El “rulo” inmobiliario: cómo comprar, refaccionar y vender en 6 meses
Para muchos representa la oportunidad de invertir con inteligencia; aquí algunas claves para generar operaciones exitosas.
21 de febrero de 2026
Por Silvina Vitale
La puesta en valor de propiedades se ha convertido en una estrategia popular en el contexto económico actual de Argentina, donde el real estate muestra signos de recuperación gradual. El “rulo inmobiliario” ha emergido como una opción atractiva para aquellos inversores que buscan rentabilidad a corto plazo. Mariano García Malbrán, presidente de la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios, explica:
“Esta práctica implica comprar una propiedad subvaluada, refaccionarla y venderla rápidamente. Ha ganado relevancia en los últimos años, especialmente en ciudades importantes de nuestro país”.
¿A qué se llama rulo inmobiliario o flipping houses?
García Malbrán detalla que esta estrategia consiste en adquirir una propiedad a un precio inferior al de mercado, realizar mejoras estratégicas para aumentar su atractivo y venderla en un plazo breve, generalmente entre tres meses y un año, con el objetivo de obtener una ganancia neta.
“En Argentina, esta operación se popularizó durante períodos de inestabilidad cambiaria y baja en los precios de inmuebles usados, lo que permite aprovechar brechas en el mercado”, señala.
No se trata de especulación pura, sino de agregar valor real a través de refacciones que respondan a la demanda actual, como modernizaciones en cocinas o baños.
Buena inversión, velocidad y presupuesto controlado
Para lograr una operación exitosa en un plazo tan ajustado como seis meses, es esencial una planificación meticulosa. Lo primero es identificar propiedades con potencial. “Se recomienda buscar inmuebles en zonas con alta demanda, como barrios consolidados de CABA o el conurbano bonaerense, donde los PH sin expensas altas son ideales”, aconseja.
Luego, es preciso comprar a un precio que deje margen para refacciones, al menos 20%-30% por debajo del valor post-reforma. Durante la etapa de refacción, priorizar intervenciones rápidas y de alto impacto es fundamental: renovación de baño y cocina, pintura y pisos, con un tiempo estimado de cinco a seis meses.
“Es recomendable contratar equipos profesionales para evitar demoras”, añade. Para la venta, hay que fijar un precio competitivo basado en comparables recientes y utilizar marketing digital para acelerar el proceso.
“La clave es la velocidad: cada mes extra erosiona la rentabilidad por costos de mantenimiento y oportunidad”, advierte García Malbrán.
¿Qué hay que tener en cuenta?
Entre los aspectos a considerar al evaluar una propiedad, García Malbrán enfatiza la importancia de la ubicación, priorizando lugares con buena conectividad y potencial de crecimiento. También es esencial verificar el estado estructural y consultar con un arquitecto para estimar costos por gastos ocultos.
“No hay que olvidar aspectos legales, como títulos perfectos y normativas municipales. Un instrumento útil para evitar mayores gastos es el boleto de compraventa certificado”, explica.
Entre los errores más comunes, subestimar el presupuesto es el más frecuente. Por eso, se recomienda agregar un 10%-20% para imprevistos. Aunque es rentable, el rulo inmobiliario no está exento de riesgos: gastos imprevistos, fluctuaciones del mercado y riesgos legales pueden complicar el proceso.
“Para mitigarlos, conviene diversificar y limitar cada operación a un presupuesto controlado”, concluye el especialista.
Cuatro pilares de una refacción exitosa
1. Planificación detallada
2. Enfoque en valor agregado
3. Calidad de materiales
4. Ejecución eficiente
Superar los plazos previstos es uno de los mayores desafíos. Cada mes adicional genera costos extras que erosionan la rentabilidad. “Establecer hitos estrictos y contingencias en el contrato con contratistas es clave para evitar problemas”, recomienda García Malbrán.
Revalorización potencial
¿En qué porcentaje se revaloriza una propiedad con esta estrategia? En operaciones bien ejecutadas, la revalorización puede oscilar entre el 15% y 40% del valor inicial. Por ejemplo, un PH refaccionado en CABA puede generar hasta un 25% anual.
En este contexto, el rulo inmobiliario se presenta como una vía inteligente para capitalizar el repunte del sector, pero requiere disciplina y experiencia. “Recomiendo consultar con especialistas antes de avanzar, ya que el éxito radica en la ejecución precisa y estratégica del proceso de compra, refacción y venta”, finaliza García Malbrán.
