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Esta zona de California puso a prueba una ley que aprobó el gobierno de Gavin Newsom
En San Francisco, una nueva iniciativa aspira a transformar el mercado inmobiliario: la ley estatal SB 35. La normativa faculta a desarrolladores a saltarse pasos burocráticos si destinan al menos un 10 % de los inmuebles a familias con ingresos bajos.
Se lanza un proyecto piloto de 425 departamentos que aplica la norma por primera vez en la práctica local. Habitantes y autoridades siguen atentos: esperan que esta prueba sea un modelo replicable ante la crisis del acceso a vivienda en California.
LA LEY QUE APROBÓ EL GOBIERNO DE GAVIN NEWSOM
En San Francisco, un barrio llamado Potrero Hill será escenario de un experimento urbano que podría marcar un antes y un después en la política de vivienda en California. Allí se pretende implementar por primera vez la ley SB 35, impulsada a nivel estatal, con la que el gobierno del gobernador Gavin Newsom -aunque la ley fue aprobada en 2017, cuando él era vicegobernador- espera aliviar la escasez de viviendas asequibles en zonas donde los precios inmobiliarios han subido de forma desbordada.
La ley SB 35 (Senate Bill 35) fue sancionada en 2017 y está diseñada para acelerar los procesos de aprobación de desarrollos residenciales en ciudades que no han cumplido con sus metas estatales de vivienda. Bajo esta normativa, los desarrolladores pueden omitir ciertos pasos de revisión municipal -como evaluaciones ambientales o audiencias vecinales- siempre que parte de su proyecto incluya viviendas asequibles.
Uno de los requisitos centrales es que al menos el 10 % de las unidades construidas bajo este amparo deben destinarse a familias que ganen el 50 % o menos del ingreso medio local. En el caso del proyecto en Potrero Hill, según un informe de El Tiempo, algunos departamentos serán accesibles para personas con ingresos anuales entre US$41.000 y US$95.000, lo cual cubre rangos de entre 30 % y 70 % de la media del área.
También se planea reutilizar oficinas vacías afectadas por el declive general del espacio comercial tras la pandemia para convertirlas en unidades habitacionales.
POTRERO HILL: LA PRIMERA PRUEBA PILOTO
El proyecto en Potrero Hill busca construir 425 departamentos en la calle De Haro, número 300, empleando las disposiciones de SB 35. Algunos de esos departamentos tendrán dimensiones modestas (27 a 37 m²) y mobiliario convertible (mesas que se transforman en camas).
La idea es demostrar que, con incentivos estatales y un marco legal más flexible, es posible aumentar la oferta de vivienda asequible incluso en zonas altamente costosas.
Este experimento puede servir como caso de estudio para otras ciudades californianas que enfrentan la misma tensión: elevados costos de vida, burocracia municipal y resistencia comunitaria a densificar espacios. La meta estatal es construir 2,5 millones de nuevas viviendas para 2031, muchas de ellas con carácter asequible, para aliviar la crisis residencial en el “Estado Dorado”.
Implementar SB 35 no ha sido trivial. A pesar de que entró en vigor el 1 de enero de 2018, su activación real ha estado bloqueada en varios municipios por normativas ambientales estrictas, resistencia de asociaciones vecinales y trabas urbanísticas locales. En lugares como San Francisco, estas barreras habían impedido que los proyectos se presentaran bajo ese esquema hasta ahora.
Otra crítica recurrente apunta a que, aunque la ley permite omitir ciertos trámites, no resuelve el alto costo de construcción ni los aumentos en permisos, tarifas y regulaciones locales que encarecen los proyectos. Sin estas reformas complementarias, algunos desarrolladores podrían considerarla una opción poco atractiva.
Sin embargo, los defensores de SB 35 aseguran que sirve como palanca política y legal: presiona a las autoridades locales para que adopten medidas más agresivas ante la falta de vivienda y da a los desarrolladores una vía legal alternativa cuando los procesos municipales son excesivamente lentos.
¿POR QUÉ FUE ELEGIDA ESTA ZONA?
Potrero Hill fue seleccionada por varias características:
- Es una zona con alta demanda residencial y conectividad a servicios urbanos, lo que la hace representativa del problema que se quiere abordar.
- Su densidad relativamente moderada permite experimentar una transición gradual hacia mayor capacidad habitacional.
- Existe predisposición local a avanzar con cambios urbanísticos, lo que reduce el riesgo de bloqueo comunitario extremo.
Si el piloto en Potrero Hill resulta exitoso, puede servir como modelo replicable en otras ciudades del estado que enfrentan crisis de vivienda: Los Ángeles, Oakland, San José, entre otras.
Las autoridades estatales esperan que los desarrolladores se animen a presentar proyectos bajo SB 35, lo que podría acelerar cientos o miles de viviendas nuevas en los próximos años.
Aun así, este experimento está bajo escrutinio político: algunos opositores advierten que puede socavar la participación ciudadana en decisiones urbanas o debilitar estándares ambientales. Otros, lo ven como una herramienta urgente para responder a una crisis social que ha dejado a muchas familias sin alternativa de vivienda asequible.
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