La zona porteña, a pasos del río, que renació y promete cambiar el skyline de Buenos Aires
Serán el centro de negocios más dinámico de la ciudad y concentrarán la mayor cantidad de inversiones inmobiliarias.
* 27 de octubre de 2025
* 07:56
* Tiempo de lectura: 6 minutos
Fernando Novoa
Catalinas se mantiene como uno de los polos corporativos más importantes de la ciudad. Con más de 300.000 m² de oficinas clase A y proyectos de gran escala en camino, Catalinas es el líder absoluto con el 27% del stock total de metros corporativos entre 11 submercados.
La zona —delimitada por la avenida Córdoba, Paseo del Bajo, San Martín y Leandro N. Alem— concentra 320.500 m² de oficinas clase A. Esta cifra se ha mantenido estable desde 2020, hasta la reciente incorporación del Edificio Plaza en el emprendimiento Distrito Quartier, ubicado en la avenida Antártida Argentina al 1400, CABA, que sumó 32.500 m² premium.
La resiliencia, su ubicación estratégica y el hecho de que hoy queden disponibles solo algunos metros en edificios premium demuestran que la zona está en el radar de las empresas.
Su historia
Catalinas norte, como centro de negocios, nace con el plan regulador de la ciudad de 1958 y se convierte en el gran proyecto urbano entre 1960 y 1967, donde se inician los primeros terrenos. Es en los años 70 cuando se desarrollan las primeras torres y el Hotel Sheraton.
Desde mediados de los años 90, el distrito se consolidó como el epicentro corporativo de Buenos Aires, elegido por bancos, empresas de seguros, tecnología, multinacionales y firmas de servicios profesionales. La ubicación, conectividad, acceso y transporte público —desde trenes hasta subtes, Metrobús y bicisendas— son algunas de sus fortalezas. Años más tarde, la construcción del Paseo del Bajo también le jugó a favor.
Entre 1997 y 2007, el inventario creció un 68%, con desarrollos como Catalinas Plaza, Alem Plaza, Torre Bank Boston y Laminar Plaza. Entre 2008 y 2018, se sumaron proyectos como Catalinas Norte-BBVA, Banco Macro y la Torre Catalinas Norte de IRSA. Más recientemente, en 2020 en Alem 882 y en 2023, el Edificio Plaza – Distrito Quartier completaron la expansión.
Actualmente, solo hay un único proyecto en obra que sumará 44.225 m² rentables: la Torre Safra, ubicada en Alem y Córdoba. Este proyecto, diseñado por Foster + Partners, anticipa una oferta limitada a mediano plazo. Junto a los futuros desarrollos de Catalinas II —los siete terrenos subastados por el Estado al lado del Sheraton— promete cambiar el skyline porteño desde la avenida Córdoba hasta Distrito Quartier, configurando un nuevo paisaje de torres.
Catalinas II tiene potencial para sumar 250.000 m² en los próximos años. Aún se están definiendo usos y tipología de proyectos. Este potencial, de magnitud inédita, reafirma la capacidad del área para captar inversiones.
Oferta y demanda
Respecto a la demanda: desde 2024 se observa una recuperación clara. El año pasado se sumaron 16.754 m² y otros 5.199 m² en el primer semestre de 2025 de absorción neta. El último registro de vacancia es de 14,5% y corresponde al segundo trimestre de este año.
A la hora de analizar los precios, el mercado de oficinas Clase A en Buenos Aires estuvo fuertemente influenciado por los cambios en el contexto económico de Argentina. Cabe aclarar que el análisis de precios son valores promedios estimados y que en cada submercado hay edificios que se destacan, convalidando valores sustancialmente más altos.
* 2019–2020 (pre-pandemia): la economía ya mostraba debilidad, con inflación alta y controles cambiarios, pero el mercado premium (Catalinas) mantenía precios de alquiler que rondaban los US$29,5/m² por mes.
* 2020–2021 (COVID-19): la pandemia aceleró la vacancia por teletrabajo y reestructuración de empresas. Esto presionó los precios a la baja, que cayeron al rango de US$26 a US$27.
* 2022–2023: la recuperación fue parcial. Aunque hubo reactivación económica, persistieron restricciones cambiarias, alta inflación y volatilidad política. Los precios se estabilizaron en torno a US$25, con repuntes leves en el segundo semestre del 2023.
* 2024–2025: la economía mostró señales de estabilización con menor inflación y apertura parcial del mercado cambiario. El segmento Catalinas se consolidó nuevamente en torno a US$25,5/m² por mes promedio, pero con vacancias todavía altas.
Los precios de Catalinas mostraron resiliencia, con ajustes acotados frente a crisis profundas. “El mayor impacto fue la pandemia, pero hacia 2024–2025 la tendencia es de estabilidad y leve recuperación, en un marco de incertidumbre macroeconómica”, analiza Novoa, quien reconoce que Catalinas ha alternado el liderazgo de la absorción con corredores como Panamericana y Libertador CABA. Desde 2023, volvió a posicionarse como uno de los principales focos de operaciones de gran escala.
Catalinas sigue siendo un polo preferido por compañías financieras y multinacionales. Aunque otros corredores como Libertador CABA o Polo DOT muestran dinamismo, Catalinas mantiene su atracción por su ubicación estratégica, siendo un punto neurálgico de la ciudad por su cercanía a la estación de tren de Retiro y la cantidad de líneas de subte que concentra. Además, cuenta con el mayor stock (23) de edificios AAA de la ciudad.
La oportunidad para las empresas está en aprovechar los metros disponibles en edificios clase A como el Edificio Plaza en Distrito Quartier, Torre Boston y Bouchard 710, sumándose a un distrito donde tradición e innovación se combinan para definir el futuro del real estate en Argentina.
Fuente: Fernando Novoa
