Federico González Rouco: “Créditos hipotecarios, el instrumento funciona, feliz cumpleaños UVA”
Federico González Rouco es uno de los economistas más destacados en el ámbito del mercado inmobiliario argentino. A 10 años de la creación de la UVA, González Rouco analiza el impacto de este instrumento en el acceso al crédito hipotecario y en el mercado de la vivienda.
¿Por qué fue tan importante la UVA?
Hay una percepción común en el debate público que asocia a la política pública con el gasto. Según esta lógica, ampliar el acceso a la vivienda requiere de fondos y subsidios. Sin embargo, la Unidad de Valor Adquisitivo —la UVA— desafía esta noción. Creada por el BCRA el 31 de marzo de 2016, transformó el mercado hipotecario argentino sin necesidad de desembolsar un solo peso. En poco tiempo, mostró cómo otras naciones de la región lograban incrementar el acceso al crédito.
El crédito hipotecario enfrenta dos obstáculos estructurales: el primero es el ingreso, ya que los bancos generalmente exigen que la cuota no supere entre el 25% y el 30% del salario del prestatario, lo que limita el acceso a muchas familias. El segundo obstáculo es el ahorro previo, que requiere reunir capital para el anticipo, gastos de escrituración y comisiones, un proceso que puede llevar años.
La UVA atacó el primer obstáculo con precisión. Antes de su implementación, los créditos eran en pesos y contaban con cuotas fijas. Para protegerse de la inflación, los bancos aplicaban tasas elevadas, lo que resultaba en cuotas iniciales desproporcionadas. Esto generaba un mercado casi inexistente, accesible solo para los hogares más ricos. Con la indexación por inflación, los bancos pudieron ofrecer tasas reales más bajas, lo que resultó en una caída del 60% en las cuotas iniciales. No hubo subsidios; fue un rediseño que cambió las reglas del juego.
El impacto inmediato y contundente de la UVA
Los años 2017 y 2018 fueron testigos de un notable aumento en la actividad del crédito hipotecario, con desembolsos equivalentes al 0,6% del PBI cada año y alrededor de 60.000 operaciones anuales. En 2025, la recuperación de la UVA permitió cerrar cerca de 44.000 créditos. En contraste, entre 2020 y 2023 solo se otorgaron 17.000 créditos en total.
La historia reciente revela que, entre 2004 y 2015, se otorgaron aproximadamente 300.000 créditos, a razón de 25.000 por año. La crisis hipotecaria global, la inflación y el cepo cambiario llevaron a un mínimo de 7.000 créditos anuales. Con la llegada de la UVA, se logró un cambio radical, alcanzando un ritmo de hasta 90.000 créditos anuales entre 2017 y 2018. A pesar de las crisis posteriores, desde 2024, el crédito se ha comenzado a recuperar, alcanzando hasta 26.000 créditos anuales.
La narrativa de fracaso de la UVA merece ser revisada. Con la menor tasa de morosidad del sistema financiero, las familias priorizan el pago de su vivienda por encima de otros gastos. Sin la UVA, la recuperación del crédito habría sido imposible y el proceso actual no existiría.
¿Es suficiente el avance logrado?
No, aún hay mucho por hacer. El acceso al crédito hipotecario sigue siendo limitado para la mayoría de los argentinos. En su mejor momento, solo el 0,6% de los hogares recibió un crédito en un año. Es fundamental potenciar la UVA. El primer desafío radica en el fondeo y la necesidad de diversificar los instrumentos de ahorro en UVA.
El rol del Fondo de Asistencia Laboral (FAL) y del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) es crucial en este contexto, tanto como garantes del crédito como inversores en carteras hipotecarias. Además, se deben desarrollar instrumentos complementarios, como seguros hipotecarios y fondos de compensación.
Finalmente, el financiamiento a la construcción es clave. Aumentar el crédito a desarrolladores permitirá mejorar el acceso a la vivienda y reactivar la economía.
La UVA cumple 10 años con una lección valiosa: no toda política pública necesita presupuesto. Algunas requieren un diagnóstico adecuado, un diseño inteligente y la voluntad de ejecutarlo. El camino por delante es complejo, pero el punto de partida es sólido. El instrumento funciona, ¡feliz cumpleaños UVA!
El autor es Federico González Rouco, coordinador macroeconómico de Empiria Consultores.
