La desconocida razón por la que los precios de las propiedades todavía son una oportunidad
En un contexto en que la compraventa de propiedades sigue creciendo, otro dato muestra que los precios podrán seguir aumentando.
En un mercado donde los precios continúan en ascenso, un dato confirma que el sector inmobiliario está en pleno auge. A pesar de que los valores de publicación de las propiedades usadas subieron un 5,14% en 2024, según Zonaprop, y un 6,2%, de acuerdo a Reporte Inmobiliario entre febrero de 2024 y febrero de 2025, otra variable del mercado revela una realidad sorprendente.
Para entender la dinámica del sector, es esencial distinguir entre los valores de oferta (publicados en las plataformas de real estate) y los precios de cierre. En toda operación inmobiliaria, hay una negociación entre el comprador y el vendedor; el precio de cierre suele ser más bajo que el publicado. Es decir, hay “regateo” y contraoferta. El número final al que se llega es conocido como el “precio de cierre”, un indicador que muestra los valores reales en los que se están concretando las operaciones en el mercado inmobiliario, más allá de lo que se anuncia en las plataformas de venta de propiedades.
Si se analizan los valores de publicación del usado, como se mencionaba antes, subieron 5,14% en 2024, según Zonaprop. Esta plataforma realiza un promedio del metro cuadrado en CABA, considerando valores de un dos ambientes. Por otro lado, Reporte Inmobiliario, que toma un valor promedio de los usados de uno a tres ambientes en CABA, indica un aumento del 6,2% de febrero de 2024 a febrero de 2025. Sin embargo, si se observa los precios de cierre, según el índice de Reporte Inmobiliario, UCEMA/Remax, crecieron un 17,7% en ese mismo período. Además, el Relevamiento de Operaciones Inmobiliarias de la red inmobiliaria Selectia reportó un incremento del 11,7% en 2024 con respecto al año anterior.
Los precios de publicación subieron un 6,8% en 2024, según Zonaprop. El punto relevante es que los precios de cierre subieron más del doble en comparación con el aumento de los valores de publicación. En números, el valor de publicación relevado por Zonaprop aumentó un 5,14% en 2024, mientras que los de cierre crecieron un 11,7%, según el relevamiento del ROI. De acuerdo a Reporte Inmobiliario, el aumento ofrecido fue del 6,2%, pero el de cierre creció un 17,7% —dato de Reporte Inmobiliario, Remax y CEMA—. Todos estos datos corresponden a inmuebles usados.
Aunque se trata de indicadores distintos, ambos coinciden en una diferencia ascendente entre publicación y cierre. Estos datos son clave al analizar la dinámica del mercado inmobiliario. Pero, ¿cuáles son las causas detrás de este fenómeno?
¿Por qué están subiendo los precios de cierre más que los de publicación?
El caso de Lucas ilustra esta realidad: quiere comprar un departamento de dos ambientes en la Ciudad de Buenos Aires, con crédito hipotecario. Encontró un inmueble que le gustó y que cumple con sus requisitos, pero a un precio que no le pareció razonable: US$145.000. Al momento de negociar, se dio cuenta de que había tres personas más interesadas en adquirir el mismo inmueble, y el propietario no estaba dispuesto a bajar el precio.
Esta situación refleja que en un escenario de alta demanda, la forma de negociar está cambiando. Los márgenes de contraoferta hoy están por debajo del mínimo histórico (5%), y en febrero se ubicaron en un promedio de 4,18%, según un relevamiento realizado por la Universidad del CEMA y RE/MAX Argentina, junto con Reporte Inmobiliario. Esto muestra que los inmuebles se venden a precios muy cercanos a los de publicación.
Fabián Achaval, de la inmobiliaria homónima (y una de las que realiza el ROI), explica que el aumento en las ventas se está dando en todos los segmentos del mercado (tickets altos y bajos). Sin embargo, “en el caso de los tickets más bajos, por debajo de los US$200.000, el porcentaje de negociación es menor, ya que la mayoría de la demanda y de los créditos hipotecarios se orienta a este segmento”. Esto provoca que, en los tickets más bajos, el precio de cierre aumente más en términos relativos y se asemeje más al valor originalmente publicado.
