“`html
El dato que preocupa a los especialistas de propiedades: ¿dejarán de subir los precios?
EN UN MERCADO QUE SIGUE DESPEGANDO, UN INDICADOR EN LA CIUDAD DE BUENOS AIRES CAMBIÓ DE DIRECCIÓN Y PRESENTA UN NUEVO ESCENARIO PARA QUIENES PONEN EN VENTA SU PROPIEDAD.
3 de junio de 2025 – 07:42
Cuando en el mercado se producía una baja en el stock de las propiedades en venta, la oferta creció en los últimos meses y marcó un cambio de tendencia. El semáforo del real estate mantiene sus indicadores en onda verde desde hace más de un año. Desde los precios de publicación que continúan en tendencia alcista, hasta el aumento de la participación del crédito hipotecario en las escrituras; todo muestra que el mercado poco a poco sigue despegando. Al mismo tiempo, otro índice que marca un cambio de tendencia en los últimos meses alerta a los brokers inmobiliarios.
Por un lado, son muchas las cifras que muestran las buenas noticias; si se analizan en detalle los indicadores antes mencionados, es posible ver que los valores de publicación continúan en alza.
Los precios de los departamentos en CABA aumentaron un 3,9% en lo que va del año, según el informe de mayo de Zonaprop, y acumulan una suba del 10,7% desde inicios del 2024. Se trata de 22 meses de crecimiento mensual y 15 meses de subas interanuales consecutivas.
Por su parte, las operaciones de compraventa vienen superando mes a mes a los registros de hace un año: en abril se firmaron 5471 escrituras en la ciudad de Buenos Aires, lo que muestra un 50% de incremento en comparación con el mismo mes del 2024.
Si nos remontamos a los meses previos, en enero el crecimiento interanual fue del 93,7% y en febrero del 94%. Además, si se pone la mirada en los últimos meses, se observa que en el primer cuatrimestre se acumularon 18.156 operaciones, lo que marca el segundo mejor registro de los últimos 18 años.
El contexto macroeconómico también ayuda, ya que la reciente salida del cepo agilizará las operaciones en un mercado que se rige tradicionalmente en dólares. En este sentido, las visitas a portales inmobiliarios anticipan buenos augurios: según números de Daniel Bryn, en mayo hubo 13.922.000 búsquedas online, lo que muestra un crecimiento del 13% interanual.
Ahora bien, como se mencionaba antes, otro de los indicadores del sector marcó un amarillo en el semáforo inmobiliario. Con la reactivación de las ventas, el stock de publicaciones venía bajando y no se reponía nueva oferta con la misma velocidad que se vendía, pero según números del Radar Inmobiliario, elaborado por la inmobiliaria Fabián Achával, “detectamos que acumula tres meses de crecimiento interanual, luego de 29 meses consecutivos de caídas”. Más precisamente, en mayo, la oferta creció 10,6%, en comparación con mayo del año anterior.
¿Por qué sube la oferta de propiedades en venta en CABA?
En un mercado que viene en crecimiento y que maneja números positivos, los niveles de oferta parecerían mostrar una paradoja. En ese sentido, los especialistas del sector tienen sus hipótesis sobre esta aparente contradicción.
Achával analizó los datos, en primera instancia pensando que, tal vez el aumento de las publicaciones podría ser por una suba en la cantidad de inmuebles en construcción ofertados que por el fuerte aumento en los costos puede llevar a que no se estén vendiendo. Sin embargo, su investigación muestra que “desde enero del 2024 el segmento en construcción cayó un 82% en oferta, mientras que la suba en la oferta del usado de más de 50 años fue del 21%.”
A partir de estos datos, el broker estima que el aumento en el stock puede provenir de un grupo de personas que habrían retirado sus propiedades de la venta, dado la caída en los precios que hubo desde el 2019 en adelante, y que hoy estarían volviendo a publicar sus propiedades en el mercado. “El stock en oferta pasó de ser 165.000 inmuebles en 2022 a alrededor de 100.000 en el 2024. Hoy puede que esos propietarios estén volviendo, porque ven que hay mejores precios y más demanda en el mercado”, explica Achával.
Cuando surgió el DNU de Javier Milei, en diciembre de 2023, creció la oferta de propiedades en alquiler, ya que, derogada la ley que regulaba esta actividad, volvió a ser una inversión atractiva. Ese primer impulso ya se equilibró y gente que tal vez había vuelto a ofrecer su departamento en alquiler, terminó su contrato y ahora lo ofrece en el mercado de la compraventa.
Santiago Mieres, de la inmobiliaria homónima, coincide en que en CABA se esté dando este fenómeno de suba de la oferta de propiedades en venta. “Muchos propietarios que venían esperando para ver cómo reaccionaba el mercado con los créditos, hoy se encuentran con que los precios están subiendo.”
Del otro lado, en lugares como zona norte y oeste, aclara que el stock vive otra realidad: “Sobre todo en el norte, es histórica la menor cantidad de oferta que hay disponible tanto en metros cuadrados de departamentos como en m² de casas.”
Otro especialista, José Rozados, director de Reporte Inmobiliario, asegura que el aumento de la oferta de inmuebles en CABA se da a nivel general, pero de manera más pronunciada en algunos barrios que en otros.
¿Bajarán los precios?
“La suba que hubo en estos últimos meses en la oferta de propiedades en venta no es mucha, pero marca una condición distinta y genera una incógnita de cuánto van a crecer los precios este año. Para que haya una fuerte suba, se tiene que vaciar la oferta de inmuebles.”
Esto despierta inquietud, sobre todo entre los desarrolladores inmobiliarios, que están esperando con mucha expectativa la suba en los precios de los inmuebles usados. Luego del aumento del costo de construcción, los valores del pozo crecieron fuertemente y se generó una brecha entre los precios de los inmuebles usados y en pozo.
Soledad Balayan opina que la buena noticia del aumento de oferta es que la gente tiene más opciones de compra, aunque también cree que puede desacelerar el aumento de precios.
En el caso de los monoambientes, hay mucha oferta y poca presión de demanda, por lo que, en ese segmento, no se espera mucho aumento de precios.
Fuente: María Josefina Lanzi
“`
Este texto ha sido estructurado con encabezados y párrafos destacados, optimizando su presentación y claridad para SEO, sin modificar el contenido original.
