Los Impuestos que se Eliminan en la Compra, Venta y Alquiler de Propiedades con la Ley de Reforma Laboral
Aunque su eje central es el laboral, el artículo 188 incorpora dos reformas que eliminan impuestos al mercado inmobiliario.
6 de marzo de 2026
El pasado 27 de febrero de 2026, luego de 12 horas de tratamiento, el Senado aprobó las modificaciones realizadas en diputados sobre la Ley de Modernización Laboral. Hoy finalmente se publicó y promulgó la Ley. A pesar de que su foco principal es el ámbito laboral, el artículo 188 introduce dos reformas impositivas relacionadas con el mercado inmobiliario: la exención del Impuesto a las Ganancias tanto para quienes tienen propiedades en alquiler con destino casa habitación como para individuos que venden un inmueble.
Estas reformas tienen aplicación a partir del 1 de enero de 2026. La ley entra en vigencia con la publicación del Boletín Oficial, pero el efecto de las reformas es retroactivo. “Entonces, el beneficio es retroactivo”, afirma el tributarista Sebastián Domínguez, titular del estudio SDC Asesores Tributarios.
Estas son las reformas que afectan a las propiedades
¿Qué impuestos regían hasta el momento?
Hasta julio de 2024, quienes compraban una propiedad estaban sujetos a un doble esquema: el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI), para propiedades adquiridas antes de 2018, que ya fue eliminado, y el Impuesto Cedular para las compradas después de esa fecha. El impuesto que regía hasta antes de la publicación y que ahora se exime es el Impuesto Cedular, que gravaba con un 15% la ganancia obtenida en la venta del inmueble y en la transferencia de derechos sobre inmuebles. Además, previa a la reforma, los alquileres con destino casa habitación también estaban gravados por el impuesto a las Ganancias.
¿Qué cambiaría con la nueva iniciativa?
La nueva iniciativa no eliminará el impuesto, sino que lo exime, lo que significa que un futuro gobierno podría reestablecerlo derogando la exención. Con estas medidas, el Gobierno busca aliviar la carga tributaria para los ciudadanos y eliminar gravámenes considerados de “baja eficiencia recaudatoria y alto costo de administración”, en línea con la política oficialista de reducción de impuestos.
¿Quiénes se beneficiarán?
El caso de compraventa
Para la compraventa de inmuebles, anteriormente, una persona que no era habitualista (es decir, no era broker inmobiliario) que adquiría una propiedad desde el 1 de enero de 2018 y la vendía con un resultado positivo, debía tributar el impuesto a las ganancias del 15%. En cambio, quienes compran y venden inmuebles como actividad habitual deben tributar Ganancias con una alícuota que varía entre el 5% y el 35%. Por lo tanto, no se modificarán los impuestos que deben pagar los habitualistas.
El caso del alquiler
En lo que respecta a los alquileres de inmuebles con destino casa habitación, antes tributaban ganancias. Con la nueva ley, gozan de la exención del impuesto retroactiva, con efecto al 1 de enero de 2026, para personas humanas y jurídicas por los ejercicios fiscales iniciados a partir de esa misma fecha. A diferencia de lo que ocurre con la compraventa, la exención en el alquiler rige para todos, independientemente de la cantidad de inmuebles que posean.
El Impuesto Cedular
Este impuesto fue incorporado en la reforma tributaria de 2017 e implicaba que, por ejemplo, quien había comprado una propiedad a partir de enero de 2018 por US$100.000 y la vendía por U$200.000 debía pagar US$15.000. Ahora, no tendrá que hacerlo. Este cambio se suma a la eliminación del Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI), que implicaba pagar el 1,5% en la venta de propiedades adquiridas antes de 2018.
¿Qué efectos podría tener en el mercado inmobiliario?
Las reformas tributarias que afectan al mercado inmobiliario pueden tener efectos positivos en el sector, aunque el tiempo de espera para el tratamiento de la ley ha dilatado los cierres de las operaciones de compraventa. Entre las repercusiones favorables, se destaca un aumento significativo de la ganancia neta para los propietarios que alquilan su vivienda. Un informe del Instituto Argentino de Análisis Fiscal sostiene que, si se aprueba la exención del impuesto, una persona que tributa una alícuota del 35% podría experimentar un aumento de rentabilidad del 60%.
En síntesis, con la aprobación de la reforma laboral y su entrada en vigencia, la exención en las inversiones inmobiliarias podría equipararse al tratamiento fiscal de títulos públicos con “cero impuestos”, lo que constituiría un incentivo importante para el sector.
