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Empresario de la construcción asegura que crear millares de hogares es posible, incluso cuando “no hay plata”
LA MITAD DEL PRECIO DE UNA VIVIENDA SON IMPUESTOS, ELIMINANDO LAS CARGAS DISTORSIVAS, LAS PROPIEDADES BAJARÍAN DE PRECIO
* 30 de junio de 2025
* 09:45
* 12 minutos de lectura
El empresario de la construcción Issel Kiperszmid asegura que es posible bajar el déficit habitacional del país. En el último año y medio, el Gobierno y la sociedad en su conjunto han superado un sinnúmero de obstáculos, encaminándonos hacia un horizonte donde la estabilidad de precios se presenta como una realidad alcanzable. Muchos de los impedimentos que se debieron afrontar en estos 18 meses parecían en su momento insalvables o bien que su abordaje iba a desembocar en situaciones traumáticas como las vividas en otros momentos (Rodrigazo, hiperinflación, plan Bonex, reprogramaciones, default).
Hoy, la “bomba de las Lelic”, “el peligro de los puts”, “la hiperinflación en la puerta” y tantos otros pronósticos y temores sucumbieron frente a la firme política de shock y eliminación del déficit fiscal que aplica el gobierno desde que asumió. Si bien en la macroeconomía aún queda un camino por recorrer, el éxito del gobierno en este campo se ha traducido en niveles actuales de aprobación de la gestión superiores al 50%.
Pero a nivel microeconómico, la situación es diferente. Si bien el PBI viene creciendo a un ritmo satisfactorio en los últimos 14 meses (5,2% de tasa anual), la diferencia entre ganadores y perdedores es muy marcada. Hay una señal de alerta que debería tomarse en consideración: las actividades que lideran la recuperación económica no son grandes demandantes de recursos laborales. Sin soluciones para la creación de puestos de trabajo y el acceso a bienes superiores en las áreas de mayor concentración urbana, se podrían poner en riesgo los logros macroeconómicos.
La construcción como generador de empleo
La construcción es un gran creador de fuentes de trabajo, tanto directa como indirectamente. En un país con un déficit de viviendas que afecta entre 2,5 y 3 millones de hogares, el sector privado puede ofrecer una parte importante de la respuesta a esta necesidad vital insatisfecha, especialmente para aquellos que pueden tener capacidad de repago. Esto es posible sin que el gobierno tenga que destinar recursos presupuestarios, respetando el axioma fundamental: “No hay plata”.
Para lograr esto es imprescindible la adopción de medidas normativas que desaten los nudos que frenan la actividad. Destrabar estos impedimentos puede ayudar a una recuperación rápida, generando demanda laboral y uno de los mayores efectos multiplicadores esperables sobre la economía. Esto significa estimular el empleo y crear valor donde se necesita, generando hogares con todos los aspectos positivos que esto trae para las familias y la población en general.
Facilitando el acceso a la vivienda
Muchos argentinos, especialmente los jóvenes, sienten que la vivienda es inalcanzable, lo que impacta directamente en su deseo de formar una familia y proyectar su vida a futuro. Esto afecta incluso a quienes tienen un empleo o ingreso estable, que al no poder afrontar una cuota accesible, ven frustradas tanto su posibilidad de tener un hogar como sus aspiraciones de formar una familia.
La pregunta es: ¿se puede resolver esto cuando en el Estado “no hay plata”? La respuesta es sí, al menos para un millón de familias, lo que equivale entre un tercio y el 40% del déficit habitacional actual. En todos los países ordenados, la vivienda se adquiere con crédito. En Argentina, sin embargo, se escucha la frase: “las zapatillas se compran en cuotas y las propiedades se adquieren al contado”. Es lógico que quienes accedan a su casa lo hagan con financiación, ya que generalmente son jóvenes que destinan sus ingresos futuros.
El coeficiente del esfuerzo
La proporción de ingresos destinada al pago de la cuota de la casa se denomina “coeficiente de esfuerzo para adquirir la vivienda”. Para ingresos dados, este coeficiente es mayor cuando el precio de los inmuebles es más alto, la cantidad de cuotas es menor o los intereses sobre la deuda son mayores. Cuanto más bajo es este coeficiente, más fácil es para los compradores acceder a una casa.
En el precio que abonan los compradores, la carga de impuestos llega a ser entre un 46 y un 54% del total, dependiendo de las características de la propiedad. Es decir, ¡la mitad del precio de una vivienda son impuestos! Solo con reducir esas cargas, en particular eliminando las distorsivas, la reducción de valores de las propiedades debería ser significativa.
Modelos exitosos en el mundo
El Gobierno podría copiar regímenes exitosos de exenciones impositivas de otros países de la región. Por ejemplo, el de Uruguay, lo que permitiría que el precio de las primeras viviendas se reduzca notablemente. Asimismo, debería facilitar que los bancos bajen las tasas de interés y alarguen los plazos, sin que esto sea impuesto, sino a través de mecanismos de mercado.
El Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) podría jugar un papel clave. Si se aprueba una ley de Promoción de la Vivienda, que reduzca impuestos y agilizara trámites, se generaría un círculo virtuoso que permitiría construir miles de hogares, incluso sin recursos públicos directos.
Conclusión
Crear millares de hogares es completamente posible, incluso en el contexto de “no hay plata”. Si se logra un acuerdo que contemple el apoyo a la construcción mediante incentivos fiscales y acceso al crédito, se generarán empleos y facilitará el acceso a la vivienda en zonas urbanas y suburbanas. Es responsabilidad de quienes lideran nuestro país dar el puntapié inicial, y las empresas privadas acompañaremos este esfuerzo.
El autor es vicepresidente de la Cámara de Desarrolladores Urbanos (CEDU) y presidente de la desarrolladora Dypsa. Por Issel Kiperszmid.
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