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¿Es mejor comprar un departamento en Núñez o Belgrano?
Belgrano es una zona más consolidada y con construcciones altas que generan un paisaje urbano más denso. ¿Núñez o Belgrano? Dos barrios que combinan tradición, modernidad y calidad de vida. Vivir cerca del río, rodeado de verde y con buena conectividad suena ideal, pero ambos tienen matices que pueden inclinar la balanza hacia uno u otro a la hora de decidir la compra: ¿Cuál ofrece mejor rentabilidad? ¿Dónde hay más oferta de desarrollos nuevos? ¿Qué perfil de comprador elige cada barrio?
Con una fuerte tradición residencial, hoy en día en ambas zonas se fusionan casas lujosas con modernos edificios que cada vez se hacen más presentes. En esta nota, expertos del mercado inmobiliario nos ayudan a entender qué ofrece cada zona y cuál se adapta mejor a distintos estilos de vida.
1) ¿Qué tipo de vivienda ofrece cada barrio?
Belgrano y Núñez pueden pensarse como barrios de la misma familia, pero con esencias muy distintas. De acuerdo a Lorenzo Raggio, gerente general de Interwin, Núñez todavía conserva la fisonomía de casas bajas y calles amplias, a diferencia de Belgrano, más consolidado y con construcciones altas que generan un paisaje urbano más denso. “Belgrano R, por ejemplo, aún mantiene baja altura, mientras que el Bajo Belgrano atraviesa una transformación acelerada, con antiguas casas que ceden lugar a proyectos residenciales de alto valor”. Mientras que en Núñez, “las antiguas casas fueron dando paso a nuevos desarrollos, consolidando un perfil mucho más moderno”.
Por su parte, Maximiliano D’aria, director de D’aria Propiedades, en Belgrano R, con casonas y calles arboladas, los valores del metro cuadrado se ubican entre US$2800 y US$4450. Mientras que, en Belgrano C y Barrancas, con gran actividad cultural y comercial, los precios oscilan entre US$2650 y US$3425. En tanto, el Bajo Belgrano -también conocido como Belgrano Chico- alcanza hasta US$5100/m².
En el caso de Núñez, explica D’aria, el barrio dejó atrás su impronta de raíces barriales y se consolidó como un polo de desarrollo. Los grandes emprendimientos cerca del ex Tiro Federal y el CENARD, junto a River, transformaron la zona y atrajeron a un público con mayor poder adquisitivo, sin perder diversidad de segmentos.
2) ¿Qué público suele comprar en Núñez? ¿Y en Belgrano?
Según Raggio, el público que compra en Belgrano suele ser más tradicional y de un nivel socioeconómico más alto. Elige el barrio por sus “anclas”: colegios reconocidos, polos comerciales y gastronómicos, clubes históricos y una fuerte identidad. “Se trata de familias que priorizan la vivienda permanente y buscan prestigio en una zona consolidada”, asegura el bróker.
Núñez, en cambio, atrae a compradores más jóvenes y modernos, con menor apego a la tradición. “Es percibido como un barrio más moderno”, agrega. La transformación urbana, la cercanía con los corredores hacia zona norte y el entorno deportivo lo convierten en una opción atractiva para inversión y renta temporaria.
Núñez tiene más verde. “Belgrano representa una elección patrimonial, estable y consolidada, mientras que Núñez se posiciona como una apuesta a futuro, con plusvalía en crecimiento”, coincide D’aria y asegura que todavía hay mitos instalados en ambas zonas: “Todavía se suele relacionar a Belgrano con un barrio más longevo y conservador, y a Núñez con uno más joven y disruptivo. Pero esa idea se debilita al mirar en detalle: ambos tienen microzonas residenciales y áreas comerciales dinámicas.”
3) ¿Qué factores definen la decisión final?
En palabras de D’aria, se trata de mirar el “hoy” y el “mañana”. Belgrano ofrece seguridad inmediata: colegios, clubes, oferta cultural y un mercado inmobiliario consolidado y estable. “Es, en esencia, una elección patrimonial y más conservadora, pensada para preservar capital en una zona ya probada y reconocida.”
