Las razones por las que no cae la venta de propiedades pese a que cada vez menos gente saca un crédito hipotecario
Las escrituras se mantienen en niveles altos pese a que el crédito hipotecario perdió fuerza en los últimos meses. Los datos del mercado inmobiliario marcan una paradoja que se hace cada vez más evidente: las escrituras se mantienen en niveles altos pese a que el crédito hipotecario perdió fuerza de manera abrupta. Es más, esta situación era completamente opuesta hace tan solo un año, cuando los préstamos estaban en un buen momento.
En abril se registraron 5472 escrituras de compraventa, prácticamente el mismo número que en el mismo mes de 2025, cuando se contabilizaron 5471 actos. El monto total involucrado ascendió a $861.110 millones, un 18,4% más que un año atrás, según los datos del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires.
Es decir, cada vez se venden más propiedades en dólares con efectivo y cada vez menos con financiamiento bancario. El acumulado del año es similar al del mismo periodo de 2025. “A nivel general de compraventas, claramente es un empate respecto al mismo mes de 2025. Pero en materia de hipotecas hubo la mitad de operaciones que hace 12 meses: esto explica que el mercado sigue generando un movimiento a pesar de la desaceleración en préstamos”, explicó Magdalena Tato, presidenta de la entidad.
El crecimiento hipotecario que había impulsado la recuperación del mercado durante buena parte de 2025 perdió intensidad tras la suba de tasas y el endurecimiento de las condiciones de acceso desde la segunda mitad del 2025. A pesar de que en los últimos meses la situación comenzó a mejorar, todavía falta mucho para una recuperación hipotecaria.
Un mercado en transición
El mercado inmobiliario de CABA está en transición: el boom hipotecario inicial perdió fuerza y hoy está muy selectivo y menos expansivo. Si bien el crédito sigue siendo relevante, entró en fase de meseta. La actividad sigue teniendo volumen, pero con menos operaciones financiadas y tickets promedio más altos, analizó Juan Manuel Vázquez Blanco, economista y director general de Fabián Achával Propiedades.
La lectura que hacen en el sector es clara: el mercado logró sostenerse porque reapareció un comprador con liquidez, que ve oportunidades en propiedades usadas cuyos valores todavía permanecen por debajo de los máximos de 2018.
Según Soledad Balayan, titular de Maure Inmobiliaria, hay un cambio de percepción entre quienes tienen dólares ahorrados. “Hay un segmento que entiende que las propiedades están a buen precio y se anima a sacar sus dólares del colchón para comprar”, sostuvo.
La broker remarcó que el contexto cambiario ayuda. Un dólar estable, e incluso apreciado en términos reales, mejora la capacidad de compra de quienes tienen ahorros dolarizados y reduce la volatilidad que históricamente paralizaba operaciones.
“Es un dato positivo porque el mercado se mueve y no tiene que ver sí o sí con el crédito. En Argentina el crédito es una excepción que va a volver cuando las condiciones lo den: baja de tasas, mejora del scoring y mayor actividad. Hay gente que se está dando cuenta de que los dólares se están desvalorizando y que hay una oportunidad en los inmuebles usados que están bajando de precio”, explicó Balayán.
Un dato clave que puede cruzarse de manera directa con la caída de los créditos es que el porcentaje de inversores creció respecto a usuarios finales. Según Fabián Achával, de la inmobiliaria homónima: “En el ROI Selectia vimos que los inversores están creciendo. Y las operaciones con crédito hipotecario en el primer cuatrimestre bajaron un 31,6% respecto al año pasado, mientras que la dinámica general de operaciones está casi igual. Esto quiere decir que la demanda sigue fuerte, básicamente por la señal de precios”.
La caída del crédito hipotecario: un 50% menos
Los datos del Colegio de Escribanos de la ciudad de Buenos Aires exponen una situación que ya había comenzado a observarse en los últimos meses: la abrupta caída del desembolso de créditos hipotecarios. A principios de mayo se conoció que en abril los desembolsos cayeron 56% interanual y tocaron su nivel más bajo desde octubre de 2024. Se otorgaron apenas US$122 millones, muy lejos de los US$280 millones registrados en el mismo mes del año pasado y 80% por debajo del pico alcanzado en abril de 2018 durante el auge de los créditos UVA, de acuerdo al monitoreo realizado por la consultora Empiria en base a datos del BCRA.
