Los secretos del barrio con más proyectos de toda la ciudad y al que todos se quieren mudar: cuánto cuesta un departamento nuevo
Los datos del Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo (CPAU) evidencian que el norte de la Ciudad de Buenos Aires es la zona que tendrá más obras.
El tramo norte de la avenida Del Libertador será el que defenderá el metro cuadrado más caro de la ciudad.
El avance del Parque de Innovación, la consolidación del corredor de la avenida Del Libertador y la llegada de proyectos corporativos, educativos y residenciales de gran escala ideados para el segmento premium explican parte de este panorama. No obstante, la participación de las obras pequeñas y medianas también es significativa. De este modo, la geografía del desarrollo inmobiliario en CABA se reconfigura y tiene como protagonista indiscutido a este barrio.
Núñez se transforma y replantea el mapa porteño de inversiones inmobiliarias. En el último año, este barrio desplazó a Palermo en cuanto a la captación de nuevos proyectos, concentrando la mayor dinámica de renovación urbana de la ciudad y consolidándose como uno de los destinos más buscados por desarrolladores e inversores.
Los indicadores relevados por el CPAU permiten observar con claridad esa tendencia. Entre 2023 y 2025, la distribución de las encomiendas de obra nueva y vivienda mostró una migración progresiva hacia el norte de la Capital. Si 2024 había consolidado un corredor activo entre las comunas 12, 13, 14 y 15, al año siguiente la actividad pasó a concentrarse casi exclusivamente en la 13, integrada por Núñez, Belgrano y Colegiales.
La vista aérea de la obra Udaondo, una de las más emblemáticas de la ciudad de Buenos Aires. El fenómeno no responde a una sola causa. La disponibilidad de tierras, la aparición de polos focalizados, la infraestructura urbana, el avance de las nuevas torres de oficinas y de complejos educativos, así como el cambio en las preferencias habitacionales, confluyen para explicar el crecimiento de un barrio que se consolida como uno de los mercados más dinámicos y sofisticados de la ciudad.
El corredor norte y noroeste aparece como la zona más tensionada. Las comunas 12, 13 y 15 concentran la mayor densidad de intervenciones, mientras que la dinámica de demoliciones evidencia un intenso proceso de sustitución edilicia: “Viviendas de baja densidad son demolidas sistemáticamente para dar paso a nuevas obras”, señalan desde el CPAU.
El “Nuevo Núñez” muestra una combinación difícil de replicar. El área crece integrada a la ciudad, a metros del acceso norte, bien conectada, rodeada de verde, en cercanías al río y con oferta de colegios y universidades. En números, en este sector de Núñez la incidencia del terreno -es decir, el valor de la tierra en el costo total de quien compra en pozo- oscila entre los US$650 y los US$950 por metro cuadrado, con la mayor parte de los casos concentrados entre los US$750 y los US$850, con variaciones cuadra a cuadra.
La consolidación de Núñez como nuevo foco de inversión también puede leerse a partir de la escala de las obras. Uno de los factores más decisivos es el desarrollo del Parque de la Innovación, emplazado sobre las tierras que pertenecían al Tiro Federal. El proyecto no solo transformará el perfil de la zona, sino que además incorpora nuevos usos vinculados con educación, investigación, oficinas y vivienda.
El skyline del corredor Libertador va cambiando con el crecimiento de los edificios de oficinas. Martín Boquete, director de la inmobiliaria Toribio Achával, considera que el impacto del proyecto ya es visible en el mercado. “El corredor Belgrano-Núñez, especialmente Núñez, en los últimos años se posicionó como la vedette de CABA, desde el punto de vista del real estate y de los nuevos desarrollos”, afirma.
Para los brokers, la valorización de Libertador es el motor de la zona y el derrame ya es evidente. Según Goldszer, existe un mercado “altamente segmentado”: en proyectos a estrenar, los precios pueden ir de US$3500 hasta US$8000 el metro cuadrado, en promedio. Hoy, más que nunca, el valor está directamente asociado a factores como ubicación, diseño, amenities, categoría constructiva y marca desarrolladora.
Sin embargo, más allá de los números, el mercado parece apostar especialmente a la capacidad de valorización futura. Este corredor “es un buen mercado para invertir ya que ofrece una de las inversiones más seguras de Capital Federal, con rentabilidades levemente menores al promedio (entre 4% y 5% anual), pero con un porcentaje de revalorización importante de la propiedad”.
El cambio urbano tiene consecuencias directas sobre la disponibilidad de tierra. De acuerdo con el CPAU, la dinámica de encomiendas de demoliciones también se intensificó fuertemente en el norte porteño y acompaña el proceso de densificación de las áreas más demandadas. La obra nueva representa el 77% de la superficie tramitada en las comunas donde se concentra la actividad (12, 13 y 15).
La transformación de Núñez está lejos de terminar. Todo indica que su transformación urbana está aún lejos de concluir.
