“Hoy hay propiedades que se reservan en dos días”: los 5 datos que explican por qué ya no es discutible el precio
Los indicadores de que la demanda está activa van desde la cantidad de avisos hasta la actitud de los dueños más reacios a aceptar contraofertas.
30 de abril de 2025 – 08:42
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En un mercado que poco a poco se va recuperando por diversas variables, como la suba del precio de las propiedades y el aumento de las operaciones de compraventa, existen otros fenómenos que anticipan que los valores seguirán en ascenso.
El 2024 cerró con casi 55.000 compraventas en la ciudad de Buenos Aires, lo que implica un crecimiento del 35% comparado a 2023. Este fue el mejor diciembre en 17 años, con 7667 operaciones. Y este año arrancó aún mejor: enero registró un incremento del 93,7% en las operaciones de compraventa en CABA en comparación con el mismo mes del año anterior; febrero mostró un crecimiento interanual del 94%, y marzo tuvo un crecimiento del 39,7% con respecto a marzo 2024 y del 10,6% en relación al mes anterior. La suba en los valores de publicación no se queda atrás: acumula un casi un 10% de aumento en los últimos 12 meses.
Por si fuera poco, el crédito hipotecario sigue ganando participación en las ventas. En el primer trimestre de 2025, se registraron casi 3000 operaciones con hipoteca, cuando el año pasado no habían llegado a 250. Ya en CABA, una de cada cinco compras de propiedades se hace con hipoteca.
Ahora bien, brokers consultados por LA NACION revelaron algunos datos que consolidan esta tendencia:
1. ¿Cómo se encuentra la oferta de propiedades?
Uno de los indicadores que anuncia buenos augurios, señalado como esencial por varios actores del sector, es el tiempo de absorción de la oferta de propiedades en venta. “En 2022 había 165.000 unidades en venta en CABA; hoy son 103.000, y por el ritmo que llevamos, probablemente en septiembre de este año bajemos a 65.000, es decir, niveles de stock del 2017”, reveló Issel Kiperszmid, titular de DYPSA Group.
El stock de propiedades en venta ha venido bajando en los últimos meses. Si construir hoy no es rentable, dado el aumento de los costos de construcción (un 108% desde octubre de 2023, según Zonaprop), el aporte de viviendas al stock será lento. Al mismo tiempo, la demanda sigue en aumento: el tiempo de absorción de la oferta de inmuebles en febrero fue de 1,6 años, muy por debajo del máximo de 10,3 años a mediados del 2020 y también por debajo del histórico de tres años.
Kiperszmid explica que, si a esto se suma la expectativa de que el precio del metro cuadrado siga subiendo (con un aumento acumulado del 8,8% en los últimos 12 meses), hay propietarios que optan por no publicar sus inmuebles todavía, lo que lleva a que la oferta continúe disminuyendo.
2. ¿Los dueños tienen apuro por vender?
“Hoy hay propiedades que se reservan en dos días y también tienes tres o cuatro personas interesadas en comprar la misma propiedad. Eso no se veía antes”, reveló Ariel Champanier, CEO del grupo Remax Premium Argentina, aludiendo a la alta demanda que existe hoy por la compra de propiedades.
El porcentaje de personas que deben vender con cierto apuro ha ido aumentando con los años, pero en 2024 bajó. En 2019 se ubicaba en 14%, en 2022 llegó al 31% y en el último año se redujo al 16%. “Hoy es más atractivo alquilar, una de las razones que explica que no haya tanto apuro en vender”, explica Balayan. La rentabilidad de los alquileres en CABA se sitúa en 5,26% bruto anual, lo que implica que hoy se necesitan 19 años de alquiler para recuperar la inversión, un 11,2% menos que el año anterior.
3. ¿Los precios de cierre aumentaron más que los valores de publicación?
A pesar de que los valores de publicación del usado subieron 5,14% en 2024, otra variable del mercado muestra una realidad sorprendente. Si se analizan los precios de cierre, estos crecieron más del doble en comparación con los valores de publicación.
En números, el valor de publicación relevado por Zonaprop aumentó 5,14% en 2024, mientras que los precios de cierre crecieron 11,7% en el mismo año, según el relevamiento del ROI. Al comparar el periodo entre febrero 2024 y febrero 2025, los precios de cierre aumentaron 17,7%, mientras que la suba del valor de publicación relevado por Zonaprop en el mismo periodo fue casi la mitad, apenas 7,53%.
4. ¿Los dueños ya no negocian el precio de las propiedades?
En el mercado no solo aumenta la demanda por las propiedades, sino que también la forma de negociar está cambiando. El rango de contraoferta, que se refiere a la diferencia entre los precios de publicación y lo que finalmente terminan pagando los compradores, está por debajo del mínimo histórico (5%). Según el relevamiento de la Universidad del CEMA y RE/MAX Argentina, los márgenes de contraoferta se ubicaron en un promedio de 4,18% en febrero.
Hoy, los dueños ya no están dispuestos a regatear los precios. Daniel Salaya Romera, de la inmobiliaria homónima, observa que la negociación hoy es casi inexistente, a diferencia de hace dos años, donde era normal escuchar contraofertas del 10%, 12% o 15%. Ahora, un gran porcentaje de las ventas se cierra al valor de publicación. Sergio Weber, presidente en Coldwell Banker en Argentina, Uruguay y Paraguay, también comparte esta opinión, señalando que muchos propietarios no bajan ni un peso el valor al momento de la negociación.
5. ¿Las propiedades seguirán subiendo?
Aunque en los últimos 12 meses los valores de publicación crecieron 8,8%, todavía tienen mucho por aumentar. Entre 2019 y 2023, los valores de publicación bajaron un 24%, pero los precios de cierre disminuyeron un 50% en términos reales. Esto muestra que todavía hay un margen significativo para aumentar, ya que continúan en niveles del 2006, lo que indica lo atractivos que siguen siendo los precios.
Las operaciones de compraventa muestran que la demanda sigue ávida de incorporar metros cuadrados. La venta de propiedades en 2024 superó en un 35% a la de 2023. Según el último dato publicado por el Colegio de Escribanos porteño, en marzo se realizaron 4747 escrituras en CABA, lo que representa un crecimiento del 39,7% en comparación con el mismo mes del año anterior. En enero, el incremento fue del 93,7%, y en febrero, del 94%. El crédito hipotecario también está en aumento, ya que en marzo casi el 20% de las escrituras se hicieron con hipoteca, un fenómeno que podría seguir impulsando las ventas.
Por María Josefina Lanzi
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Fuente: María Josefina Lanzi