Núñez, por su parte, refleja crecimiento sostenido en el valor del metro cuadrado y una transformación urbana que lo impulsa hacia adelante. “Es un barrio que atrae a un público diverso y que ya juega o mismo supera, valores del m2 consolidados en Belgrano.”
Aunque, asegura que lo más relevante “es su mañana”: con el avance del Parque de la Innovación y la llegada de universidades e institutos, se perfila como un hub académico y tecnológico que probablemente impulse la plusvalía de la zona.
4) ¿Cuáles son los pros y contras de cada uno?
Gabriela Goldszer, directora de Ocampo Propiedades, señala que Núñez se destaca por su transformación: combina casas tradicionales con desarrollos premium cerca de la avenida del Libertador y calles tranquilas. Entre sus ventajas, enumera la buena conectividad, la cercanía al río y espacios verdes, y un perfil familiar en crecimiento. “Se está consolidando como alternativa más accesible a Belgrano, pero con un aire más relajado”, cuenta.
Entre las contras, menciona la convivencia de zonas tranquilas con otras de tránsito intenso -cercanía a la General Paz y a Cabildo- y una vida comercial y vida nocturna más limitada que la de Belgrano.
Raggio agrega que Belgrano arrastra el problema del tránsito, aunque compensa con amplia cobertura de subte. Núñez, en cambio, tiene menor congestión, salvo en el Bajo durante recitales o partidos de fútbol. Ambos barrios concentran gran parte de la población ABC1 de la Ciudad y son polos de atracción para empresas, gracias a su ubicación estratégica sobre las avenidas Libertador y Cabildo.
5) ¿Cuál ofrece mejor rentabilidad?
De acuerdo con los últimos datos de Zonaprop, Belgrano presenta una rentabilidad bruta anual de 4,3%, mientras que Núñez alcanza el 4,1%. Eso implica que, en promedio, se requieren 23,4 años para recuperar la inversión inicial en Belgrano y 24,1 en Núñez.
La diferencia es mínima y confirma que ambos barrios continúan entre los más atractivos del norte porteño, aunque con perfiles distintos: Belgrano como bastión tradicional y Núñez como la gran promesa en desarrollo.
Los nuevos desarrollos en Núñez
Raggio apunta que Núñez atraviesa un proceso de transformación acelerada y suma cada vez más proyectos, sobre todo en las zonas de Tiro Federal, las Barrancas y el Alto. Hoy concentra proyectos modernos y de categoría que lo posicionan como una alternativa premium dentro del Corredor Norte.
Un caso concreto es el de Arias Núñez, ubicado en el corazón de Lomas de Núñez, un rincón de la ciudad donde conviven las casas bajas y los espacios verdes. “Se trata de departamentos con alma de casa que brindan esa sensación de libertad y amplitud con la comodidad de vivir en un edificio”, señala la directora de Ocampo Propiedades, que comercializa sus unidades. Cuenta con unidades de dos ambientes -de 62 m²- y tres ambientes -de 90 a 115 m²- hasta triplex de cuatro y cinco -que van desde los 185 hasta 231 m²-, con un valor del m² de US$3400. De las 25 unidades totales, restan vender cuatro, con valores desde los US$240.000 a los US$780.000.
En este proyecto, los valores parten en US$240.000 a US$780.000.
A pasos de Libertador, en Arribeños al 2800, recién fue lanzado a la venta un proyecto que cuenta con departamentos de uno a cuatro ambientes. Con valores que parten en los US$3200/m² y tickets totales desde US$141.000, “Diverso Núñez es ideal tanto para quienes buscan su primera vivienda como para quienes quieren invertir en un proyecto sólido, bien conectado y con excelente proyección de valor”, señala Gabriela Goldszer.
En una zona donde conviven espacios verdes, la tranquilidad de un entorno joven y una excelente conectividad, dentro del exclusivo enclave de las Barrancas de Núñez, el proyecto Black Tower Núñez se levanta en un lote en esquina de unos 1500 m² sobre Arcos al 3600. Se trata de una torre de 23 pisos, que ofrece departamentos y semipisos de tres y cuatro ambientes, además de dos penthouses. Las unidades, que van desde los 95 m²
