Federico González Rouco, economista: “El potencial que tiene para crecer es infinito”
EL ESPECIALISTA IDENTIFICÓ TRES OBSTÁCULOS QUE HOY ENFRENTA EL MERCADO INMOBILIARIO Y QUE IMPIDEN QUE DÉ UN SALTO DEFINITIVO
2 de junio de 2026
19:33
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Candela Contreras
Federico González Rouco, coordinador macroeconómico y líder del área de real estate de Empiria Consultores, analizó el actual estado del mercado inmobiliario argentino en la 11ª edición del Summit de Real Estate, un encuentro anual organizado por LA NACION. Aunque el sector cuenta con demanda, crédito hipotecario y opera con un mayor volumen que hace algunos años, todavía no logra despegar. Según González Rouco, hay tres cuellos de botella que explican esta falta de avance.
“Mejorar no necesariamente significa dejar de tener problemas, sino empezar a discutir otros”, señaló. El economista destacó que, si bien en el pasado la preocupación giraba en torno a la hiperinflación y la falta de crédito, hoy las preguntas son distintas: ¿quiénes crecerán?, ¿cómo evolucionará el mercado laboral? y ¿hacia dónde se dirigirá la inversión?
LOS TRES CUELLOS DE BOTELLA DEL MERCADO INMOBILIARIO
1) EL COSTO DE CONSTRUCCIÓN
González Rouco mencionó que, aunque el costo de construcción no se encuentra en niveles excepcionalmente altos desde una perspectiva histórica, su aceleración reciente ha sido notable. “Se duplicó en dos años. Lo que sí está claro es que no es rentable”, advirtió. Este aumento no pudo trasladarse completamente a los valores de venta, lo que ha comprimido la rentabilidad.
“Actualmente, el costo de construcción directo (materiales, mano de obra y gastos generales) representa entre el 35% y el 40% de un desarrollo”, afirmó. A esto se suma el encarecimiento de la tierra, impulsado por las expectativas de mejora futura en el mercado. Esta situación ejerce presión sobre los márgenes de los desarrolladores y su voluntad de seguir produciendo vivienda en Argentina.
Las consecuencias son evidentes: mientras disminuye la demanda de insumos para nuevas obras, se mantiene la destinada a finalizar proyectos ya iniciados. “El sector está diciendo: termino lo que tengo porque tener el esqueleto parado es caro, pero espero para arrancar”, explicó.
Sin embargo, el economista estima que podría recomponerse parte de esa rentabilidad. Según sus cálculos, el valor del metro cuadrado muestra un atraso cercano al 27% respecto de otras variables económicas que han crecido significativamente en dólares. “No quiere decir que el m² vaya a subir mañana un 27%, pero sí que tiene margen para crecer si la demanda se sostiene en el tiempo”, afirmó.
2) LA PÉRDIDA DE RENTABILIDAD DEL NEGOCIO INMOBILIARIO
El segundo cuello de botella se encuentra en la intermediación inmobiliaria. A pesar de que las operaciones de compraventa han crecido en casi todo el país, la rentabilidad de las inmobiliarias ha caído de forma significativa.
Según González Rouco, esto se debe a que los valores de las propiedades usadas no se han recuperado al mismo ritmo que otros indicadores económicos. Las comisiones de las inmobiliarias han permanecido relativamente estables, lo que ha llevado a una caída en términos reales del poder de compra. “Hasta ahora, esa caída fue compensada por un mayor volumen de operaciones, pero el gran interrogante es: ¿Qué pasa si se sostiene esa caída de la rentabilidad, pero el aumento de las operaciones no acompaña?”, se preguntó.
3) LA FALTA DE LIQUIDEZ PARA FINANCIAR CRÉDITOS HIPOTECARIOS
El tercer obstáculo, y posiblemente el más crítico, es el crédito hipotecario. Se ha visto un regreso del financiamiento en el mercado, pero persisten limitaciones estructurales para su expansión. “En el último año y medio, la falta de liquidez, la incertidumbre por las elecciones de medio término en 2025 y una falta estructural del mercado de capitales en Argentina hicieron que todas las tasas de interés de los préstamos subieran a un promedio del 12% para fines de 2025”, remarcó.
Aunque las tasas han vuelto a descender y se ubican por debajo del 10% en promedio, la oferta sigue concentrada en pocas entidades, como el Banco Nación y BBVA, que dominan el mercado con tasas cercanas al 6,5%. Para que el mercado hipotecario pueda despegar, González Rouco considera indispensable generar mecanismos de fondeo a largo plazo.
“Hoy es un excelente momento para sacar un crédito hipotecario, pensando desde la estrategia financiera del crédito. Ya que cada UVA que te dan compra muchos dólares”, aseguró.
“ARGENTINA TIENE TODO PARA CRECER”
A pesar de estos desafíos, González Rouco se mostró optimista respecto al potencial del mercado argentino. Destacó que el país está atravesando una profunda transformación demográfica, con regiones que modificarán su matriz productiva y una demanda habitacional contenida de gran magnitud.
Estimó que hay cerca de 2,5 millones de jóvenes de entre 25 y 35 años que aún viven con sus padres o abuelos, lo que representa una futura demanda de vivienda. “Cuando esto se acomode, hay una bolsa de demanda de por lo menos un millón de personas que van a salir a buscar una vivienda”, aseguró.
De cara a los próximos meses, prevé una etapa de mayor estabilidad. Considera que el costo de construcción se mantendrá relativamente estable, salvo que ocurra un salto tecnológico que modifique la productividad del sector. Además, el mercado hipotecario dejará atrás la euforia inicial para ingresar en una fase de crecimiento más moderado.
“Si Argentina sigue en este proceso de consolidación, estabilidad y alargamiento de horizontes, el potencial que tiene la cadena inmobiliaria es infinito”, concluyó.
Fuente: Candela Contreras
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