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CUÁNTO CUESTA COMPRAR UNA PROPIEDAD DE 2 O 3 AMBIENTES EN CABA Y DÓNDE CONVIENE INVERTIR
¿Cómo inician el 2026 los precios de casas y departamentos?
El mapa interactivo con todos los valores, barrio por barrio.
Después de dos años consecutivos de aumentos, el mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires muestra una novedad clave: los precios de venta se mantienen estables. Según el último informe del portal inmobiliario Zonaprop, el valor del metro cuadrado se sostiene en niveles elevados, pero sin cambios significativos desde fines de 2025, una señal que empieza a reconfigurar las decisiones de compradores e inversores.
En el acumulado de los últimos 12 meses, los precios de los departamentos aún muestran una suba moderada, aunque muy por debajo de los saltos registrados durante 2024 y 2025. Esta desaceleración marca un punto de inflexión para un mercado que venía de un fuerte proceso de recomposición tras tocar mínimos históricos.
Por otra parte, la estabilidad se da en un contexto de mayor actividad. En diciembre, la Ciudad registró más de 7.600 escrituras, según el Colegio de Escribanos porteño, un volumen que multiplica por dos y medio el piso alcanzado en plena pandemia.
Sin embargo, cayó la participación de las operaciones con hipoteca, un dato que refleja que el crédito todavía no logra consolidarse como motor del sector.
¿Cuánto están pidiendo por una propiedad estándar en Capital?
El mercado inmobiliario en CABA ahora muestra precios de venta estables. Según un relevamiento de Zonaprop, realizado en enero, Puerto Madero, Núñez y Palermo siguen encabezando el ranking de los barrios más caros para comprar departamentos, mientras que Lugano, Nueva Pompeya y La Boca se mantienen como las zonas más accesibles de la Ciudad. La brecha entre extremos continúa siendo amplia y se consolida como una de las principales características del mercado porteño.
Así, tomando valores promedio, ahora:
- Un monoambiente vale en torno a U$S 108.337.
- Dos ambientes se ubica en U$S 129.704.
- Tres ambientes cuesta U$S 178.546.
Barrios más caros: Puerto Madero (U$S 6.157 el m2), Núñez (U$S 3.407 el m2) y Palermo (U$S 3.387 del m2) continúan primeros en la lista de barrios con la oferta más cara de CABA.
Barrios más accesibles: Lugano registra el valor más bajo para la compra, con un precio de U$S 1.097 el m2. Le siguen Nueva Pompeya (U$S 1.484 el m2) y La Boca (U$S 1.552 el m2).
COSTO DE CONSTRUCCIÓN Y OPORTUNIDADES DE INVERSIÓN
Otro dato relevante es el del costo de construcción, que si bien sigue en niveles históricamente altos, muestra señales de desaceleración. Medido en dólares, subió apenas en el inicio del año, aunque acumula un fuerte aumento desde 2023 (104%) y se ubica muy por encima de su promedio histórico.
En este contexto, para quienes miran el mercado con foco en la renta, la relación alquiler/precio subió en enero y se ubica en 5,09% anual. Actualmente se necesitan 19,6 años de alquiler para recuperar la inversión inicial, un 3,2% más de lo requerido hace un año atrás.
En este contexto, Lugano, Nueva Pompeya y La Boca aparecen nuevamente como los barrios con mejores retornos, muy por encima del promedio de la Ciudad, con retornos brutos de 9,6%, 7,6% y 7,3%, respectivamente.
En contraste, las zonas premium muestran rendimientos más bajos, con Puerto Madero (3,3%) a la cola del ranking de rentabilidad, seguido por Núñez (4%) y Palermo (4,1%).
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