Zona Norte: La radiografía de un mercado en transformación que siempre responde bien
Brokers referentes del sector inmobiliario en Zona Norte analizaron la actualidad de ese corredor, los lugares que toman impulso y el presente del mercado.
* 17 de julio de 2025
* 12:38
En la décima edición del Summit de Real State organizado por LA NACION, uno de los paneles dedicados al mercado residencial se enfocó en la zona norte del Gran Buenos Aires, con tres referentes que conocen el corredor a la perfección: Fabián Narvaez, presidente de la inmobiliaria y desarrolladora Narvaez; Santiago Mieres, director de Mieres Propiedades; y Maximiliano D´Aria, director de D´Aria Propiedades. Junto a ellos, se analizó la oferta, la demanda, los precios, las avenidas y las microzonas en el submercado de Zona Norte, además de opinar sobre la actualidad del sector.
¿Hay un cambio de ciclo?
Fue el disparador de la charla. Mieres opinó que “hemos tenido un muy buen 2024 y este comienzo del 2025 sigue bien. Como en todos lados, cada zona dentro del mercado inmobiliario tiene dinámicas distintas. Nosotros, que estamos más en la diaria del corredor norte, hemos ido notando cambios en la dinámica, en las necesidades, en la oferta y la demanda, en la comercialización en general”.
Real Estate: precios y el submercado de Zona Norte
Respecto a quién compra inmuebles nuevos o usados en este momento, Narvaez afirmó que actualmente está comprando más el consumidor final que el inversor. Al hablar de quién compra para alquilar, D´Aria explicó que “tradicionalmente, aquí no se hacía una inversión inmobiliaria por la rentabilidad, sino por el resguardo de valor. Sin embargo, hoy una compra inmobiliaria te rinde lo que antes no te rendía, con rentabilidades que han pasado de estar por debajo del 1% a ubicarse entre el 5% y 6%”. Aseguró que la cantidad de inversiones para alquiler en CABA supera ampliamente a Zona Norte.
Narvaez amplió que “en el mercado actual el vendedor está mucho más firme con un precio razonable y no da lugar al regateo. Por eso, el margen de negociación en una propiedad usada o nueva es de 5% o incluso cero. Hay casos en los que se realiza la operación sin bajar el precio. Esto acelera el ritmo de la toma de decisión, porque no hay margen para bajar y el consumidor no quiere perder el inmueble y concreta”.
Propiedades nuevas, usadas, en pozo y lotes
El mercado inmobiliario sorprende también a los brokers con datos que no habían experimentado antes. “Estamos viviendo algo que no ocurrió en los últimos 70 años: que el precio de un departamento nuevo esté un 5% o hasta 10% por debajo de uno de pozo. Y que el nuevo esté casi empatado con el usado, cuando siempre la diferencia fue de un 20%”, dijo Narvaez. “Hoy el desarrollador no puede vender por debajo de su costo, entonces estamos viendo obras que bajan su ritmo, frenan o venden menos, porque si aumentás el precio, las compraventas se detienen”.
¿Y qué pasa cuando la venta y la obra se paran? Narvaez, que cuenta con más de 30 años de trayectoria en el desarrollo y comercialización de inmuebles, afirmó que “te ves obligado a cumplir con tu compromiso como desarrollador. Entonces, vas regulando las unidades de venta, vendiendo menos e ir aplicándolas al avance de obra o fondear con capital propio, algo que nosotros hacemos en nuestros proyectos”.
Otra venta que Narvaez percibe detenida es la de los lotes: “Hoy el costo de la construcción hizo bajar la tasa de rendimiento para cualquier inversor. Anteriormente, en el segmento de los lotes, teníamos clientes que podían comprar un terreno para hacer una casa, para luego venderla o alquilarla y obtener una renta. Hoy, la venta de lotes está detenida o acotada debido a un costo de construcción alto”.
Mieres detalló que esa alza en el costo de construcción dio lugar a una nueva vedette dentro del rubro inmobiliario durante 2024 y 2025: el usado. “En Zona Norte se puede conseguir un usado a valores similares a un producto en pozo. Si el comprador hace un balance entre meterse en un pozo y esperar entre tres o cuatro años o inclinarse por el usado y tener una renta a partir de mañana, se volcará a esta segunda opción”.
