Las razones por las que en CABA se construyen más departamentos que la cantidad de gente que hay para habitarlos
El 13,8% de las viviendas de la ciudad están deshabitadas, más del doble del nivel considerado técnicamente saludable.
*24 de abril de 2026 – 07:21*
Mientras la oferta habitacional aumentó un 15% del 2010 al 2022, la cantidad de habitantes apenas subió un 6,7% en el mismo período, según un informe de Terres.
En la ciudad de Buenos Aires, se construyen más viviendas que nunca, pero la población no crece. El informe de Terres, una plataforma inmobiliaria especializada en terrenos, sintetiza esta contradicción: el problema no es la escasez, sino la desalineación.
El 13,8% de las viviendas de la Ciudad están deshabitadas, más del doble del nivel considerado técnicamente saludable (entre 5% y 6%).
¿Por qué hay más casas pero no más gente?
El fenómeno de aumento en la construcción se debe a una combinación de cuatro factores estructurales que vienen consolidándose desde hace décadas.
1. Demolición y reconstrucción
Muchas de las construcciones nuevas no suman habitantes, sino que se da un reemplazo estilístico sin aumento de densidad poblacional. Se demuelen edificios antiguos para dar lugar a unidades más modernas, muchas veces compuestas por monoambientes o departamentos orientados a la inversión.
Según datos de Daniel Bryn, analista del mercado inmobiliario de Zipcode, el 48% de las parcelas de la CABA tiene más de 80 años. Este fenómeno explica la compra, demolición y reconstrucción que se está viviendo.
2. Hogares cada vez más chicos
El tamaño promedio del hogar porteño cayó de 4,5 personas a mediados del siglo XX a 2,6 en la actualidad, según datos del último censo de 2022. Esto implica que se necesitan más viviendas para alojar a la misma cantidad de población.
Se produce una demanda de tipologías diferentes: más unidades pero hogares más chicos. “Una parte significativa de la construcción a estrenar no genera nuevos habitantes: compensa la fragmentación de los que ya están”.
3. Más ingresos, más metros cuadrados
En los sectores de mayores ingresos, la demanda de metros cuadrados por habitante es cada vez mayor. Esto impulsa la construcción, pero no necesariamente el crecimiento poblacional.
“Parte del nuevo stock responde a hogares con mayor poder adquisitivo que consumen más superficie por persona”, explica Joaquín Tomé, director del Centro de Estudios Económicos Urbanos (CEEU) de UNSAM.
4. Los inmuebles como activos financieros
El mercado inmobiliario también cumple una función financiera: la construcción y las compras no siempre son para vivir, sino que se utilizan como resguardo de valor o inversión. Esto explica, en parte, el aumento de unidades vacías.
El mapa de la desigualdad
Aunque la Ciudad se mantiene estable en la cantidad de habitantes, el comportamiento no es homogéneo entre barrios. “En términos técnicos, CABA podría crecer. En términos urbanos reales, no puede crecer igual en todos lados”, coincide Federico Poore, consultor en temas urbanos.
Algunas zonas registran un crecimiento sostenido. En la Comuna 13 (Belgrano, Colegiales y Núñez) la cantidad de habitantes creció un 14,6% entre 2010 y 2022.
En contraste, otros barrios perdieron habitantes incluso al haber sumado viviendas. Uno de los casos es el de la Comuna 7 (Flores y Parque Chacabuco) que perdió 3759 habitantes y sumó 12.400 unidades funcionales.
La dinámica también se relaciona con la calidad urbana. Barrios como Palermo, Belgrano y Recoleta, con mejor acceso a servicios, presentan mayores niveles de densificación. En cambio, zonas como Villa Lugano, Mataderos o Liniers muestran menor desarrollo relativo.
La ciudad que se debería estar construyendo
Los datos demográficos sirven para identificar el tipo de inmueble que necesita la población:
– El 35,7% de los hogares porteños es unipersonal.
– El 40% no tiene hijos.
– El 23% de la población tiene más de 60 años.
A pesar de este escenario y de las dificultades que conlleva, los especialistas coinciden en que la capacidad poblacional real de la Ciudad se encuentra entre cuatro y cinco millones de habitantes. Para avanzar en esa dirección, identifican tres condiciones clave:
– Acceso al crédito y el rol del Estado.
– Desarrollo territorial equilibrado.
– Nuevas tipologías de viviendas.
El microcentro porteño merece un análisis aparte. A pesar de contar con excelente conectividad e infraestructura, no logra atraer población residente.
En resumen, el crecimiento de la oferta inmobiliaria no garantiza crecimiento de la población. “El verdadero punto es entender qué combinación de transformación, reglas de juego y condiciones de acceso podría cambiar eso”, concluyen desde Terres.
