Renta de alquiler vs. Plazo fijo: ¿qué inversión deja más hoy?
Se espera que la reforma tenga repercusiones favorables, como un aumento de la ganancia neta para los propietarios que alquilan su vivienda.
* 20 de marzo de 2026
* 06:51
* Tiempo de lectura: 5 minutos
La sanción de la ley de Reforma Laboral introdujo cambios con impacto en el mercado inmobiliario. Entre ellos, se incorporó la exención del Impuesto a las Ganancias para los ingresos provenientes de alquileres destinados a vivienda, así como el Impuesto Cedular, que gravaba con un 15% la ganancia obtenida por personas humanas en la venta de inmuebles adquiridos desde 2018.
Con estas medidas, el Gobierno busca “aliviar la carga tributaria para los ciudadanos” y eliminar gravámenes considerados de “baja eficiencia recaudatoria y alto costo de administración”, en línea con la política oficialista de reducción de impuestos.
Los alquileres y la exención
En lo que respecta a los alquileres que se cobran de inmuebles con destino a casa habitación, la exención del impuesto es retroactiva y rige desde el 1 de enero de 2026, tanto para personas humanas como jurídicas.
“La exención en el alquiler rige para todos, desde quien tiene muchos inmuebles hasta el que alquila uno solo con ese destino”, explica Sebastián Domínguez, titular del estudio SDC Asesores Tributarios.
¿Qué impacto tiene la ley en los alquileres?
Esta exención de Ganancias a los propietarios de un departamento alquilado tendrá efectos en la rentabilidad que deja un contrato. El Instituto Argentino de Análisis Fiscal (IARAF) realizó un estudio sobre el posible aumento de la rentabilidad del alquiler de una propiedad con la exención del impuesto.
El informe reconoce que la reforma incrementa la rentabilidad del sector para alentar la inversión y creación de empleo, además de la posible mayor oferta de alquileres por la mejora en la rentabilidad. Se describen tres casos:
– **Propietario 1:** Inscripto en Ganancias, tributaba una alícuota efectiva del 13% antes de la sanción de la ley.
– **Propietario 2:** Inscripto en Ganancias con una alícuota marginal del 35% (posee otros ingresos, además del generado por los alquileres).
– **Propietario 3:** Posee únicamente ingresos por los alquileres y es monotributista.
Se espera que la reforma tenga un aumento de la ganancia neta para los propietarios que alquilan su vivienda.
¿Cuál era la carga tributaria que recaía sobre un alquiler antes de la ley?
Antes de la aprobación de la norma, los propietarios 1 y 2 debían abonar seis tributos:
– Tasa municipal sobre el valor del alquiler
– Tasa municipal sobre el valor del inmueble
– Impuesto provincial a los Ingresos Brutos sobre el valor del alquiler
– Impuesto provincial sobre el valor del inmueble
– Impuesto nacional a los Bienes Personales
– Impuesto nacional a las Ganancias
En cambio, el tercer tipo de propietario no tributaba Ganancias, pero sí el impuesto nacional del monotributo.
Por caso, un inmueble de US$70.000 por el que el propietario recibe $550.000 por mes de alquiler, tiene una rentabilidad bruta anual del 6,46%. Si a este porcentaje se le descuenta la comisión inmobiliaria, queda una rentabilidad bruta del 5,8%. Sin embargo, la rentabilidad neta quedaba en:
– **Propietario 1:** 4,47%
– **Propietario 2:** 3,19%
– **Propietario 3:** 5,17%
La diferencia de la rentabilidad entre el propietario 1 y el 2 se explicaba por la diferente alícuota del impuesto a las Ganancias que tributaba cada uno. El tercer propietario tenía una rentabilidad más elevada porque su carga tributaria era menor.
¿Cómo varía la rentabilidad con la aprobación de la exención?
El cambio en la rentabilidad con la exención de Ganancias produce que los ingresos netos de los propietarios sean prácticamente iguales entre autónomos y monotributistas, superando el 5%. Esta mejora beneficia a los propietarios autónomos (1 y 2), generando que la rentabilidad de los propietarios autónomos sea levemente superior a la de un monotributista.
Otro relevamiento de Zonaprop aclara que la ubicación de un inmueble es clave a la hora de definir la ganancia que deja la inversión. En la ciudad de Buenos Aires, el contrato de alquiler de un departamento promedia el 5,33% bruto anual, lo que implica que se necesitan 18,8 años de alquiler para recuperar la inversión, un 2,3% menos que el año anterior.
Los barrios más atractivos para los inversores que buscan renta son:
– **Lugano:** 9,6%
– **Nueva Pompeya:** 8%
– **La Boca:** 7,5%
En contraste, los barrios con los alquileres más caros son también los de menor rentabilidad:
– **Puerto Madero:** 3,5%
– **Núñez:** 4,2%
– **Palermo:** 4,3%
¿Conviene alquiler o plazo fijo?
Un análisis más profundo revela que la rentabilidad de una inversión inmobiliaria en una propiedad para alquilar se compara favorablemente con el plazo fijo, otra opción que también se vio impactada por la exención de Ganancias.
El estudio del IARAF indica que ambas rentabilidades se mantienen igualadas, alcanzando un 5,2%. Si la exención se hubiera aprobado solo para alquileres, la renta neta anual de alquilar sería del 5,2% y la del plazo fijo seguiría en 3,41%.
Fuente: Manuela Viñales
