El fenómeno inesperado del mercado inmobiliario: ¿cuáles fueron los departamentos en alquiler que más aumentaron?
Comprar un departamento para alquiler puede ser una buena inversión. Las tipologías en las que los contratos más aumentaron de precio se han visto afectadas en los últimos meses.
Los alquileres acumularon un aumento por arriba de la inflación. En un mercado de alquileres hasta ahora estable, el precio medio subió un 2.7% en el primer mes del año. El inicio de 2026 muestra una aceleración puntual en los precios, tras el cierre de 2025 con aumentos más moderados. Los departamentos chicos son los que registran el mayor incremento de precio interanual. En concreto, el alquiler medio de un departamento de 2 ambientes en la ciudad de Buenos Aires se ubica en $763.818 por mes. Mientras que un tres ambientes de 70 m² se ofrece por $1.026.674 por mes.
Leandro Molina, director de ZonaProp, analiza el comportamiento de los últimos años: indica que los precios en los nuevos contratos se desaceleraron fuertemente en febrero de 2024, luego de la derogación de la Ley de Alquiler. “Con el incremento del 2.7% mensual, los precios (nuevos contratos) acumulan una suba del 34.9% en los últimos doce meses, por arriba de la inflación (31.2%) y levemente por arriba del ajuste del ICL (34.8%)”.
Molina profundiza el fenómeno: desde la pandemia, la oferta de alquiler disminuyó sistemáticamente, alcanzando un mínimo histórico en febrero de 2023. Sin embargo, en enero de 2024, tras la derogación de la Ley de Alquileres, la oferta de departamentos para alquiler tradicional en CABA aumentó un 62% respecto al mes previo. Desde entonces, el crecimiento de la oferta se moderó. En noviembre de 2025, cayó un 1.3% y en enero se mantuvo esa tendencia con una caída del 7.7%. El volumen de oferta actual es 2.9 veces superior al registrado en febrero de 2023 (mínimo). Además, la renta que deja el alquiler de una propiedad se ubica en 5,09% bruto anual, lo que implica que se necesitan 19,6 años de alquiler para recuperar la inversión, un 3,2% más de lo requerido un año atrás.
¿Cuánto aumentó el alquiler de un monoambiente?
El dato sorprendente es que hubo una categoría que se destacó por sobre el resto: el monoambiente. Entre diciembre y enero de 2026, este tipo de unidades sufrió un incremento de su valor de alquiler del 10% intermensual, alcanzando los $550.000, según el informe mensual del Centro de Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortiz.
Aunque durante noviembre y diciembre, los departamentos de dos ambientes y los monoambientes mantuvieron los mismos valores que en noviembre, fueron las unidades más grandes las que experimentaron un aumento del 5,9%. Este alza puntual en el precio de alquiler de los monoambientes en enero podría explicarse por un incremento en la demanda, impulsada por la proximidad del ciclo universitario, donde estudiantes del país se concentraron en la Ciudad de Buenos Aires en busca de alojamiento.
La tendencia se reflejó también en datos interanuales. De enero a enero, los valores de alquiler registraron aumentos significativos, siendo el monoambiente quien lideró con una suba del 37,5%. Le siguieron los departamentos de dos ambientes con un aumento del 30%, y los de tres ambientes con un incremento del 28,5%.
En otras ciudades de Argentina, se repitió el mismo fenómeno: en Rosario, los monoambientes también lideraron las subas interanuales, con un aumento cercano al 60%, un 20% más que la Ciudad de Buenos Aires. En segundo lugar, se ubicaron los departamentos de tres ambientes con un aumento del 51,3%, y finalmente los de dos ambientes con un incremento del 43,3%. Sin embargo, los valores mensuales promedio en la ciudad santafesina se mantuvieron por debajo de la capital del país.
¿A cuánto se alquila un dos y un tres ambientes?
El valor del alquiler no depende únicamente de la tipología. El estado, la antigüedad y la ubicación del inmueble son factores determinantes a la hora de fijar el precio. En la Ciudad de Buenos Aires, un departamento de dos ambientes a estrenar se encontró en $810.574, $90.000 más que una unidad usada, que se ofrecía por $720.500, según el informe de noviembre de Zonaprop.
Si el estudio se hubiese realizado por zonas, las diferencias se amplificarían. Puerto Madero se posicionó como el barrio más caro para alquilar, con un valor mensual promedio de un departamento de dos ambientes de $1.238.741. En el ranking, lo siguieron Núñez con $818.018 y Palermo con $814.676.
En un escalón intermedio aparecieron barrios como Colegiales, con un valor de $764.760, Recoleta $747.713 y Almagro $720.773. En el extremo opuesto, los valores más económicos los registraron San Nicolás con $657.065, Parque Avellaneda con $649.910 y Floresta con $639.271.
A estos montos se les suman las expensas que representaron, en promedio, el 23,2% del precio de un alquiler en la Ciudad de Buenos Aires, un 7,5% más que en Rosario, donde el valor descendió a 17,5%.
La oferta de departamentos disponibles se mantuvo en niveles similares que en enero de 2025. Sin embargo, se observó un cambio en la composición: el número de publicaciones expresadas en dólares aumentó y alcanzó un 30% del total.
¿Dónde alquilan los estudiantes?
Palermo Sur o Universitario, una microzona ubicada en el límite sur del barrio, ha experimentado una popularidad creciente, impulsada por la cercanía con varias universidades. Los valores de las propiedades en Palermo Sur mostraron una tendencia alcista sostenida, alcanzando un valor promedio del m² de US$3684, lo que representa un incremento del 4,36% en comparación con el 2024, según el relevamiento de Reporte Inmobiliario.
Una de las explicaciones del crecimiento de la zona es que es elegida por estudiantes por su oferta educativa. La presencia de estudiantes fomenta la creación de negocios comerciales y gastronómicos orientados a este público, como cafeterías, librerías y espacios de estudio, lo que potencia la economía, según Gabriel Brodsky, CEO de Predial.
Los precios de las propiedades a estrenar son menores que los de Hollywood, pero mayores a los de Almagro. En números, el metro cuadrado a estrenar en Palermo Sur se sitúa en US$3684, con valores que en comparación con otros barrios de Palermo son apenas mayores que Soho (US$3674) y Freud (US$3571), pero menores que Hollywood (US$3773), Cañitas (US$4350) y Palermo Nuevo (US$5555).
Por último, la demanda se divide en tres tipos de inquilinos: estudiantes universitarios que buscan cercanía con los centros educativos, turismo hospitalario y turismo vacacional, atraído por la oferta cultural y gastronómica de Palermo.
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