El renacer de la Avenida Maipú
El corredor de la Avenida Maipú también formó parte de la charla entre los brokers, debido al gran crecimiento que tuvo en los últimos años. D´Aria sostuvo: “Hace unos 10 años, uno cuando iba a comprar un inmueble a Maipú, no se encontraba con obra nueva. Sin embargo, esto cambió hace varios años. A partir de la llegada del metrobús, empezaron a generarse nuevos desarrollos, más modernos, con nuevos zócalos comerciales y mejores servicios. El corredor Maipú hoy está distinto, hay mucha demanda y los desarrolladores lo miran con mejores ojos”.
Narváez agregó que “en Libertador escasea la tierra disponible, y en la Avenida Maipú la normativa permite una mayor posibilidad de altura. Esto determina un mayor emprendimiento y una ventaja económica para el desarrollador, además de un mayor acceso al crédito hipotecario”.
Mieres indicó que el corredor Maipú y las zonas urbanas de Vicente López, Olivos, La Lucila, Martínez, Acasusso y San Isidro fueron los sectores donde más traccionó el crédito para inmuebles. Sin embargo, el crédito hipotecario está en una etapa de enfriamiento, con mayores plazos, tasas más altas y menos dinero otorgado, por lo que empieza a ser más restrictivo.
El comportamiento de Zona Norte
Los tres expositores coincidieron en que en Zona Norte hay una cierta estabilidad que se ha mantenido. “No hay zonas en recuperación o en retracción, pueden aparecer algunos nichos, pero son pocos. Todavía hay oferta de suelo en el eje norte que permite no estar buscando hacia el sur”, afirmó Narváez. “Zona Norte siempre responde, a veces en más o menos tiempo, según el momento económico”.
Sin embargo, que haya estabilidad no significa que haya homogeneidad. Mieres explicó que “todo lo que es Vicente López, San Isidro y Lomas de San Isidro tiene una dinámica distinta a lo que puede ser el área de Tigre y Nordelta, Escobar, Maschwitz o Pilar”. Añadió que corredores más alejados como Pilar, Escobar y Tigre pueden tener una dinámica similar por el tipo de producto y demanda.
Sobre el corredor urbano de General Paz a San Fernando hay una falta de stock histórica. “Hace años que no lo veíamos tan reducido como hoy. Es un stock que va quedando en productos más antiguos, con necesidades de actualizaciones o refacciones. En Nordelta y Tigre, al revés, hay mucha oferta y poca demanda”, dijo Mieres.
Boom de locales comerciales
En Maipú y Libertador, se evidencia un crecimiento significativo en la demanda de locales comerciales. “Ha crecido mucho la demanda de locales para alquilar y también para comprar por rentabilidad, porque se puede obtener una renta más alta que con la vivienda. Aquí sí tenés al inversor que busca una rentabilidad del 7% u 8%. Hemos llegado a casos de doble dígito de rentabilidad”, señaló D´Aria. Los rubros que más buscan estar sobre la Avenida del Libertador son autos y motos, marcas internacionales y de alta gama.
Maipú “dejó de ser una avenida de gomerías para pasar a tener comercios de importaciones, gastronomía, decoración y servicios”. Hoy, Maipú no solo se viste de desarrollos inmobiliarios más modernos, sino también de locales comerciales que acompañan. “Cuando la estética y el tipo de producto residencial que se empieza a instalar es validado por la gente, toda la parte comercial comienza a adecuarse a lo mismo”, concluyó Mieres.
¿Dónde construir?
Con respecto a la disponibilidad de tierra para construir en Zona Norte, Narváez aseguró que “en San Isidro o Vicente López se va agotando, Tigre es el municipio con más m² en etapa de obra y, junto con San Fernando, son los que están sustituyendo a San Isidro y Vicente López. Hoy es un momento para comprar terrenos y generar aprobaciones, que llevan mucho tiempo, porque el mercado en Zona Norte siempre responde y se seguirá construyendo”.
Por Silvina Vitale
