ALQUILERES: CUÁLES SON LOS NUEVOS BENEFICIOS FISCALES PARA LOS DUEÑOS Y CÓMO APROVECHARLOS
FUERON INCLUIDOS EN LEYES RECIENTES Y SON AÚN POCO CONOCIDOS.
UNO POR UNO, EN QUÉ CONSISTEN Y LOS REQUISITOS PARA ACCEDER.
En el último tiempo se sumaron beneficios fiscales relevantes para quienes son dueños de una o más viviendas y eligen poner esos inmuebles en alquiler. Se trata de ventajas aún no muy conocidas que llegaron con dos leyes recientes.
Una es la ley 27.802 de “Modernización Laboral”, aprobada en febrero pasado, que trajo cambios trascendentales no sólo en materia de empleo sino también de impuestos. La otra es la “Ley de Alquileres” 27.737, sancionada en 2023 pero reglamentada en 2024.
En esta nota, se hará un repaso completo de las modificaciones más importantes que los propietarios ahora pueden hacer valer en su favor y algunos detalles que es clave conocer para aprovecharlas.
LOS 6 NUEVOS BENEFICIOS DE ARCA PARA LOS PROPIETARIOS
BENEFICIO N°1: LAS RENTAS DEL ALQUILER, EXENTAS EN GANANCIAS
Las ganancias recibidas producto de alquilar inmuebles con destino de “casa habitación” (es decir, para vivienda), quedaron exentas a partir del 1° de enero de 2026 en el Impuesto a las Ganancias, lo que se suma a la exención en el Impuesto al Valor Agregado. Este cambio fue incluido en la nueva ley laboral 27.802 y el espíritu del legislador que lo motiva es el de seguir luchando para disminuir el déficit habitacional que se observa, principalmente, en las grandes ciudades de nuestro país.
BENEFICIO N°2: LAS VENTAS DE INMUEBLES VUELVEN A ESTAR EXENTAS EN GANANCIAS
Esta medida, también incluida en la flamante ley 27.802, beneficia a todos los dueños de inmuebles, independientemente del destino que haya tenido o vaya tener la propiedad. Es decir que no sólo se trata de inmuebles con destino de vivienda. Tampoco se especifica un tipo de inmueble. Por lo que, a priori, aplicaría a todo tipo de inmuebles (oficinas, viviendas, locales comerciales) y para utilización propia, así como para ceder en alquiler.
La única limitante que cita la nueva norma es que aplica para “personas humanas” (individuos) y sucesiones indivisas, residentes fiscales de nuestro país. Entonces, en resumen, las únicas ventas de inmuebles hechas por individuos que quedaron gravadas en Ganancias fueron las de propiedades adquiridas a partir del 1° de enero de 2018 y vendidas hasta el 31 de diciembre de 2025.
BENEFICIO N°3: NO PAGAR LAS CUOTAS DEL MONOTRIBUTO
Según estableció la Ley de Alquileres 27.737, los propietarios adheridos al Régimen Simplificado (Monotributo) que alquilen hasta dos inmuebles bajo el código de actividad “681098 – Servicios inmobiliarios realizados por cuenta propia, con bienes urbanos propios o arrendados n.c.p.” y que no tengan otra actividad declarada en Monotributo, ya no deben abonar el componente impositivo del Régimen, así como tampoco los aportes a Jubilación y Obra Social.
BENEFICIO N°4: EN EL MONOTRIBUTO, SE ELIMINÓ EL LÍMITE DE CANTIDAD DE INMUEBLES
Antes, el Régimen Simplificado no admitía a personas que alquilaran más de tres inmuebles, ya que cada propiedad se contaba como una unidad funcional o actividad nueva. Sin embargo, a partir de la ley 27.737, el alquiler de inmuebles pasó a considerarse como una actividad en un todo, más allá de la cantidad de propiedades involucradas.
BENEFICIO N°5: EXENCIÓN EN BIENES PERSONALES
La normativa de 2023 brindó también una exención para el propietario de cada inmueble cedido en alquiler para vivienda cuya valuación para el Impuesto sobre los Bienes Personales (IBP) no supere el monto equivalente al Mínimo No Imponible (MNI) de la “casa habitación” propia. Este cambio es trascendental, puesto que permite disminuir sustancialmente la base imponible del IBP a aquellas personas que han logrado acumular propiedades durante su vida o que las han heredado y viven de la renta.
BENEFICIO N°6: EXENCIÓN EN EL IMPUESTO A LOS DÉBITOS Y CRÉDITOS
Finalmente, la ley de 2023 también incorporó un beneficio para aquellos propietarios que cedan inmuebles en alquiler para vivienda y que usen una cuenta corriente o caja de ahorro exclusiva para la cobranza de dichas rentas. La que se encontrará exenta del famoso -y mal llamado- “impuesto al cheque”.
¿QUÉ REQUISITOS SE DEBEN CUMPLIR PARA ACCEDER A LOS NUEVOS BENEFICIOS?
1. Tener cada alquiler declarado ante ARCA. El trámite consiste en inscribir el contrato en el Registro de Locación de Inmuebles, conocido como “RELI”. La gestión se realiza ante ARCA por Internet.
2. Emitir factura por cada alquiler. Independientemente de que no se determinen impuestos, las facturas deberán realizarse. Eso permite, además, que el inquilino pueda deducirse parte del gasto en el Impuesto a las Ganancias.
¿QUÉ OTRAS CUESTIONES DEBERÍA TENER EN CUENTA EL PROPIETARIO?
La primera será la de observar los impuestos provinciales y municipales, como Ingresos Brutos, tasas e impuestos inmobiliarios que aplicarán según la normativa vigente y que dependerá de cuál sea la provincia o jurisdicción.
Lo analizado en la presente nota se refiere a los impuestos nacionales, es decir, a los regulados y recaudados por ARCA. Como ya se mencionó, aún restan reglamentarse ciertas cuestiones y se recomienda que el lector se asesore integralmente con profesionales debidamente matriculados que puedan brindarle consejo teniendo en cuenta la situación particular.
Fuente: Juan Pablo Perojo
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