Seis errores que pueden arruinar la compra de una propiedad usada
Deudas del consorcio, humedades ocultas y ventanas deterioradas pueden transformar una buena oportunidad en un problema costoso. ¿Qué recomiendan los especialistas para detectar riesgos antes de firmar?
Comprar una propiedad usada implica observar la luz natural, abrir las canillas y revisar cada ambiente. Sin embargo, estos pasos habituales no son suficientes para detectar problemas ocultos. Quienes buscan una vivienda usada suelen tener sus rituales al visitar departamentos, desde encender luces hasta medir proporciones para imaginar su nuevo hogar. Pero, más allá de los detalles anecdóticos, hay aspectos cruciales que a menudo se desatienden y que pueden traer dolores de cabeza costosos.
“Los compradores suelen revisar cuestiones muy visibles como la presión del agua al abrir canillas, el estado de las instalaciones eléctricas, la presencia de disyuntor, las humedades o las condiciones generales de los ambientes”, señala Hernán Perrone, corredor inmobiliario de REMAX Parque. Aunque esta checklist es valiosa, no es completa. Los problemas más frecuentes se dividen en dos grandes grupos: los jurídicos y los vinculados al estado constructivo del inmueble. Por ejemplo, la humedad de los cimientos suele ser una de las situaciones más complejas de resolver.
Armando Pepe, ex presidente del Colegio de Corredores Inmobiliarios, aborda con meticulosidad el análisis de cada propiedad usada. “Es como revisar un cuerpo humano. Yo no tomo el ascensor; bajo por la escalera porque ahí es donde ves si hay humedades, si está destruido el pasillo. Hay que hacerles una tomografía a los departamentos”, apunta.
Los usados son hoy “la estrella” del mercado, con precios un 30% más bajos que las unidades nuevas. Según explica, los costos de construcción han alcanzado los US$ 1780 el metro cuadrado, y la rentabilidad de los desarrolladores ha bajado del 70% al 35 o 40%. “Hay que caminar, pero existen muy buenos departamentos usados a la venta”, destaca.
La importancia de un análisis meticuloso ha llevado a la aparición de empresas especializadas en inspección y diagnóstico de propiedades, como Check Home. Este servicio permite conocer el estado real del inmueble y evitar sorpresas. La firma destaca que, en mercados más desarrollados, la compra sin una evaluación profesional es impensable. “Las ventajas son importantes tanto para el comprador como para el vendedor. Para el comprador, evita sorpresas y permite una toma de decisión informada”, explica Maximiliano Drelichman, cofundador y CEO de la empresa. El costo de este servicio, para particulares, va desde US$299 hasta US$499, dependiendo del tamaño de la propiedad.
Los aspectos clave que evalúan estos profesionales incluyen problemas en la estructura física, humedad visible y no visible, instalación eléctrica, sistema de plomería, aire acondicionado y calefacción, fuga de gas y condiciones generales como estado de cristales y revestimientos.
Además de los problemas físicos, también pueden existir inconvenientes administrativos o legales. Mateo García, Director Residencial en Toribio Achával, puntualiza: “Deudas, juicios al consorcio, inhibiciones o embargos. El rol de la inmobiliaria es vital para brindar garantías al comprador sobre el estado de la unidad y su capacidad técnico-legal de ser vendida”. Algunas preguntas relevantes incluyen: cuántos años tiene la propiedad, cuándo fue la última refacción importante y si la venta está condicionada a la compra de otra propiedad por parte del vendedor.
A continuación, seis aspectos que suelen pasar desapercibidos durante una visita:
1. No ver el detalle de las expensas
Los compradores suelen pedir las expensas para evaluar el nivel de gastos mensuales. Sin embargo, es crucial conocer en qué se están utilizando esos fondos. “Lo que hago es ver las últimas cinco liquidaciones de expensas y analizar los conceptos que se reparan todos los meses. Permite ver si el edificio tiene problemas de filtraciones”, aconseja Pepe.
2. Ventanas difíciles de abrir
Es esencial abrir las ventanas, no solo observar la luz que entra. “A veces hay edificios con ventanas de hierro viejas que son difíciles de manejar”, explica Pepe. Las ventanas de aluminio son más livianas y no se oxidan.
3. La ubicación de amenities y ruidos molestos
La tranquilidad en el hogar depende de los ruidos que lleguen. “Hay que considerar la ubicación de amenities como el SUM o el gimnasio dentro del edificio, ya que pueden generar ruidos frecuentes”, indica Perrone.
4. No preguntar si es apto crédito y otros aspectos legales
Es fundamental conocer la situación jurídica del inmueble, como hipotecas o embargos. “Es importante verificar que todos los metros construidos estén correctamente declarados”, añaden desde Remax.
5. Ignorar el estado de los espacios comunes
Muchos compradores se enfocan únicamente en la unidad funcional y desatienden los espacios comunes, lo que puede derivar en gastos inesperados. “Es esencial inspeccionar el estado del edificio, mantenimiento, palieres y análisis de deuda del consorcio”, destaca García.
6. Minimizar pintura y renovaciones recientes
Es crucial prestar atención a trabajos nuevos que puedan ocultar la situación real del inmueble. “Una capa de pintura puede esconder humedades o desperfectos que reaparecen poco después de la operación”, detalla Perrone.
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