Federico González Rouco, economista: “Hay más de cinco millones de hogares con déficit habitacional”
La población joven es la más afectada por la crisis habitacional.
29 de junio de 2026 – 06:54
Manuela Viñales
Federico González Rouco realizó un estudio en el que se analiza la problemática de la vivienda en el país. Según su investigación, “hay 5,7 millones de hogares con déficit habitacional”, afirmó el economista especializado en vivienda, quien junto a Gustavo Llambías (AEV) lidera el Observatorio Federal de Acceso a la Vivienda, impulsado por la AEV (Asociación de Empresarios de la Vivienda) y la CEDU (Cámara Empresaria y Desarrolladores Urbanos).
El nuevo organismo tiene como objetivo central generar información confiable, sistematizada y periódica que permita comprender en profundidad los problemas habitacionales del país.
Durante la Exposición Internacional de la Construcción y Vivienda (BATEV), Llambías recordó que en 2012 se presentó el programa Procrear, anunciando la construcción de 200.000 viviendas en dos años, un “completo disparate”, según su opinión.
González Rouco indicó que en Argentina se construyen 200.000 viviendas nuevas por año. De ese total, el sector privado produce alrededor del 80%, mientras que el Estado participa con un 10% a 20%. “Ninguna política pública puede generar un 50% de aumento de la producción de un año para el otro”, enfatizó, resaltando la importancia de trabajar con datos fiables y realistas.
Otro de los pilares del Observatorio será su enfoque federal. “Argentina es un país muy heterogéneo y requiere un análisis que contemple todas sus diferencias”, afirmó González Rouco, quien agregó: “Hay que salir del porteñocentrismo o AMBAcentrismo”. Por eso, el organismo buscará producir información sobre regiones donde actualmente hay poca evidencia estadística.
El economista también destacó la necesidad de analizar el acceso a la vivienda desde una perspectiva más amplia, que combine el mercado inmobiliario con variables demográficas y sociológicas. “Para que haya acceso a la vivienda, debe haber viviendas a las que acceder y personas que puedan hacerlo”, sintetizó.
El déficit habitacional en números
En este contexto, González Rouco analizó algunos de los principales indicadores del problema: “En 2025, último dato disponible, el 38,7% de los hogares, es decir, 5,7 millones, viven con déficit habitacional”. En otras palabras, cuatro de cada diez hogares presentan algún tipo de déficit.
Este porcentaje no representa una novedad, ya que durante la última década se mantuvo relativamente estable, oscilando entre el 42% y el 37%. Sin embargo, el especialista observó que la información relevante surge al analizar los cambios en la composición de ese déficit.
Al desagregar el déficit habitacional –casi 39%– se observa que:
* El 7% de los hogares presenta problemas de acceso a servicios básicos.
* El 21% de las viviendas requieren mejoras o ampliaciones, aunque estructuralmente son utilizables.
* El 9,7% de las viviendas se encuentran en zonas inundables o próximas a basurales.
“El principal problema habitacional son las personas que viven en viviendas que son mejorables, pero que no tienen cómo mejorarlas”, apuntó González Rouco.
Los jóvenes, los más afectados
La situación de vivienda de los jóvenes requiere un análisis especial. “Son el segmento etario con mayor déficit habitacional”, afirmó el economista. En números, en el país viven alrededor de siete millones de personas de entre 25 y 35 años. De ese total, 2,5 millones aún residen con sus padres o abuelos.
“Me cuesta creer que esa cantidad de personas diga: me encanta llegar a casa después del laburo y vivir con mis viejos”, sostuvo, resumiendo la problemática como una falta de oportunidades de emancipación, ya sea mediante el alquiler o el crédito hipotecario.
Dentro de ese universo, 1,2 millones viven en hogares con déficit habitacional, mientras que 1,3 millones lo hacen en viviendas sin déficit.
Si la economía argentina continúa consolidándose y el crédito hipotecario se expande, en aproximadamente dos años unos 500.000 jóvenes saldrán a buscar viviendas. “No sé si el sector está preparado para esa cantidad”, reflexionó.
¿Qué pasa con los hogares inquilinos?
Los hogares inquilinos presentan menores niveles de déficit habitacional que los propietarios. “Es natural porque si podés alquilar, seguramente tengas un margen de decisión mayor”, relató el economista, vinculando esta realidad con el desarrollo económico. Las regiones que cuentan con un mercado de alquileres más dinámico suelen ser también las que presentan mejores niveles de desarrollo. “Es necesario fomentar el mercado de alquileres, no ir en contra”, remarcó.
¿Las soluciones?
A simple vista, la solución parece sencilla: construir más y mejores viviendas. Sin embargo, el desafío es mucho más complejo. “Solo teniendo en cuenta el déficit, hacen falta 1,5 millones de viviendas”, remarcó González Rouco.
Este número se incrementa al considerar otros factores: se requieren alrededor de 500.000 viviendas adicionales para responder a la demanda potencial de jóvenes que aún no pudieron emanciparse; otras 400.000 para reducir el hacinamiento; y un número aún mayor si se toma en cuenta la migración interna.
Para González Rouco, la clave es el financiamiento: “No me refiero al crédito hipotecario para comprar un dos ambientes, sino a algo más profundo”.
Destacó el rol que puede desempeñar el mercado de capitales. “Gran parte de los problemas de las políticas de vivienda y del abordaje del mercado de viviendas fue pensarlo como algo separado del mercado de capitales.” Según el economista, estos sectores deben ser pensados como complementarios: sin financiamiento a largo plazo, todo dependerá de la capacidad de cada uno para pagarse un departamento, de la inversión que uno pueda reunir para construir o de lo que el Estado pueda edificar. “Nada de eso es escalable”, concluyó.
También remarcó que no todas las soluciones pasan por construir nuevas viviendas; es necesario financiar mejoras, ampliaciones de viviendas existentes, conexión a servicios básicos y el desarrollo de infraestructura donde aún no existe.
¿Cómo funcionará el Observatorio?
La metodología es uno de los principales diferenciales de la entidad, según sus difusores. “Siempre se midió el déficit habitacional en dos dimensiones: cualitativa y cuantitativa, pero sin una metodología estandarizada”, explicó González Rouco, y recordó que la mayoría de los estudios dependían de los censos nacionales, cuya actualización se produce cada diez años.
El nuevo sistema incorpora cuatro dimensiones de análisis:
* Déficit cuantitativo básico: evalúa si la vivienda es habitable, en términos de materialidad.
* Déficit cuantitativo ampliado: analiza si se necesita una vivienda nueva, ya no por la materialidad, sino por el contexto en el que habitan, como por ejemplo zonas inundables o basurales; es decir, ambientes que representan un riesgo.
* Déficit cualitativo básico: contempla viviendas que requieren mejoras o ampliaciones, aunque su estructura sea recuperable.
* Déficit cualitativo ampliado: incorpora carencias de servicios básicos, como agua potable, baño o desagües.
A partir de estas técnicas, los encargados del Observatorio afirman que podrán elaborar informes con frecuencia trimestral, permitiendo monitorear la evolución del déficit habitacional casi en tiempo real.
Fuente: Manuela Viñales
