CRÉDITOS HIPOTECARIOS: YA NO SE PUEDE CONTENER LA SUBA DE TASAS Y HAY BANCOS QUE SUPERAN EL 15%
LAS SEÑALES SON CLARAS: tasas cada vez más altas, un dólar que no encuentra techo y bancos que suben el scoring a niveles inalcanzables dibujan un panorama sombrío para el acceso al préstamo.
17 de septiembre de 2025
10:18
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El crédito hipotecario está en una situación límite. La ilusión de acceder a la casa propia en Argentina se diluye cada vez más rápido. El combo perfecto de un dólar en alza, bancos que endurecen requisitos y un sistema financiero sin fondeo a largo plazo dejó al crédito hipotecario en una situación crítica: tasas de interés que ya superan el 15% anual más UVA, niveles de scoring imposibles de alcanzar y, en algunos casos, directamente la pausa de líneas hipotecarias. La conclusión es tajante: hoy, en la práctica, según analistas del mercado, “casi no existe el acceso al crédito hipotecario”.
“Hoy no es momento para sacar un crédito hipotecario”, sintetizó una fuente que trabaja en el departamento de créditos de uno de los primeros bancos en anunciar las líneas para vivienda. “Las tasas no son atractivas para el tomador porque la coyuntura conspira contra el buen momento que atravesaban los préstamos. Para que haya más crédito se necesita desarrollar el mercado secundario que parecía venir, pero ahora la situación electoral lo pone en duda”, agregó.
La explicación es estructural: los bancos no tienen fondeo suficiente para prestar dinero a 20 o 30 años en un país con un riesgo país elevado. En ausencia de un mercado desarrollado para securitizar esas carteras, las entidades sólo tienen dos caminos: aumentar tasas para desincentivar la demanda o frenar la oferta endureciendo las condiciones. El resultado se ve en operaciones interrumpidas y familias que se quedan en el camino. “De golpe te dicen que subieron el scoring o algún otro requisito y quedaste afuera”, contó un broker inmobiliario.
REQUISITOS IMPOSIBLES
El caso del Banco Nación es particular. Durante meses fue visto como “el último bastión” a nivel nacional de tasas razonables, con un 4,5% anual más UVA. Sin embargo, esa tasa hoy ya es casi una ilusión. El scoring exigido para acceder a un préstamo se duplicó: pasó de 450 a 909 puntos.
“Hoy para el crédito hipotecario del Banco Nación califican el Papa, Messi y algunos más”, ironiza Juan Manuel Tapiola, CEO de la desarrolladora Spazios. “Hicimos la prueba con empleados impecables crediticiamente y no llegan: se quedan en 800 puntos. En la práctica, es como si te dijeran que no hay crédito”.
Mientras tanto, los bancos privados avanzan en la dirección contraria: ofrecen préstamos, pero a tasas imposibles de sostener. El Galicia lidera con una tasa nominal anual fija del 15% + UVA, que trepa al 17% si el cliente no acredita su sueldo en la entidad. El Macro también se ubica en el 15% + UVA; el Santander tiene una TNA del 15%; le sigue el BBVA con el 14,5%; el Banco Hipotecario con el 13,9%; y el ICBC, con el 10,5% para clientes con sueldo acreditado y 12% para el resto.
La tasa promedio de los créditos UVA en Argentina hoy es de 10,6%. Al compararla con otros países de la región, en Chile, donde el esquema es similar, se ubica en torno al 5,19%. Prácticamente la mitad, en un país con inflación anual del 4%, frente a un 33,6% acumulado en Argentina en los últimos 12 meses.
EL IMPACTO DEL DÓLAR
A las tasas imposibles se suma otro obstáculo: el dólar. Este martes 16 de septiembre cerró en $1480, una barrera que se convirtió en un problema concreto para quienes estaban en pleno proceso crediticio. Un caso, por ejemplo, es el de un cliente del Banco Nación que tenía aprobado el préstamo y hasta había iniciado la tasación de la propiedad. Con la devaluación, el valor en pesos del inmueble subió de golpe y ya no le alcanza para pagar el anticipo.
Hace apenas dos meses, la divisa paralela estaba $200 por debajo. Los créditos otorgados antes de julio lo hicieron con un dólar en torno a $1200, mientras que en agosto y septiembre el escenario cambió por completo. “Son personas que hace meses calificaban y ahora no”, explica Alejandro Moretti, de Nuevo Siglo Propiedades.
El financiamiento hipotecario explica cerca del 20% de las operaciones en Capital. Sin esa pata, la demanda se retrae drásticamente. “Si se va el crédito, se va el 20% de la demanda. Y entonces, ¿cómo explicás la suba de precio del usado?”, se pregunta Federico González Rouco, economista especializado en vivienda.
LÍNEAS PAUSADAS
Pero el problema no se limita a tasas y requisitos: algunas entidades directamente suspendieron sus líneas hipotecarias. El Banco Ciudad mantiene en pausa sus créditos y el Banco del Chubut los tuvo congelados durante más de 10 días.
Ambos bancos explicaron que se trata de una “revisión de productos”, pero en el mercado inmobiliario y financiero la lectura es otra: sin fondeo a largo plazo y en un contexto volátil, ofrecer hipotecas a 20 o 30 años es demasiado riesgoso. “Es una fotografía del problema actual del sistema”, reconocen analistas. Para las familias, la pausa implica que el sueño de la casa propia queda más lejos; para las inmobiliarias, significa que una parte de la demanda se congela.
¿DÓNDE PEGARÁ MÁS FUERTE EL FRENO?
El golpe más fuerte se da en las operaciones de ticket medio, entre US$50.000 y US$200.000, que concentran gran parte de la demanda con crédito. Son las unidades usadas las que sufren más la retracción: allí, los compradores dependen en mayor medida de un préstamo.
El Radar Inmobiliario, elaborado por Fabián Achával Propiedades, advierte que agosto y septiembre aún muestran operaciones iniciadas en meses anteriores, pero que el último trimestre del año perderá predecibilidad. Tradicionalmente, octubre, noviembre y diciembre concentran la mayor actividad del mercado inmobiliario; esta vez, dependerán de la política, la macroeconomía y el dólar.
“El comprador con crédito siente la mayor presión. En cambio, el comprador de contado define los precios en el corto plazo”, explica Fabián Achával. “El que paga cash negocia más; el del crédito no discute tanto los valores”.
“En la práctica, para ser bien tajante, casi no hay crédito hipotecario”, sentencia Tapiola. La frase resume lo que muchos en el mercado reconocen en voz baja: el sueño de la casa propia financiada por el banco hoy se parece más a algo inalcanzable que a una posibilidad concreta.
Fuente: Candela Contreras
