¿Qué tipo de departamento conviene comprar para alquilar en abril 2026?
La rentabilidad volvió a mostrar signos positivos, pero hay barrios mejor posicionados que otros en CABA para hacer esta inversión.
*23 de abril de 2026*
*18:50*
*4 minutos de lectura*
Los analistas coinciden en que, si los préstamos a largo plazo logran masificarse, el impacto se sentirá también en el mercado de alquileres.
¿Volvió a ser negocio comprar para alquilar? Es la pregunta que resuena en un mercado inmobiliario en el que los valores de venta comenzaron a recuperarse, a pesar de que en los últimos meses la suba se moderó significativamente. Esto se debe a la reaparición del crédito hipotecario en la mesa de los argentinos.
Más inquilinos convertidos en propietarios implicaría una demanda menos presionada y, en consecuencia, valores de alquiler con menor margen para seguir subiendo. Encaminado el 2026, el escenario combina señales de estabilización con una sensibilidad todavía alta a la macroeconomía y, en particular, al acceso al crédito.
Un dato clave a considerar: tras la derogación de la ley de alquileres en diciembre de 2023, la oferta creció con fuerza y los aumentos en los precios de publicación comenzaron a desacelerarse. Aún así, los valores siguen siendo elevados en relación con los ingresos, lo que funciona como un techo natural para nuevas subas y refuerza la idea de un mercado más estable que expansivo.
¿Cuál es la ganancia por alquiler que deja un departamento según la tipología?
La rentabilidad vuelve a ocupar el centro de la escena, pero no todas las tipologías rinden igual. A marzo de 2026, la renta bruta anual promedio del alquiler tradicional para departamentos en la ciudad de Buenos Aires se ubicó en 5,62%, tomando como referencia un dos ambientes de 50 m². Es decir, se necesitan 17,8 años de alquiler para recuperar la inversión inicial, 6,4% menos de lo requerido un año atrás, según un informe de la plataforma inmobiliaria Zonaprop.
Mientras tanto, la rentabilidad promedio de una unidad de un ambiente de 42 m² se encuentra en torno al 5,8%; y para los tres ambientes de 73,5 m², los números rondan un 5,7%. El cálculo se realiza en base a un promedio de todos los barrios de la ciudad con inmuebles publicados en alquiler en la web de la compañía.
Es importante aclarar que la rentabilidad calculada corresponde al momento inicial del contrato. Su evolución posterior dependerá del índice de actualización acordado y de la dinámica futura del valor del inmueble, variables que en la Argentina nunca son neutrales.
¿Cuáles son los barrios más rentables de la ciudad?
La verdadera diferencia aparece al mirar el mapa de la Ciudad. Las mayores tasas de rentabilidad se concentran en barrios donde los valores de venta aún se mantienen bajos en términos relativos. Un dos ambientes en Lugano, Nueva Pompeya, Parque Avellaneda, La Boca y Parque Patricios supera el 7% anual de renta bruta, posicionándose como las zonas más atractivas desde una lógica estrictamente inversora.
Se trata de barrios históricamente relegados por el comprador final, pero que muestran números contundentes cuando se los analiza desde el rendimiento. Menor valor por metro cuadrado y alquileres que se sostienen.
En la vereda opuesta, los barrios premium como Puerto Madero, Núñez, Palermo, Belgrano y Colegiales tienen rentabilidades más acotadas, oscilando entre el 3,7% y el 4,9% anual.
La razón detrás de esto son los altos valores de venta y de alquiler, que comprimen la rentabilidad, aun con una demanda sólida y bajo riesgo de desocupación.
Ranking de rentabilidad por cantidad de ambientes
Los barrios con los monoambientes más rentables son:
– Parque Avellaneda: 7,6%
– Lugano: 7%
– Parque Patricios: 7%
– Vélez Sarsfield: 6,8%
– La Boca: 6,9%
Para dos ambientes:
– Villa Lugano: 10,2%
– Nueva Pompeya: 8,1%
– Parque Avellaneda: 7,8%
– La Boca: 7,6%
– Parque Patricios: 7,2%
En cuanto a tres ambientes:
– Villa Lugano: 8,8%
– Parque Avellaneda: 7,5%
– San Cristóbal: 7,1%
– Constitución: 6,9%
– Parque Patricios: 6,6%
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