Es un dato contradictorio: en marzo se vendieron más propiedades, pero el crédito hipotecario cae
EL MERCADO INMOBILIARIO VIVE UNA DINÁMICA CONTRAPUESTA: más compraventas, pero con menos crédito; ¿cómo se explica?
Después de un arranque de año débil, en el que el mercado inmobiliario sintió de lleno el aumento de las tasas de interés de los créditos hipotecarios, marzo pegó un volantazo que sorprendió incluso a los propios actores del sector.
Según el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, en marzo se firmaron 5.590 escrituras de compraventa, un 17,8% más que en marzo de 2025 y un salto del 56,7% respecto de febrero (3.567 escrituras).
El crecimiento, aunque positivo, tiene matices. El aumento corta una racha de cuatro meses consecutivos de baja y posiciona a marzo como el sexto mejor registro histórico para ese mes, aunque todavía está lejos de los niveles de 2018, en pleno boom de créditos UVA.
Marcos Galperín, creador de Mercado Libre, se sorprendió con el dato y en su cuenta de X posteó: “en marzo se escrituraron 18% más propiedades que el año pasado y es el segundo mejor marzo de los últimos 10 años… Una recesión rarísima esta”. El presidente Javier Milei reposteó su publicación.
Además, es importante aclarar que enero y febrero son meses estacionales en los que tienden a bajar la cantidad de operaciones de compraventa, pero lo que llama la atención es que, a pesar de que los actos subieron, la situación del crédito hipotecario no fue igual. Esto demuestra que el aumento interanual en la compra de propiedades se hizo principalmente con gente que tenía capital propio.
En números, el monto total operado alcanzó los $902.972 millones, con una suba interanual del 46%. En promedio, cada operación se ubicó en $161,5 millones, equivalentes a US$113.802, lo que implica una caída del 4,1% en dólares. Es decir, se venden más propiedades, pero más baratas en moneda extranjera.
En el mercado aseguran que se están dando operaciones a dos velocidades: los tickets más bajos se adquieren mediante crédito hipotecario y los más altos se compran con cash. Esto hace suponer que en marzo se movieron los inmuebles más caros.
La caída del crédito hipotecario
El dato que tensiona la lectura es el de las hipotecas. En marzo se registraron 834 escrituras con crédito, lo que representa una caída del 15,9% interanual, aunque fue una suba con respecto al mes anterior (cuando se formalizaron 592 actos). Hoy, apenas explican el 14,9% del total de operaciones y se espera que continúe igual en los próximos meses. Sin embargo, no se cayó tanto como en otros tiempos.
Ahí aparece la “contradicción”: el mercado crece en volumen, pero sin el principal motor que históricamente lo multiplica. “La buena noticia es que, si bien bajó el crédito, no se desplomó como en otros años cuando se pinchaba”, afirman desde el sector.
“Recuperamos la suba interanual después de cuatro meses de bajas. Ahora hay que ver la dinámica del crédito”, sintetizó Magdalena Tato, presidenta del Colegio de Escribanos. Y agregó un punto clave: “El crédito no solo impulsa operaciones, también permite el acceso a la vivienda. Es un estímulo que hayan bajado algunos bancos las tasas, pero hay mucho por crear en ese sentido”.
El impacto no es menor. En el sector estiman que por cada hipoteca se generan hasta 2,5 operaciones adicionales. Sin ese efecto derrame, el crecimiento queda acotado. La reciente baja de las tasas de los préstamos -a partir de inicios de este año- trae un poco de luz verde al sector hipotecario, que el mercado espera se vea reflejado en los próximos meses.
La comparación histórica deja en evidencia el cambio de escenario. En marzo de 2018, se habían registrado más de 2.200 hipotecas, un 166% más que hoy. Ese empuje es el que explica los picos de actividad de aquel entonces.
Hoy, en cambio, el mercado se sostiene más sobre compradores con liquidez o acceso a dólares propios. Según Soledad Balayán, titular de Maure Inmobiliaria, esto responde a una percepción de oportunidad: “Hay un segmento que entiende que las propiedades están a buen precio y se anima a comprar”.
El tipo de cambio juega un rol silencioso pero determinante. Un dólar estable e incluso apreciado, tiende a mejorar la capacidad de compra en términos reales. Sin embargo, ese efecto no alcanza para reemplazar al crédito.
Entonces, ¿marzo fue rebote o tendencia? En el sector hay consenso en que el dato de marzo debe leerse con cautela. Para Fabián Achával, economista y titular de la inmobiliaria homónima, el salto responde más a un efecto arrastre que a un cambio estructural: “Es un mes de recupero de operaciones que no se hicieron en enero y febrero. Se está normalizando un poco el mercado después de un primer bimestre malo”.
El inicio de 2026 fue atípico: los primeros dos meses mostraron una caída de actividad sin el clásico detonante de crisis cambiaria o electoral. Eso puede haber generado una demanda contenida que terminó volcando en marzo.
Además, aparece otro dato relevante: el ticket promedio en dólares sigue en baja, lo que sugiere que el mercado se está desplazando hacia propiedades de menor valor o con mayor margen de negociación.
El primer trimestre cierra con un “empate técnico” frente a 2025, con unas 12.500 operaciones acumuladas. Pero el verdadero reflejo del mercado llegará en los próximos meses: desde abril, la comparación interanual será contra un período con mayor volumen de créditos. “Es un buen dato que da tranquilidad de que el año no comenzó mal”, agrega Achával.
En ese contexto, el comportamiento de las tasas será clave. Algunas entidades comenzaron a recortarlas, pero el sistema aún está lejos de consolidar una oferta robusta.
El mercado, por ahora, muestra una postal ambigua: más escrituras, pero con menos crédito; más movimiento, pero con tickets más bajos. La aguja del mercado la van a marcar los próximos meses, particularmente abril, que reflejará si los datos de marzo tienen que ver solo con operaciones que se arrastraron del primer bimestre del año o con un reacomodamiento más marcado del mercado.
En la Provincia de Buenos Aires, también hubo un ascenso de escrituras tanto interanual como mensual, aunque el aumento fue menos significativo. Durante marzo se registraron 11.116 compraventas de inmuebles, un 45% más que en febrero, según el relevamiento mensual que realiza el Colegio de Escribanos bonaerense. En comparación interanual, el incremento fue del 8%.
“Los números de este primer trimestre son positivos, pero el comportamiento del mercado en los distintos meses no permite visualizar aún cuál será la tendencia anual”, analizó Guillermo Longhi, presidente del colegio.
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