LAS NUEVAS JOYAS PORTEÑAS: LAS AVENIDAS QUE ERAN “EL PATITO FEO” DEL BARRIO Y HOY SON MUY DEMANDADAS PARA VIVIR
En los últimos años se transformaron en polos residenciales codiciados, con cafés, desarrollos premium y movimiento de día y de noche.
10 de noviembre de 2025
08:07
La ciudad de Buenos Aires está en constante transformación y, en los últimos años, dos importantes avenidas se vieron beneficiadas.
Durante años fueron calles grises, con persianas bajas, talleres mecánicos, lavaderos de autos, locales sin aspiracional y edificios de varias décadas atrás. Pero desde hace tiempo, en Buenos Aires muchas zonas dieron un giro 180 grados y se revalorizaron. Esto sucedió con dos avenidas impensadas: Niceto Vega, en Palermo, y Directorio, en Caballito, que pasaron del olvido a estar en el radar de los desarrolladores.
Hoy concentran demanda, obras y un nuevo perfil de vecinos que buscan lo que el resto de la ciudad ya no puede ofrecer: ubicación estratégica sin caos y metros cuadrados a precios todavía competitivos.
LA AVENIDA DE PALERMO QUE SE VOLVIÓ TOP
Hasta hace pocos años, la postal de Niceto Vega -entre Juan B. Justo y Dorrego- era más digna de un taller mecánico que de la mira de los desarrolladores. Sin embargo, en apenas cinco cuadras se levanta una de las zonas más cool de Palermo, que atrajo la atención de los desarrolladores inmobiliarios y pasó de ser un lugar inseguro y “feo” a una avenida trendy.
“Me daba miedo comprar en la zona, porque estaba rodeada de cocheras y lavaderos. Pero después de la pandemia cambió todo: hoy mi departamento vale un 20% más”, cuenta Lucía, vecina del lugar.
Sobre la avenida Niceto Vega hay edificios nuevos, locales gastronómicos, y hace tiempo empezó a cambiar la zona. La zona se vio beneficiada por varios movimientos, como la elevación de las vías del tren San Martín, que mejoraron la circulación en el barrio. La conexión con la avenida Juan B Justo, facilita el acceso a la Avenida del Libertador; además, el transporte público es otro punto a destacar de la zona. A eso se sumó el derrame del boom inmobiliario de Chacarita, Palermo y Colegiales -la hoy famosa frontera conocida como “Chacalermogiales”-, que trajo cafés de autor, estudios creativos y turistas que buscan “el nuevo Palermo Hollywood”.
La microzona, ubicada entre las calles Dorrego y Juan B. Justo, fue desarrollando varias virtudes que la pusieron en el centro de la escena del real estate. Se trata de una zona residencial, en pleno Palermo, pero en un lugar alejado del tráfico intenso que caracteriza a este concurrido barrio. De hecho, no cuenta tampoco con tantos comercios en su planta baja y, por ende, con tanto flujo peatonal.
“El corredor de la calle Niceto Vega, entre las avenidas Juan B. Justo y Dorrego, es el eje principal de la actividad nocturna en el barrio de Palermo. Esta área se caracteriza por la concentración de discotecas, pubs y centros culturales”, resume el arquitecto Alejandro Tepedino, de D’aria Propiedades.
Además, Tepedino afirma que actualmente, “el auge inmobiliario impulsa el desarrollo de nuevos emprendimientos habitacionales en la zona. Esta transformación anticipa una tensión palpable entre la necesidad de la tranquilidad hogareña y la explosión del bullicio de la movida nocturna, con todas sus implicaciones”.
EL “PALERMO” DEL SUR PORTEÑO
Si Niceto Vega es el ascenso sorpresa del corredor norte, la avenida Directorio es el fenómeno silencioso del centro-sur. Nacida como arteria residencial de Caballito, se reinventó por efecto derrame del boom de Pedro Goyena, que agotó su capacidad constructiva y empujó a los desarrolladores unas cuadras más allá.
Hoy, los valores sobre Directorio van de US$2500 a US$4500/m², y las desarrolladoras reconocen que la demanda sigue firme pese a la escasez de terrenos. “Por el colapso de Goyena, se generaron nuevas zonas de alto nivel. Directorio es la continuidad natural”, explica Mateo García, de Toribio Achával.
¿Pero qué generó tanto movimiento en una zona alejada del buscado corredor norte de la ciudad? Uno de los motores fue la migración de vecinos de otros lugares. La autopista 25 de Mayo conectó al barrio e incentivó que llegaran compradores de Ezeiza, Ciudad Evita, Lomas de Zamora, Mataderos y Liniers, por nombrar algunos ejemplos. “Se convirtió en un aspiracional y logramos proyectos para un público muy exigente”, explica Gerardo Azcuy, presidente de la desarrolladora homónima, que cuenta con más de 26 edificios premium entre terminados y en desarrollo en la microzona más buscada de Caballito.
La Avenida Directorio se vio beneficiada por el efecto derrame de Pedro Goyena. Se trata de un público que no tiene el aspiracional de vivir en el corredor norte de la ciudad, ni por Recoleta. Algunos lo identifican como “el Palermo de la zona sur”.
“Es uno de los barrios con mayor cantidad de obras en construcción y edificios jóvenes, sobre todo en la zona de Goyena y sus alrededores”, apunta Luis D´Odorico, director de D´Odorico Propiedades. Si bien hoy esa avenida ya no cuenta con terrenos disponibles, a solo dos cuadras, crece su paralela, Directorio.
La conectividad es otro de los puntos fuertes de la zona: es una de las pocas que tiene más de una línea de subte (A y E), además de los diversos servicios de colectivos y la alternativa del tren Sarmiento. Cuenta con acceso a la Autopista 25 de Mayo, que conecta con la Autopista La Plata-Buenos Aires con la Perito Moreno y con la Avenida Dellepiane.
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