Por qué los valores de las viviendas suben en la mitad de EEUU y caen en la otra mitad
El mercado inmobiliario de Estados Unidos atraviesa una fase mixta: los valores de las viviendas suben en la mitad de las principales áreas metropolitanas y caen en la otra mitad. Según un informe de Zillow, los compradores ganan poder de negociación gracias a la menor competencia y al aumento de inventario en ciertas regiones, aunque la asequibilidad sigue siendo un desafío a nivel nacional.
SUBEN LOS VALORES EN EL NORESTE Y MEDIO OESTE
En 25 de las 50 áreas metropolitanas más grandes, los precios de las viviendas aumentaron respecto al año pasado. Las mayores subas se registraron en Cleveland (4,7 %), Hartford (4,5 %), Louisville (3,9 %), Detroit (3,8 %) y Buffalo (3,7 %). Estas ganancias, aunque modestas, contrastan con los incrementos de dos dígitos que se vieron durante la pandemia.
La demanda persiste en estas regiones, especialmente en mercados más asequibles donde la construcción de nuevas viviendas es limitada por restricciones locales. Además, muchos vendedores dudan en mudarse porque no encuentran opciones viables a precios razonables, lo que mantiene el inventario por debajo de los niveles previos a 2020.
CAEN LOS VALORES EN EL SUR Y OESTE
En este escenario, los compradores que aún pueden financiar una vivienda tienen más margen para negociar. En el otro extremo, 25 áreas metropolitanas registraron caídas en el valor de las viviendas durante el último año, con las disminuciones más pronunciadas en Tampa (-6,2 %), Austin (-6 %), Miami (-4,6 %), Orlando (-4,3 %) y Dallas (-3,9 %).
Estos descensos se explican por un ritmo de construcción más alto en el sur, que ha permitido a los constructores responder rápidamente a la demanda. La mayor disponibilidad de viviendas reduce la presión sobre los precios y ofrece más opciones tanto a compradores como a vendedores que desean mudarse. En las costosas áreas del oeste, como San Francisco y San Diego, los precios siguen siendo elevados y muchos compradores se mantienen al margen por problemas de asequibilidad.
CONSTRUCCIÓN Y OFERTA: FACTORES CLAVE
La apreciación de precios es casi nula a nivel nacional, con un aumento promedio de apenas 0,2 % en el último año. La desaceleración está directamente relacionada con la capacidad de los constructores para emitir permisos y aumentar la oferta en mercados con menos restricciones.
Las zonas donde la corrección de precios es más profunda coinciden con aquellas que registraron un mayor crecimiento de inventario desde la pandemia. Todas, excepto Miami, están entre las diez primeras en emisión de permisos de construcción entre 2020 y 2024. Aun así, el déficit habitacional nacional sigue siendo alto, con 4,7 millones de unidades faltantes.
El informe destaca que 27,4 % de las viviendas listadas en julio tuvieron un recorte de precio, el nivel más alto desde que Zillow empezó a recopilar estos datos en 2018. Las rebajas son más frecuentes en el sur y la región de las Montañas, y menos comunes en mercados más sólidos del noreste y la costa oeste.
MÁS RECORTES DE PRECIOS Y MENOS COMPETENCIA
La competencia entre compradores ha disminuido: 27 áreas metropolitanas ya son mercados neutrales o favorables al comprador, frente a 24 el mes pasado y 18 en julio de 2024. El tiempo medio de publicación de una vivienda alcanzó los 60 días, la cifra más alta para cualquier julio desde que hay registros, mientras que las propiedades bien valoradas se venden en solo 24 días.
DATOS CLAVE DEL MERCADO
- Valor típico de vivienda en EE.UU.: $367.965.
- Pago hipotecario típico (20 % inicial): $1.907 mensuales, $995 más alto que antes de la pandemia.
- Incrementos mensuales más altos: Buffalo (+1,5 %), Hartford (+1,2 %), Detroit (+1,2 %), Cleveland (+1,1 %) y Pittsburgh (+1,1 %).
- Caídas mensuales más marcadas: San Jose (-1,1 %), San Francisco (-0,7 %), Miami (-0,6 %), Austin (-0,6 %) y Tampa (-0,6 %).
¿QUÉ ESPERAR PARA EL RESTO DE 2025?
Con la inflación moderándose y las tasas hipotecarias ligeramente más bajas, la asequibilidad mejora apenas, pero sigue lejos de los niveles prepandemia. El mercado muestra señales de enfriamiento general, aunque la tendencia es desigual: las zonas con oferta limitada mantienen precios firmes, mientras que los mercados con fuerte construcción registran correcciones.
En este escenario, los compradores que aún pueden financiar una vivienda tienen más margen para negociar, y los vendedores que necesiten cerrar tratos rápidos se ven obligados a ajustar sus expectativas de precio.
Fuente: Redacción Clarín
