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viernes 10 de octubre de 2025 – Edición Nº2308
SECTOR INMOBILIARIO
OFERTA RÉCORD: HAY MÁS DE 22.000 MONOAMBIENTES EN VENTA EN CABA
LAS PROPIEDADES CHICAS SON LAS QUE MÁS SE EDIFICARON Y EN LA RECUPERACIÓN DEL MERCADO INMOBILIARIO NO LIDERAN OPERACIONES
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La Ciudad de Buenos Aires cuenta con una oferta récord de departamentos de un ambiente (también conocidos como monoambientes), un segmento que enfrenta una combinación particular de sobreoferta y diversidad en sus usos. Estas propiedades atraen a una variedad de compradores, desde inversores que buscan resguardar su capital hasta aquellos que priorizan un hogar funcional en ubicaciones estratégicas. Según datos de los principales portales inmobiliarios, hay cerca de 22.000 monoambientes en venta, representando una parte significativa de las 74.000 propiedades publicadas, lo que refleja el auge de este tipo de vivienda.
El actual sobrestock de estas propiedades es resultado de un prolongado período de construcción. En Argentina, “el ladrillo es reserva de valor”, explicó Juan Manuel Vázquez Blanco, economista y gerente general de Fabián Achával Propiedades. El especialista añadió que un ciclo de intensa actividad, con altibajos, se extendió desde 2003/2004 hasta 2018/2019. Esto fue aprovechado por muchas familias, inversores y empresas, que destinaron sus excedentes a la compra de unidades desde el pozo.
La ventaja del monoambiente, según Vázquez Blanco, radica en su monto accesible, que permite una baja barrera de entrada y la posibilidad de dolarizar ahorros, capitalizando así la inversión. Sin embargo, la crisis que siguió a los créditos UVA y el impacto de la pandemia concentraron la demanda en unidades de dos ambientes en adelante, lo que explica la actual sobreoferta.
Usos Múltiples y Evolución de los Precios
El monoambiente se destaca por su multifuncionalidad. Vázquez Blanco indicó que, además de ser un refugio de valor para inversores, sus destinos principales han sido “oficina, alquiler temporario y, en menor medida, primera vivienda”.
Lisandro Cuello, quien opera en el mercado inmobiliario de la zona norte de CABA, explicó que estas unidades son adaptables a otros usos como consultorios u oficinas, y también para alquiler temporario, gracias a su menor incidencia en los costos de expensas. Cuello añadió que esto se da “siempre y cuando se ubiquen en zonas de alta densidad habitacional con target medio-alto y que el reglamento de copropiedad admita esos usos”.
Los valores del metro cuadrado en la ciudad han tenido dos fases recientes, de acuerdo a Vázquez Blanco. La primera, desde el inicio del actual gobierno hasta diciembre de 2024, mostró un alza promedio del 15%. La segunda, que se extendió de enero a mayo-junio de 2025, exhibe incrementos más modestos de entre 1% y 2%, en comparación a un aumento general del 5%, lo que indica una desaceleración en los precios de los monoambientes. En cuanto a los alquileres, debido a la caída del turismo – uno de sus motores principales – los valores tienden a aumentar menos en términos relativos que los de propiedades de 2 y 3 ambientes, que hoy cuentan con mayor dinamismo.
Según el Índice del M2 Real elaborado por Re/Max, UCEMA y Reporte Inmobiliario, el valor promedio de cierre para monoambientes se situó en u$s2.230/m2, mientras que el de unidades de 1 a 3 ambientes fue de u$s2.131/m2 en julio de 2025. Cuello destacó que, si bien el valor por metro cuadrado del monoambiente es superior al de otros tipos de viviendas, su rentabilidad por alquiler tradicional es similar o incluso menor a la de un tres ambientes; sin embargo, si la zona es apta para alquiler temporario, la rentabilidad mejora.
Oferta
El 58% de la oferta de monoambientes corresponde a unidades nuevas, lo que subraya la dinámica de construcción de los últimos años. Barrios como Palermo, Recoleta y Belgrano concentran el 38% del stock disponible. Si se suman otros nueve barrios (Caballito, Colegiales, Chacarita, Retiro, Villa Crespo, Villa Urquiza, Microcentro, Congreso y Monserrat), la concentración asciende al 59% del total.
La demanda de estas unidades se sostiene porque requieren una menor inversión de capital en comparación con las que tienen mayor superficie. Aunque la demanda de unidades de un ambiente se ha mantenido relativamente estable, se ha observado una reducción considerable debido a que el interés del mercado se concentra en unidades de 2 o más ambientes, impulsadas por los nuevos créditos hipotecarios.
Cuello resumió que “quien piensa invertir en alquiler temporario debe considerar los costos de equipamiento y los servicios, manejando eficazmente su ocupación para maximizar los días alquilados al mes”.
Desde el sector señalaron que el perfil del comprador incluye a jóvenes profesionales, estudiantes, personas mayores, inversores que priorizan la rentabilidad y quienes buscan diversificar su portafolio. También aumentan las consultas para compras con crédito hipotecario, especialmente desde el regreso de los préstamos UVA, aunque la mayoría se destina a unidades más grandes.
Precios por Barrios
A continuación, los precios de monoambientes de 42 m2 promedio, barrio por barrio, según Zonaprop:
– Puerto Madero: u$s246.400.
– Palermo: u$s142.800.
– Belgrano: u$s135.700.
– Núñez: u$s134.400.
– Colegiales: u$s130.500.
– Recoleta: u$s123.200.
– Villa Urquiza: u$s115.400.
– Chacarita: u$s115.400.
– Coghlan: u$s113.100.
– Retiro: u$s112.500.
– Saavedra: u$s112.400.
– Villa Crespo: u$s108.200.
– Villa Devoto: u$s106.700.
– Villa Ortúzar: u$s106.100.
– Caballito: u$s103.200.
– Almagro: u$s100.800.
– Parque Chas: u$s100.400.
– Monserrat: u$s99.170.
– San Telmo: u$s96.890.
– Villa Pueyrredón: u$s96.730.
– Villa del Parque: u$s96.030.
– Parque Chacabuco: u$s95.020.
– Villa Luro: u$s91.640.
– Villa General Mitre: u$s91.090.
– Paternal: u$s90.780.
– Barracas: u$s90.750.
– Constitución: u$s90.550.
– Monte Castro: u$s89.180.
– Flores: u$s88.720.
– Boedo: u$s88.260.
– Santa Rita: u$s87.920.
– Agronomía: u$s87.790.
– Liniers: u$s87.270.
– Villa Real: u$s86.980.
– San Nicolás: u$s84.840.
– Mataderos: u$s83.110.
– Balvanera: u$s82.570.
– San Cristóbal: u$s82.170.
– Parque Patricios: u$s81.170.
– Versalles: u$s80.300.
– Vélez Sarsfield: u$s79.640.
– Floresta: u$s75.470.
