Un economista revela qué tiene que pasar para que crezca el crédito hipotecario en Argentina
El economista Federico González Rouco, especialista en el mercado inmobiliario, plantea respuestas a preguntas clave sobre el futuro del crédito hipotecario en el país.
En los últimos dos años, los bancos otorgaron cerca de 35.000 créditos hipotecarios, y septiembre cerró como el mejor mes en siete años y medio, con US$350 millones. Si bien estos son números alentadores comparados con los tiempos recientes, a nivel global, el mercado de crédito hipotecario en Argentina sigue siendo uno de los más pequeños del mundo y representa menos del 0,5% del PBI.
En Argentina, el crédito hipotecario parece haberse convertido en una especie de reliquia. Su ausencia no es casual ni coyuntural: responde a una serie de factores estructurales, financieros e institucionales que, si no se abordan de manera integral, seguirán postergando el acceso a la vivienda para millones de familias.
¿Qué tiene que pasar para que el crédito tome volumen en serio?
La respuesta exige mirar más allá de la tasa de interés o el tipo de cambio. Es fundamental una reconstrucción profunda de las condiciones macroeconómicas, del sistema financiero y de los instrumentos específicos que hagan viable el financiamiento a largo plazo.
1. ¿Cuál es el primer paso?
Pueden plantearse decenas de iniciativas para fortalecer el crédito hipotecario, pero el primer paso es ordenar la macroeconomía. Sin estabilidad cambiaria, sin reducción del riesgo país y sin una política fiscal y monetaria coherente, no hay crédito que sobreviva. Los bancos no prestan a 20 años en un país donde no se puede proyectar ni el trimestre siguiente.
La volatilidad del dólar, la inflación persistente y la falta de anclas macro desalientan tanto la oferta como la demanda de crédito. Lo hecho en los últimos dos años va en esa línea, con equilibrio fiscal como eje principal, pero aún falta para consolidar el acceso a financiamiento a largo plazo.
No alcanza con estabilizar precios: es imprescindible mejorar el nivel de ingresos y, específicamente, la relación ingresos/valor de vivienda. La demanda de crédito es infinita, con más de dos millones de jóvenes viviendo con sus padres o abuelos. Este segmento es el que más buscará el crédito, como ya sucedió en 2017-2018 y se repite en 2024-2025.
2. La desconfianza en el peso, un karma de la Argentina
El segundo eje es el sistema financiero. Para que haya crédito, tiene que haber fondeo, y para ello, los bancos necesitan depósitos estables y de largo plazo. Actualmente, la liquidez del sistema está atrapada en instrumentos de corto plazo, con tasas elevadas y sin incentivos para canalizarse hacia el crédito hipotecario.
La desconfianza en el peso y la falta de instrumentos de ahorro a largo plazo son parte del problema. Además, el sistema financiero argentino es pequeño en relación con el tamaño de la economía. Aumentar su profundidad no es solo una cuestión de regulación, sino de confianza. Sin estabilidad macro, los depósitos seguirán siendo volátiles y escasos.
3. Cuáles son los instrumentos necesarios
Incluso con estabilidad macro y un sistema financiero más robusto, el crédito hipotecario necesita instrumentos específicos que lo hagan viable. La securitización es uno de estos instrumentos, ya que permite transformar créditos individuales en activos financieros negociables, liberando fondeo para nuevos préstamos. Sin embargo, se necesita un mercado institucional que hoy no existe.
Otros instrumentos clave son los fondos de compensación, que reducen el riesgo de incumplimiento y permiten bajar la tasa de interés. Estos fondos permiten que el deudor pague una cuota indexada a la evolución del salario, mientras que el banco sigue cobrando la cuota sin modificaciones. Además, los seguros hipotecarios disminuyen la necesidad de ahorro previo y permiten financiar un porcentaje mayor del costo de la vivienda.
4. Cuál es el desafío de conectar oferta y demanda
Por último, el crédito hipotecario no puede pensarse aislado del mercado inmobiliario. Actualmente, el financiamiento está concentrado en la compra de viviendas usadas, lo que limita su impacto en la construcción y el empleo. Es necesario unir el crédito a la compra con el crédito a la construcción, generando un círculo virtuoso que dinamice la economía.
Es fundamental impulsar el desarrollo de viviendas mediante la coordinación de esfuerzos entre distintos niveles de gobierno. La vivienda promovida, con objetivos concretos de inclusión, puede ser una herramienta poderosa si se articula con el sistema financiero.
Conclusión
La vuelta del crédito hipotecario no depende de una sola variable. Es el resultado de un ecosistema que debe ser reconstruido con paciencia, inteligencia y coordinación. No hay soluciones mágicas, pero sí hay caminos posibles. Ordenar la macro, fortalecer el sistema financiero, diseñar instrumentos adecuados y conectar el crédito con el desarrollo inmobiliario son los pilares de una estrategia que puede devolverle al crédito hipotecario su rol central en la movilidad social y el desarrollo económico.
Fuente: Federico González Rouco