Germán Gómez Picasso, fundador de Reporte Inmobiliario, señala que en ciertas zonas se concentra este aumento en los precios de cierre: “Los inmuebles que se están vendiendo son los buenos y bien ubicados. Eso levanta el precio de cierre, ya que presentan un valor más alto respecto a todo el stock y en el relevamiento solo se consideran los que efectivamente se vendieron”. Por otro lado, al comparar con los valores de publicación, se analiza todo lo que está en oferta en el mercado, donde hay valores muy dispares entre barrios y tipologías, lo que hace que el metro cuadrado promedio suba, pero a un ritmo menor.
También es importante tener en cuenta que el real estate se encuentra en un momento en que la oferta se está absorbiendo. Aunque entre julio y noviembre de 2024 se registró un crecimiento mensual de la oferta de propiedades en venta, persiste una tendencia a la baja en la dinámica interanual, con una reducción del 7,2% en comparación con el mismo período del año anterior, acumulando 28 meses consecutivos de caídas.
Sebastián Sosa, presidente de RE/MAX Argentina y Uruguay, comparte que “se ha instalado nuevamente la conversación sobre el mercado inmobiliario entre la gente”. Hoy, el tema está presente en charlas cotidianas, decisiones familiares y reuniones con amigos. La posibilidad de comprar una vivienda ha vuelto al radar de muchas personas. Además, hay factores clave que comenzaron a alinearse, como una mayor estabilidad macroeconómica —sin tener en cuenta la volatilidad del mercado en los últimos días— que genera previsibilidad y confianza, algo fundamental para que los compradores se animen a tomar decisiones.
En este sentido, en un contexto donde la oferta está disminuyendo y la demanda ha aumentado fuertemente por el interés en la compra de propiedades —producto del cambio de expectativas, precios históricamente bajos, oferta de crédito hipotecario y estabilidad cambiaria—, la posibilidad de regateo para bajar el precio de una propiedad es menor. Esto se debe a que el comprador compite con muchos interesados en adquirir lo mismo, por lo que el vendedor no tiene necesidad de hacer una rebaja para concretar la operación. De hecho, algunos brokers indican que las decisiones de compra en propiedades con muchos interesados se toman en menos de un día. De esta manera, los precios en el momento del cierre son más altos. Y tienen mucho margen para crecer.
¿La razón? Entre 2019 y 2023, los valores de publicación bajaron un 24%, pero en ese mismo período “los precios de cierre disminuyeron un 50% en términos reales”, comparte Achaval y agrega: “Esto muestra que todavía hay mucho margen por aumentar, ya que se mantienen a niveles del 2006, lo que evidencia lo atractivos que continúan siendo los valores”.
Las claves de un mercado en auge
El mercado inmobiliario vivió una jugada importante en 2024, y los números en todos sus aspectos hablan de buenos resultados. El valor de publicación del metro promedio creció casi un 7% en un año en la Ciudad de Buenos Aires, y en lo que va de 2025, los precios de los departamentos en venta ya subieron casi la mitad de lo que aumentaron en todo 2024, registrando una suba del 3,1% en los primeros tres meses.
Con respecto a las operaciones de compraventa del año pasado, estas superaron en un 35% al 2023. Si se considera el último dato publicado por el Colegio de Escribanos porteño, en febrero de 2025 se registraron 4.293 escrituras, lo que representa un incremento del 94% en comparación con el mismo mes del año anterior. El crédito hipotecario no se queda atrás, ya que en febrero el 22% de las escrituras fueron realizadas con hipoteca, un fenómeno que podría seguir impulsando las ventas hacia arriba.
Otro de los números que anticipan brotes verdes para este año es la cantidad de búsquedas en los portales inmobiliarios. Las visitas registradas en los principales sitios de oferta de propiedades alcanzaron un total de 16.670.000 en diciembre, lo que representa un aumento del 73% comparado con diciembre de 2023 y habla de 11 meses consecutivos de subas interanuales, según datos de Daniel Bryn, broker de Zipcode y Monitor Inmobiliario. El sector mantiene el optimismo y espera que 2025 supere a 2024, que ya fue un gran año.
Fuente: La Voz Inmobiliaria
