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El sube y baja de los precios en los 48 barrios de CABA: las razones de los que retasan y los que aumentan
Luego de meses de alza, el comportamiento de los precios por metro cuadrado en CABA ya no es homogéneo y presenta matices; las razones y el análisis del clima de época a cargo de expertos.
En solo tres meses, el mercado inmobiliario de la ciudad de Buenos Aires cambió rotundamente en sus precios de venta. El termómetro del mercado inmobiliario dio un giro brusco: pasó de un escenario en el que los precios de publicación de las propiedades aumentaban en el 90% de los barrios de la ciudad de Buenos Aires a que ese incremento solo se registre en el 50%. Además, en ese 40% restante, los valores muestran bajas. Un fenómeno que marca un quiebre en la dinámica que se venía dando desde la reaparición de los créditos hipotecarios UVA en mayo del 2024, un motor que había devuelto liquidez a un sector golpeado desde 2020.
El freno reciente no se explica por un solo factor, pero sí tiene un protagonista claro: el endurecimiento de las condiciones de los créditos hipotecarios. La suba de las tasas de interés desinfló el impulso inicial que había permitido que los tickets bajos y medios de las propiedades se llevaran gran parte de la demanda, generando un impacto que hoy se ve en los precios de publicación, en el volumen de consultas en las inmobiliarias y en un mercado que vuelve a dividirse entre barrios que traccionan y otros que ajustan.
Octubre ya había encendido las primeras luces de alarma: estabilidad en los valores promedio, retrocesos puntuales, señales de agotamiento del impulso inicial. Y noviembre terminó de confirmarlo.
En números concretos, de acuerdo al informe de Zonaprop de noviembre, el precio medio de la Ciudad se ubica en US$2450/m², exactamente igual que en octubre. La estabilidad de los últimos tres meses contrasta con el avance sostenido que venía registrándose desde mediados de 2023.
Aun así, la Ciudad sigue 13,9% por encima del piso de junio de 2023 (US$2151/m²). Los movimientos por tipología reflejan la misma pausa: un monoambiente promedia hoy US$107.493; un dos ambientes, US$129.505; y un tres ambientes, US$178.855. Valores que no registran prácticamente movimiento reciente, pero todavía 14% por encima de los mínimos.
Sin embargo, la otra cara de esta estabilidad son los barrios que retroceden. La proporción de zonas con precios en baja pasó del 10% al 40% actual en apenas un trimestre. Diciembre no muestra señales de revertir la tendencia.
“El mercado inmobiliario registra un incremento en la oferta de propiedades a la venta y, simultáneamente, una reducción del stock disponible porque la demanda sigue absorbiendo metros, lo que indica una reactivación. Sin embargo, el precio del metro cuadrado se mantiene estable”, afirma Leandro Molina, Country Manager de Grupo QuintoAndar. Un 25% de los avisos de departamentos fueron retasados a un menor precio en los últimos seis meses.
El crédito hipotecario: de motor a freno
La explicación más repetida entre los brokers inmobiliarios es “el freno” de los créditos hipotecarios, que en la práctica representa el 20% de las operaciones de compraventa. Un golpe que no solo redujo las ventas financiadas, sino también las encadenadas.
“Uno veía un buen clima de demanda y probaba si el mercado convalidaba precios más altos. No se dio, y hubo que bajar expectativas. Las consultas cayeron bastante. Con tasas por encima del 12%, ese comprador financiado desaparece. Entramos en un momento de espera hacia 2026”, advierte Soledad Balayan, titular de Maure Inmobiliaria.
Mateo García, director residencial de Toribio Achával, señala que la suba de tasas frenó el acceso al crédito para muchas personas, lo que impactó contra la demanda y el volumen de consultas. “Tuvimos una baja de leads en los últimos tres meses del 40% aproximadamente”, agrega.
Este bache de demanda presionó sobre los precios. “Vemos que al bajar mucho la demanda, la oferta reacciona y bajan los precios. En Recoleta visualizamos una caída del 3% de los precios en el último mes. Es cuestión de oferta y demanda: vamos a empezar a tener más permeabilidad para algunas ofertas por parte de los propietarios.”
“El 40% tuvo una retasación a la baja. Mucho fue efecto preelectoral y de tasas. No creo que perfore más: lo veo estacional. El usado no debería bajar más”, sostiene Adrián Cyderboim, de Crecer Inmobiliaria.
Las expectativas a futuro
La foto actual combina estabilidad de precios, subas puntuales, retrocesos en zonas y una demanda que se reorganiza. Hay sobreoferta de unidades mal tasadas, menos consultas financiadas y un mercado que, sin crédito accesible, pierde lugar.
“El mercado responde: si la perspectiva mejora y bajan las tasas tendría que haber un efecto rebote”, espera Balayan. Coinciden en que 2025 fue un mercado de transición.
La expectativa está puesta en 2026: con menos ruido político, expectativa por baja de tasas bancarias, salarios en espera de recuperación y un crédito que, si vuelve a traccionar, puede activar el próximo ciclo de subas de precios.
El factor macro vuelve a ser decisivo. Si las variables se estabilizan y reaparecen opciones de crédito, “el volumen de operaciones debería aumentar, con precios firmes y un mercado más activo. La demanda está. Lo que falta es previsibilidad”, apunta Mariano Mackes, gerente de sucursal Tigre & Escobar de Narvaez.
Fuente: Candela Contreras
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