El economista más escuchado en el sector inmobiliario anticipa qué pasará en el mercado
Federico González Rouco dio un panorama exhaustivo sobre la actualidad del rubro.
* 16 de julio de 2025
* 11:14
El economista Federico González Rouco, reconocido en el ámbito inmobiliario, inauguró su presentación en el décimo Summit de Real Estate organizado por LA NACION con la frase: “El tono cambió”. En este encuentro, considerado el más importante del sector, González Rouco ofreció una visión crítica y esperanzadora sobre el futuro del mercado.
Un cambio en la conversación del sector
El economista especializado en vivienda observó un giro en las discusiones del sector: “Ya no hablamos solo de alquilar; ahora hablamos también de crédito y de los desafíos de construir. Hay dificultades, sí, pero son ‘mejores’ problemas”.
Este nuevo enfoque refleja un cambio de ciclo. Aunque la estabilidad económica aún no es total y persisten tensiones, el regreso del crédito hipotecario medido en UVA (Unidad de Valor Adquisitivo) y una mayor previsibilidad en algunas variables han despertado expectativas en un sector que hasta hace poco se encontraba paralizado.
Dificultades en el nuevo escenario
No obstante, González Rouco destacó que el contexto económico no es igual para todos. “Los que compiten con la importación, pierden; los que dependen del movimiento de mercado, crecen; y los que dependen de la apreciación, depende del mercado”, señaló. En este sentido, aclaró: “Para la construcción es peor; para la compra, mejor”.
El economista propuso dejar de pensar en términos de ciclos y aprender a convivir con un escenario de apreciación cambiaria si se consolida.
Costos de construcción y la brecha en el mercado
Uno de los puntos clave en su discurso fue que los costos de construcción se duplicaron en dólares en el último año. González Rouco enfatizó: “No podemos esperar que la importación haga todo el trabajo. Como mucho, puede bajar un 10% los costos. Se necesitan cambios estructurales que permitan reducir costos, así como precios de venta que los convaliden”.
Además, advirtió sobre un desajuste crítico: “La brecha entre el dinamismo de la compraventa y la actividad de la construcción nunca fue tan grande, salvo durante la pandemia. Y no es sostenible”.
Créditos hipotecarios: una luz en el horizonte
El crédito hipotecario, tema central de su análisis, volvió a ser relevante en 2024, tras un apagón que duró cinco años. Según las estadísticas, en lo que va del año se han otorgado cerca de 20.000 préstamos, sumando otros 10.000 de 2024. “No llegamos al pico de 2017/2018, pero la mejora es sustancial”, destacó.
Sin embargo, González Rouco señaló dos obstáculos significativos: la suba de tasas y la falta de liquidez. “La tasa promedio en los bancos, salvo el Nación, subió cuatro puntos”, advirtió, lo que complica el acceso al crédito al encarecer las cuotas y los ingresos demostrables.
Un panorama histórico
En su comparación histórica, González Rouco reveló que “el crédito arranca desde casi cero. El período 2020-2023 fue el peor en la historia argentina en términos de nuevos créditos y volumen de mercado. Hoy, el crédito hipotecario representa apenas el 0,2% del PBI. Argentina es uno de los países del mundo con menos crédito hipotecario”.
Para aportar una perspectiva regional, mencionó que “Paraguay tiene el equivalente a 130.000 créditos más que nosotros, y Chile 1.800.000. Salvo Venezuela, somos el peor parado de América Latina”.
Reflexiones finales
González Rouco concluyó su exposición con varias reflexiones. Pidió abandonar la idea de los ciclos y aprender a convivir con un escenario de apreciación cambiaria. Además, sostuvo que, mientras nadie demuestre lo contrario, el crédito hipotecario seguirá siendo un fenómeno de momentos. “La demanda es infinita, incluso en crisis”, afirmó.
Sin embargo, subrayó que no todo se puede medir en términos financieros: “El análisis de tasa versus retornos alternativos o alquiler versus cuota es importante, pero no todo entra en el Excel”.
Finalmente, lanzó una frase que captura el nuevo mapa del sector: “Que los intermediarios festejen y los desarrolladores sufran no es sostenible. La otra orilla del río es espectacular, pero el río está bastante complicado”.
Por Candela Contreras
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