Zona Norte: Dónde conviene vivir, cerca del Hipódromo o en el Bajo
LAS DOS ZONAS SON MUY CODICIADAS POR SU ACCESIBILIDAD, SERVICIOS Y CERCANÍA CON LA CIUDAD
* 21 de enero de 2026
* 20:49
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Los vecinos de San Isidro disfrutan del paseo para bicicletas de la zona del Bajo. Estas áreas se diferencian por el verde y la calidad de vida que ofrecen.
San Isidro combina lo mejor de dos mundos: la tranquilidad de un barrio residencial, con la cercanía a la Ciudad de Buenos Aires. Con el Río de la Plata, calles arboladas, una fuerte identidad cultural y un perfil familiar consolidado, el partido se posiciona como uno de los destinos más buscados del corredor norte para vivir e invertir.
El alquiler de un departamento de dos ambientes en San Isidro tiene un valor de $820.291 mensuales. Según el último índice de Zonaprop correspondiente a noviembre. Además, San Isidro es la cuarta zona con mayor valor de alquiler del corredor norte, siendo Florida Oeste el líder con $864.688, seguido por Olivos con $843.228 y Rincón de Milberg con $830.541.
Dentro del barrio, hay dos zonas que se llevan el protagonismo: el Bajo y el Hipódromo. Aunque están separadas por pocas cuadras, poseen diferencias sustanciales en tipología de vivienda, perfil del público, servicios, conectividad y, sobre todo, precios.
En el Bajo predominan las casas y PHs, mientras que en el Hipódromo se puede dividir en dos: La Calabria, con edificaciones multifamiliares y viviendas unifamiliares, y Las Carreras, donde prevalecen las casas particulares. Estas diferencias edilicias responden a cuestiones históricas y al código urbanístico, explica Alan Flexer, Gerente de la sucursal de San Isidro en la inmobiliaria Narvaez.
“Las casas más cerca del hipódromo son más clásicas, es un barrio más antiguo y establecido,” complementa Santiago Mieres, director de la inmobiliaria homónima, quien defiende esta área como la “más consolidada”. En contraste, el Bajo presenta viviendas de menor tamaño y con tickets más accesibles, lo que lo convierte en un sector atractivo para familias jóvenes, explica Maximiliano D’Aria, Martillero y Director Comercial en D’Aria Propiedades.
“Por lo general, las casas en el Bajo se deben actualizar en su totalidad, pero poco a poco se están reciclando,” agrega Carolina Rocca, broker inmobiliaria de LJ Ramos.
Más allá de las tipologías edilicias, existen otras características simbólicas y sociales que son esenciales a considerar antes de elegir. “La gente del Bajo está asociada al río y al contacto con la naturaleza, mientras que el otro grupo tiene como lugar de pertenencia el hipódromo,” comenta Flexer.
“Cada zona tiene su público,” resume Daniel Salaya Romera, presidente de la inmobiliaria Salaya Romera, al referirse a la alta demanda que viven ambos sectores.
Estas diferencias se reflejan en los valores de los alquileres de calidad media. Un departamento de dos ambientes en La Calabria oscila entre US$800 y US$1200 al mes, según Flexer. Mientras que un PH en El Bajo se puede encontrar desde $850.000, de acuerdo a los avisos publicados en Zonaprop. Sin embargo, la comparación no es estrictamente homogénea, ya que los precios dependen del tipo de producto.
Si a la comparación la hacemos en base a los precios de venta, La Calabria tiene un valor promedio de m2 a estrenar de entre US$2700 y US$3000. En el Bajo, al haber más casas y PHs, el precio suele medirse más por ticket que por metro cuadrado, aunque el promedio estimado es de entre US$2400 y US$2600, según Flexer.
El valor de una propiedad ubicada en la zona de Avenida del Libertador y el Río de la Plata puede valer entre un 70% y un 80% más que si estuviera situada entre las Avenidas Santa Fe o Centenario y la autopista Panamericana. Salaya Romero explica este fenómeno por un salto de precios del 25% a medida que la propiedad se acerca al río.
Los brokers aseguran que los inmuebles en el Bajo dejan mejor renta que en otras zonas de San Isidro. La rentabilidad también marca diferencias. Según D’Aria, el Hipódromo ofrece una renta anual “más conservadora”, que alcanza el 4%, mientras que en el Bajo ronda el 6%. Esta diferencia se explica por los tiempos de vacancia: en la zona más céntrica, la absorción es más lenta, especialmente en casas importantes. En cambio, en la zona “más joven”, la demanda de alquiler es más dinámica.
LOS SERVICIOS Y LOS ACCESOS EN CADA CASO
Otro factor que influye en la decisión son los servicios cercanos a cada uno de los sectores. El Hipódromo se beneficia por su cercanía con el centro comercial de San Isidro, mientras que el Bajo se destaca por su desarrollada actividad gastronómica, con cafeterías y restaurantes alrededor del río, detalla Mieres.
La accesibilidad, sobre todo los medios de transporte público y sus conexiones, es un punto crucial para considerar qué zona elegir. “San Isidro tiene una conectividad excelente y veloz tanto para el automovilista como para quien usa transporte público,” afirma Salaya Romero. Sin embargo, según D’Aria, la zona del Hipódromo es la ganadora, ya que cuenta con acceso directo al Tren Mitre, múltiples líneas de colectivo sobre Avenida Centenario y salida rápida a Panamericana por Márquez o Dardo Rocha. Aunque el Bajo tiene un entorno privilegiado, sus accesos son más angostos y está más alejado del transporte masivo.
En cuanto a nuevos emprendimientos, aunque en estas zonas no abundan, en los últimos años han surgido proyectos en La Calabria. “Al haber más unidades multifamiliares, hay más oferta,” explica Flexer. Entre los emprendimientos se encuentra Terreo 84, con seis unidades residenciales, y Los Alpes, una edificación de 18 departamentos.
“Las expensas son cada vez más relevantes para los interesados,” añade Rocca.
ENTONCES, ¿EL BAJO O EL HIPÓDROMO?
Las dos avenidas tienen un encanto especial y apuntan a diferentes públicos. “Si el objetivo es alquilar para vivir, la zona del Hipódromo ofrece una mejor relación precio-calidad y más accesos,” argumenta D’Aria. En cambio, para la inversión, el Bajo tiene más beneficios: “defiende mejor el valor de reventa y tiene salida inmediata tanto para venta como para alquiler.”
Aunque hay quienes ven ambos sectores como complementarios. “En un momento en el que hay poca oferta en las dos zonas, se potencian entre sí, y la decisión depende de lo que le sirva más al cliente,” argumenta Mieres.
Salaya Romera resume la disyuntiva en una definición: San Isidro se ha convertido en una “ciudad de 15 minutos”, donde a corta distancia conviven colegios, universidades, clubes, oficinas, centros comerciales y viviendas para distintos presupuestos. Aunque sean sectores diferentes, comparten un mismo beneficio: pertenecen a uno de los mercados más consolidados del norte de GBA.
Por Manuela Viñales
