¿Cuáles son los puntos más importantes de la ley de medianeras?
Conocer los límites que establece este muro compartido entre dos inmuebles y los derechos y obligaciones de los propietarios puede ser útil para evitar conflictos.
*26 de septiembre de 2025*
*07:10*
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La medianera es uno de los problemas más comunes que hay entre vecinos. Muchos de los conflictos se originan en la llamada medianera, ese muro o pared que divide dos inmuebles contiguos y que, por lo general, pertenece a ambos. Sin embargo, no existe una ley de medianeras como tal, sino que la medianería está legislada a nivel nacional en el Código Civil y Comercial.
Según la normativa, una medianera es un muro lindero construido sobre la línea divisoria entre dos propiedades y se presume que pertenece en condominio a ambos vecinos, salvo que se pruebe lo contrario.
“La legislación sobre medianeras aparece en una serie de artículos en el Código Civil y Comercial en donde se detalla todo lo relacionado con el derecho y luego, cada municipio, en los códigos de edificación locales, legisla sobre las materialidades de esta pared, pero no existe una ley de medianeras en sí”, explica Claudio Torres, abogado, arquitecto y profesor titular regular de la Facultad de Arquitectura, Diseño y Urbanismo de la Universidad de Buenos Aires (UBA).
Para Torres, lo principal es conocer las características de la medianera que rodea nuestra propiedad y, antes de hacer alguna obra, resulta fundamental asesorarse profesionalmente. ¿Por qué? “Muchas veces la gente cree que una pared que puede estar circundando su terreno le pertenece y eso no es así.” La famosa pared que divide puede estar íntegramente construida en el propio terreno o en el del vecino. En algunos casos, uno se puede encontrar con un muro construido de manera encaballada, es decir, parte en un terreno y parte en el terreno de al lado, lo que hace crucial entender dónde y cómo está construida esta medianera.
“Lo que está dentro de mi terreno es mío, pero si está levantada dentro del terreno del vecino no me pertenece. En cambio, si es una pared encaballada, es propiedad de ambos y hay que utilizarla dentro de las limitaciones lógicas de un condominio,” añade Torres.
Destaca el especialista que la medianería es una forma de condominio, donde la pared es de indivisión forzosa. “No se puede partir, no se puede dividir,” aclara. Por ejemplo, no se puede reducir el espesor de esa pared sin la conformidad del vecino. El mantenimiento debe ser compartido, y es común que exista un reglamento entre vecinos que establezca cómo cuidarla y repararla. Si solo uno de los vecinos se encarga del mantenimiento, puede reclamar al otro el pago por los gastos generados, incluso recurrir a la justicia si es necesario.
Por otra parte, las cuestiones de medianeras no solo se relacionan con el mantenimiento, sino también con la construcción. “Si inician una obra al lado de mi propiedad y utilizan la pared como parte de la estructura, tengo derecho a que me paguen por ese uso,” señala Torres. En estos casos, es necesario una evaluación profesional que calcule el costo que debería abonar quien inicia la obra. Además, hay que tener en cuenta que el derecho a cobrar medianería prescribe a los cinco años, por lo que el reclamo debe hacerse dentro de ese lapso.
Para resolver conflictos entre vecinos, es fundamental el diálogo en una primera instancia. Si no se logra avanzar, a través de abogados especialistas en el tema se puede buscar una solución. Si persiste el conflicto, será necesario recurrir a la justicia que establecerá una mediación previa.
Fuente: Silvina Vitale