Las escrituras con hipoteca cayeron un 50% en comparación con el mismo mes del año anterior. El nuevo dato vuelve a mostrar un problema estructural de Argentina: el sistema hipotecario sigue siendo pequeño y extremadamente sensible a cualquier ruido cambiario, suba de tasas o problemas de fondeo bancario.
“Estoy viendo un mercado estable, focalizado principalmente en productos de zona norte y de Capital”, analizó Brodsky. El empresario sostuvo además que todavía existe un importante stock de oferta que limita una recuperación más fuerte de los valores. “Hasta que eso no se acomode veo difícil una suba considerable de precios. Todos los años el mercado se mueve un poco, pero el crédito hipotecario es una aspiradora de producto y hasta que eso no vuelva a suceder, el mercado va a seguir bastante parecido al actual”, concluyó.
En otras palabras, el país logra generar pequeños ciclos de recuperación del crédito, pero todavía no consigue construir un sistema de financiamiento estable y de largo plazo. Y eso explica por qué, cada vez que el crédito pierde impulso, el mercado vuelve a depender casi exclusivamente de compradores con dólares propios.
La situación en la provincia de Buenos Aires
La provincia de Buenos Aires tuvo una situación completamente distinta a la Ciudad. Abril dejó una caída tanto en las compraventas como en las hipotecas, en un contexto atravesado además por el conflicto gremial en ARBA, que afectó directamente las operaciones inmobiliarias durante tres meses.
De acuerdo a los datos aportados por el Colegio de Escribanos de la Provincia, se registraron 9999 compraventas de inmuebles, lo que representó una baja del 18% interanual frente a las 12.158 operaciones concretadas en el mismo mes de 2025, así como también mostró un descenso del 10% respecto de marzo de este año.
En cuanto a la situación de las hipotecas, se contabilizaron 1023 actos, una caída del 32% frente a marzo y del 52% respecto de abril del año pasado. “Seguimos viendo un 2026 que no define la tendencia, pero los números de abril fueron inferiores respecto al mismo mes de 2025, como consecuencia de la caída de los créditos hipotecarios”, explicó Guillermo Longhi, presidente del Colegio bonaerense.
Además, Longhi agregó que el comportamiento del mercado sigue mostrando variaciones mensuales importantes, por lo que será necesario esperar los próximos registros para evaluar si puede consolidarse una tendencia más definida.
Pero el freno de las operaciones no respondió únicamente al retroceso del crédito. Los datos de abril estuvieron condicionados por un hecho particular: durante dos meses aproximadamente, gran parte de las escrituras en la provincia quedó afectada por una disputa gremial en ARBA que impactó especialmente sobre el área de Catastro, encargada de validar la información parcelaria de los inmuebles.
Al no emitirse ni aprobarse en tiempo y forma los estados parcelarios e informes catastrales, los escribanos no podían avanzar con las escrituras. Como consecuencia, se generó un cuello de botella que frenó toda la cadena de operaciones, pero la situación ya volvió a su ritmo de trabajo y se espera avanzar con lo que estaba retrasado.
“Son muchos los casos que se fueron acumulando sin poder concretar la escritura”, señaló Javier Igarzabal, director de Dic Propiedades, quien explicó que inmobiliarias, escribanías y estudios jurídicos tuvieron que dedicar gran parte de su trabajo a explicarles a los clientes los motivos de las demoras. En algunos casos, incluso, las operaciones terminaron cayéndose.
“Las operaciones inmobiliarias se suelen resolver en 30 a 45 días y que durante 30 días no haya habido cédulas catastrales te genera un cuello de botella enorme”, explicó Maximiliano D’Aria, director de D’Aria Propiedades y advirtió que el conflicto terminó desvirtuando las estadísticas y complica cualquier análisis lineal del mercado bonaerense. “Está muy difícil tener un comparable real para saber si el mercado está al alza o a la baja porque hubo factores externos que distorsionaron todos los números de la provincia. Los datos no reflejan del todo lo que pasa efectivamente en el mercado”, sostuvo.
Según el empresario, aun con la normalización completa de su funcionamiento, el sistema necesitará varios meses para absorber el atraso acumulado. “Hasta que se pongan al día y desaparezca la acumulación de operaciones, se necesitan por lo menos cuatro meses”, afirmó.
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