¿En qué barrios de Rosario se podrían construir torres de 120 metros?
La ciudad santafesina avanza con dos ordenanzas que permitirán la construcción de torres de hasta 120 metros y reformulan la protección de sus inmuebles históricos.
* 31 de octubre de 2025
* 23:50
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¿Cambia el skyline de Rosario? La ciudad santafesina dio un paso decisivo hacia una nueva fisonomía urbana. Recientemente, el Concejo Municipal aprobó una ordenanza que habilita la construcción de edificios de hasta 120 metros de altura en puntos estratégicos de la ciudad. Esta medida busca atraer inversión y ordenar el crecimiento, aunque no estuvo exenta de un intenso debate político y urbanístico. También se aprobó una modificación del Programa de Protección del Patrimonio Urbano, buscando una sostenibilidad económica para la preservación de su historia edilicia.
La flamante normativa introduce la figura de las “torres de perímetro libre”, que obliga a dejar espacio entre los edificios y los límites del terreno, priorizando la ventilación, la luz y el verde. Según explicó Pablo Florio, subsecretario de Planeamiento municipal, “el ancho del terreno te va a ir delimitando la altura”.
Además, se imponen exigencias ambientales: al menos el 30% del lote deberá destinarse a superficies absorbentes o vegetales, con incentivos para quienes cumplan ese requisito. A pesar de que la medida de “120 metros” genera gran interés, Florio aclaró que esta altura será “excepcional” y aplicable “solo a cinco lotes específicos” de la ciudad. En la práctica, la mayoría de los nuevos edificios oscilarán entre los 72 y los 84 metros.
La altura máxima dependerá de la separación del edificio respecto de las medianeras, multiplicada por un coeficiente que varía según la zona. En el área central y los corredores urbanos A, donde la ciudad ya presenta una morfología más elevada, ese coeficiente es 12. Si el deslinde es de 6 metros, la altura máxima será de 6 por 12: 72 metros. Si es de 7, podrá alcanzar los 84. Se requiere un deslinde por lado de unos 10 metros y una superficie de “entre 45 y 50 metros de lado, más de un cuarto de manzana” para las construcciones más ambiciosas.
La lógica detrás de esta nueva planificación urbanística apunta a un crecimiento “desde el centro hacia la periferia” y a lo largo de los principales corredores, como las avenidas Pellegrini y San Martín, y los ejes que conectan el centro con la franja ribereña y el oeste. Cuanto más lejos del centro, menor será la altura permitida, buscando concentrar la densidad en zonas específicas.
Las zonas de la ciudad en las que se podrán construir edificios de hasta 120 metros de altura son: el área central, corredores urbanos y corredores de renovación urbana.
Uno de los pilares de la nueva ordenanza es su enfoque ambiental. Se impone a los desarrolladores la obligación de destinar al menos el 30% del lote a superficies absorbentes o vegetales. Esta medida no solo busca mitigar el efecto de isla de calor, sino que también ofrece incentivos: quienes opten por “suelo absorbente real” podrán construir un 20% menos de las cocheras requeridas.
Por su parte, Fabrizio Fiatti, presidente de la Comisión de Planeamiento, subraya que más allá de la altura, “no le tenemos temor a los metros, sino qué tipo de proyecto generamos”. La meta es que estas torres no se concentren en un solo barrio, sino que “sean iconos de todo el centro de la ciudad”.
La ordenanza de alturas se articula con otra modificación: la del sistema de preservación del patrimonio histórico. El Concejo Municipal aprobó el Plan de Sostenibilidad Patrimonial (PSP), para dar viabilidad económica a 5300 inmuebles catalogados en Rosario, asegurando que la protección “no implique decadencia o abandono”.
La herramienta central son los Derechos de Edificación Transferibles (DET), que permiten a los propietarios de inmuebles de máximo grado de protección vender su potencial constructivo no utilizado. Por ejemplo, si un terreno permite ocho pisos y el inmueble patrimonial solo ocupa dos, los seis pisos restantes pueden venderse como derechos a desarrolladores para aplicarlos en zonas receptoras priorizadas.
Un tercer eje es la “articulación”, que permite proteger y conservar un inmueble patrimonial mientras el lindero puede crecer en altura, funcionando como un “fuelle” entre escalas. Ángel Seggiaro, socio fundador de Fundar y vicepresidente de la Asociación Empresaria de la Vivienda (AEV), manifestó el apoyo de su sector a las medidas.
Son solo cinco los lotes en la ciudad que tienen las dimensiones necesarias para construir torres de hasta 120 metros de alto. Barloqui plantea un “punto en suspenso” respecto al valor de la tierra. La normativa permite irse en altura, “pero no te obliga a hacerlo”. Esto genera la incógnita de qué pasará con los dueños de lotes que, sabiendo el potencial de altura, podrían elevar sus expectativas de precio.
Igualmente, no cree que la nueva normativa provoque un aumento o disminución significativa del valor del m², que hoy ronda los US$900 y US$1500 en pozo en Rosario. El objetivo de repoblar el área central es clave, y estima que la norma “va a permitir llevar al centro propuestas que hoy tenías fuera del centro”.
Por su parte, Seggiaro anticipa un “reacomodamiento” en el valor de la tierra, especialmente en aquellas parcelas que son patrimonio. Confía en que la activación del crédito hipotecario producirá “una mayor circulación y una mayor venta”.
La demanda de vivienda en Rosario muestra un escenario complejo. Según Seggiaro, hace una década que las ventas y la obra privada registran “muy baja rentabilidad”, aunque con “algunos esbozos de recuperación”. Destacó el “déficit crónico de vivienda” y el “incremento de las viviendas en alquiler”. Reconoce una tendencia de migración hacia ciudades aledañas, pero subraya que Rosario “no decreció en población, pero tampoco creció”.
El “triángulo” entre la avenida Pellegrini, Francia y el río, sigue siendo altamente atractivo por su “amigable” distancia a los puntos clave de la ciudad.
