La Ciudad del País Donde las Inversiones Inmobiliarias Pagan Menos Impuestos
Ushuaia, la mítica ciudad del fin del mundo, es un imán para los argentinos y el turismo internacional, al tiempo que enfrenta un desafío permanente en la búsqueda de alojamiento. En enero de 2025, Ushuaia recibió 132.465 visitantes y registró 103.505 pernoctaciones, alcanzando un nivel de ocupación hotelera del 59,4%. En agosto, la ocupación creció un 19,1% interanual, impulsada tanto por residentes como por turistas.
No obstante, encontrar alojamiento puede resultar una tarea ardua, asegura Santiago Zaefferer, gerente comercial de Ezasa Desarrollos. Esta situación presenta oportunidades para los desarrolladores en un mercado con déficit habitacional, una demanda internacional firme y un esquema fiscal que potencia la rentabilidad.
Ushuaia fue la capital argentina que más creció porcentualmente entre los censos 2010 y 2022, y su geografía restringe la expansión. Limitada por el Canal de Beagle al sur, la cordillera al norte, el Parque Nacional Tierra del Fuego al oeste y las estancias al este, la dinámica de precios es compleja.
La escasez de tierras urbanizables, los límites del código de planeamiento y los altos costos de construcción generan un entorno complicado para los desarrolladores. Marisol Zoratto, de Latitud Propiedades, menciona que “la demanda inmobiliaria en Ushuaia es alta y sostenida”, impulsada por el crecimiento poblacional y el auge del turismo.
Los Motores de Ushuaia
Ushuaia combina un régimen impositivo único, gracias a la Ley 19.640, y un turismo internacional en crecimiento. Esta normativa establece a Tierra del Fuego como zona aduanera especial, lo que otorga beneficios fiscales notables a quienes invierten en inmuebles: exenciones del Impuesto a las Ganancias, del IVA sobre la operación y del Impuesto a los Bienes Personales. Además, los contribuyentes pagan la mitad en sellos y en débitos y créditos bancarios.
Zoratto afirma que “los beneficios de la Ley 19.640 son un diferencial decisivo para el inversor”. En un contexto de alta presión tributaria en el país, esta ventaja se vuelve cada vez más atractiva. Las rentas de un alquiler turístico en Ushuaia oscilan entre el 12% y el 15% anual, prácticamente libres de impuestos.
Inversores Atentos
El mercado inmobiliario de Ushuaia atrae a diversos perfiles de inversores, siendo el más destacado aquel que busca una renta turística segura. Zoratto lo describe como “inmigrantes que necesitan instalarse por el atractivo laboral y los beneficios fiscales que ofrece la ciudad”. Los inversores provienen de distintos lugares del país, atraídos por las ventajas fiscales y la rentabilidad del alquiler turístico.
Mario Zirolli, presidente de Furlong y desarrollador en Monte Susana, destaca que “hay mucho inversor que está comprando”, y menciona que los compradores de Buenos Aires ven en Ushuaia una oportunidad para esquiar y generar ingresos. A medida que el mercado se abre, el interés de compradores de otras provincias comienza a crecer.
Nuevos Desarrollos en Ushuaia
Ante este contexto, nuevos emprendimientos están redefiniendo el mapa urbano de Ushuaia. Por ejemplo, en el microcentro se está desarrollando un edificio de 56 unidades con una inversión de US$7 millones. Estos departamentos, de uno y dos ambientes, ofrecen vistas panorámicas al Canal de Beagle.
En Monte Susana, Costa Susana se presenta como el primer proyecto carbono neutral del país, con 220 lotes de 600 a 900 m² en un entorno natural de 286 hectáreas. El desarrollo incorpora un plan de reforestación y estándares de construcción sustentables.
Por último, se proyecta “Laderas del Fin del Mundo”, que constará de 18 edificios de seis departamentos cada uno, con una inversión de US$25 millones. Este emprendimiento se enfoca en inmigrantes en busca de una mejor calidad de vida y opciones de alojamiento premium.
Ushuaia se posiciona como un lugar atractivo para las inversiones inmobiliarias, ofreciendo ventajas fiscales y un entorno natural único que continúa capturando la atención de los inversores.
