¿Cuánto se gana con el alquiler de Airbnb en mayo 2025?
Una radiografía actual del mercado de alquileres temporarios muestra si es una buena inversión hoy tener un departamento para renta de corto plazo.
28 de mayo de 2025
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Tiempo de lectura: 5 minutos
El impacto de la nueva legislación
Luego de la derogación de la ley de alquileres en diciembre de 2023, el mercado de alquileres en Argentina atravesó una metamorfosis. La oferta de propiedades en alquiler tradicional aumentó significativamente, llegando a duplicarse en solo dos meses. La regulación actual ha hecho que invertir en este sector sea más atractivo, con un retorno de inversión del 5,23% anual en dólares, según Zonaprop. Sin embargo, muchos se cuestionan, ¿qué pasó con el mercado de alquileres vacacionales?
El auge y la caída del alquiler temporario
El gobierno eliminó el COTI y flexibilizó los controles para comprar y vender propiedades. Hasta el DNU de Javier Milei, existía el riesgo de tener un inquilino por tres años, atado a un contrato con ingresos que se ajustaban una vez al año. Esto generó que muchos se inclinaran hacia el alquiler temporario, que prometía rentas superiores al 7% anual en dólares. “En 2023, hubo un 60% más de alquileres temporarios que en 2022”, asegura Daniel Bryn, titular de Invertire.
El alquiler tradicional hoy deja una renta anual de 5,23%, según Zonaprop. Sin embargo, la situación ha cambiado. El turismo ha disminuido considerablemente, con un 9,6% menos de turistas en diciembre del año pasado en comparación al mismo mes de 2022. Esto, junto con los altos costos de mantenimiento asociados al alquiler temporario, ha llevado a muchos propietarios a optar por el alquiler tradicional.
Actualmente, hay 22.594 unidades de alquiler temporario en la ciudad de Buenos Aires, lo que representa una baja interanual del 8,68%. “Después de un pico a comienzos de 2024, el inventario comenzó a ajustarse, posiblemente por saturación del mercado o migración de unidades hacia el alquiler tradicional o la venta”, explica Bryn.
Ocupación y rentabilidad
La ocupación de los departamentos de alquiler temporario ronda el 53%, con 14 a 15 días al mes desocupados por unidad. Esto impacta directamente en la rentabilidad, ya que muchos costos fijos siguen siendo necesarios, aun cuando no hay inquilinos. Comparado con 2022-2023, donde la ocupación superaba el 75%, la disminución es notable.
Hoy, la rentabilidad de un alquiler temporario se sitúa en el 6,58% anual, lo que muestra una leve diferencia con respecto al alquiler tradicional, que se encuentra en 5,23%. Además, los ingresos mensuales en alquileres temporarios han disminuido a un promedio de US$564, lo que representa una caída interanual del 11,14%.
El futuro del alquiler temporario
Según datos de Zipcode, el negocio de los alquileres temporarios genera hoy unos US$20 millones mensuales en bruto en CABA, aunque a fines de 2022 había alcanzado un récord de US$32 millones. Bryn resume la situación: “El alquiler temporario fue el refugio predilecto de los inversores, pero hoy, con una ocupación en baja y tarifas estancadas, la rentabilidad se acerca a la del alquiler tradicional”.
Costos involucrados en el alquiler temporario
Los propietarios de alquileres temporarios deben afrontar gastos de mantenimiento, expensas, servicios, wifi, ABL, entre otros. Los costos fijos pueden alcanzar hasta el 30% del ingreso bruto. Los propietarios a menudo contratan un “property manager” que cobra entre el 10% y 20% de la renta, dependiendo de los servicios prestados.
Adicionalmente, hay que considerar el costo inicial para equipar la unidad, que varía según el tamaño, antigüedad y ubicación del departamento. También se deben incluir los gastos de comercialización y limpieza tras cada estadía.
Por María Josefina Lanzi
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Con esta información, los interesados pueden evaluar si la inversión en alquileres temporarios sigue siendo rentable o si es más conveniente optar por el alquiler tradicional.
