Los créditos hipotecarios cambiaron todo: desde los departamentos más buscados hasta sus precios
Con la vuelta de los préstamos UVA, el mercado inmobiliario argentino vive una transformación significativa. La reactivación de los créditos hipotecarios no solo ha modificado las reglas del juego, sino que también ha alterado las preferencias de los compradores, quienes ahora son parte de un círculo virtuoso en el que nuevos actores ingresan al mercado.
El crédito hipotecario es esencial para quienes sueñan con tener su hogar propio. Sin financiamiento, la posibilidad de adquirir una propiedad es prácticamente nula para la mayoría de las personas.
Los números reflejan este nuevo escenario. En marzo, se firmaron 4.747 escrituras en la Ciudad de Buenos Aires, un **10,94% más que en febrero** y un **39,66% más que en el mismo mes del año pasado**. Del total, el **20% de estas operaciones** se realizó con hipoteca, según el Colegio de Escribanos porteño. Un año atrás, esa cifra era casi inexistente. En lo que va del año, ya se registraron cerca de 3.000 operaciones con hipoteca, frente a menos de 250 en el mismo período de 2024.
A pesar de estos números alentadores, aún están por debajo de los de 2018, cuando se registraron más de 6.000 operaciones en marzo, de las cuales 2.200 fueron hipotecas.
Los departamentos más buscados
Los departamentos de tres y cuatro ambientes comienzan a consolidarse como los grandes protagonistas de esta nueva etapa, dejando atrás el reinado de los monoambientes.
El crédito genera un círculo virtuoso. Aparecen compradores que antes no estaban en el mercado, lo que dinamiza toda la cadena. Quien vende, muchas veces compra algo más grande o de mayor valor, como explica el Colegio de Escribanos porteño.
La rotación de propiedades también evidencia este nuevo movimiento: en 2020, una unidad tardaba, en promedio, 10,3 años en venderse desde su publicación. En diciembre de 2024, el tiempo de absorción de la oferta de inmuebles fue de 1,5 años, siete veces por debajo del máximo y también por debajo del histórico, que es de 3 años, afirma Fabián Achával, de la inmobiliaria homónima.
Según el último Relevamiento de Operaciones Inmobiliarias (ROI) de Selectia, las unidades más vendidas en 2024 fueron los departamentos de dos y tres ambientes, que representaron el **25% y 30% de las operaciones**, respectivamente, situación que se mantiene en 2025.
En tercer lugar aparecen los cuatro ambientes, con un **22% del total**. Siguieron los cinco ambientes (12%) y, por último, los monoambientes, que apenas alcanzaron el **11% de las transacciones**.
La explicación detrás de esta tendencia radica en la recuperación de los créditos hipotecarios UVA, que volvieron al mercado en abril de 2024. “Hoy el producto estrella del mercado son las unidades de dos y tres dormitorios”, afirma Daniel Salaya Romera, presidente de la inmobiliaria homónima.
Un fenómeno inesperado
Otro dato que llama la atención es que el valor del metro cuadrado de los departamentos de mayor superficie comienza a igualarse, e incluso a superar en algunos barrios, al de los monoambientes, especialmente en zonas del norte de la ciudad con alta densidad de colegios. “Construir un monoambiente es menos rentable que uno más grande, por eso su precio por m² es más caro. Pero hoy se están emparejando con los departamentos más grandes”, sostiene Salaya Romera.
A pesar de la reactivación, aún hay espacio para recuperar terreno. “Los inmuebles usados, que son los que se compran con crédito, en CABA, Córdoba o Rosario cotizan un **20% por debajo del último pico**. Ajustado por inflación en dólares, la caída supera el **30%**”, detalla González Rouco.
Los expertos coinciden en que en una economía sin cepo, con crédito disponible y herramientas que fortalezcan la oferta, el potencial de recuperación es considerable.
Eliminación del cepo: clave para el mercado de créditos
La eliminación del cepo cambiario también juega un papel clave en los créditos hipotecarios. Desde que se volvió a operar con el dólar oficial dentro de una nueva banda cambiaria, ya no se utiliza más el dólar MEP como referencia.
Según Federico González Rouco, economista especializado en vivienda, esto ha generado una mejora en el poder adquisitivo de quienes acceden a un crédito. “El dólar oficial actual es un **10% más bajo que el MEP anterior** a la eliminación del cepo, permitiendo comprar un **10% más de metros cuadrados** con el mismo ingreso o reducir la cuota mensual en la misma proporción”.
José Rozados, director de Reporte Inmobiliario, añade: “Es una señal positiva saber que no se seguirá disparando la cantidad de pesos necesarios para los mismos dólares”. La apertura cambiaria reduce la incertidumbre y el costo en pesos de las propiedades, lo que facilita el acceso al crédito, disminuye las exigencias de ingresos para calificar y reduce las cuotas.
Esta situación puede acelerar las decisiones de los compradores, especialmente mientras el dólar se mantenga dentro de la banda baja, y también puede llevar a los propietarios a ajustar los valores en dólares si la demanda se reactiva más rápido de lo esperado.
Para conocer las mejores opciones que se adaptan a tus necesidades, ingresá en la Calculadora de Créditos Hipotecarios de LA NACION, que te permitirá saber en qué bancos calificás y cuáles son las condiciones en cada uno, según tus requisitos.
Fuente: Candela Contreras
