Créditos Hipotecarios: Los Bancos que No Subieron sus Tasas y las Razones Detrás de Esa Decisión
En noviembre de 2024, las entidades bancarias comenzaron a subir las tasas de sus líneas de préstamos hipotecarios, pero solo dos las mantienen.
11 de agosto de 2025
13:34
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Hay dos bancos que hoy sobresalen en el mapa del crédito hipotecario argentino porque no aumentaron la tasa desde su lanzamiento.
La vuelta de los créditos hipotecarios UVA en abril de 2024 ilusionó no solo al sector, sino a todo aquel que soñaba con acceder a su casa propia, ya que durante casi cinco años esta opción era prácticamente nula para la clase media. Sin embargo, la suba de tasas que se evidenció desde noviembre del año pasado generó que cada vez menos personas pudieran acceder a la posibilidad de financiamiento.
Esto se debe a que los bancos exigen que la cuota inicial del préstamo solicitado represente entre el 25% y 30% -como mínimo- de los ingresos del solicitante. Así, la suba de tasas impacta directamente en los ingresos necesarios para acceder, que no se incrementaron al mismo ritmo. Más tasa implica más ingresos y, por lo tanto, más gente que se queda afuera. Esta es la lógica actual.
Es importante aclarar que los créditos tardan entre tres y cuatro meses en entregarse tras la solicitud. Por lo tanto, los desembolsos del mes pasado, que sumaron unos US$319 millones en julio, corresponden a líneas que aún no habían sufrido un aumento significativo. Sin embargo, ya se puede vislumbrar que el “techo de los créditos” se está notando, especialmente en el dato de escrituras de la ciudad de Buenos Aires de junio, que registraron una caída del 6,46 % en relación al mes anterior. Esta tendencia ya se había evidenciado en la provincia de Buenos Aires desde mayo.
“Habla de estancamiento, de que encontró un techo, aunque es una caída marginal, de un mes a otro y mantiene el nivel por encima de las 1200, por lo que no es tan relevante”, compartió Federico González Rouco, economista especializado en vivienda que trabaja en la consultora Empiria.
Mientras tanto, la tasa promedio pactada fue del 6,2% en julio (había sido 6,05% en junio). La pregunta que surge es: ¿por qué ese 6% si la mayoría de los bancos hoy muestran pizarra de 9% o 10%?
González Rouco señala que la clave está en la composición y el tiempo: la tasa promedio pactada refleja la tasa de los créditos que efectivamente se desembolsan en ese mes, y esos préstamos fueron pactados y procesados varios meses antes, cuando las condiciones eran más favorables. Además, la estadística es ponderada por volumen: entidades que concentran muchos desembolsos con tasas bajas, como el Banco Nación y algunas líneas provinciales o municipales, arrastran el promedio hacia abajo; mientras que muchos bancos privados, que hoy subieron su tasa, están, en parte, corriéndose del mercado y reduciendo su participación en los desembolsos efectivos. En resumen: lo que se pactó hace tres o cuatro meses se liquida ahora; el efecto completo de las subas se sentirá en los próximos meses cuando se concreten las operaciones originadas tras las fuertes alzas.
Dos Casos Distintos: Los que No Subieron la Tasa
El Banco Nación mantiene una TNA del 4,5%, y el Banco Municipal de Rosario presenta la tasa más baja del mercado, del 3% para sus clientes con cuenta sueldo y del 4,2% para quienes no cobran sus haberes en la entidad.
De acuerdo a voceros del Banco Nación, se ha definido un spread sobre UVA que tiene fundamento en la visión de largo plazo de impulsar el crédito hipotecario para la vivienda. De esta manera, aseguraron que el banco “evita alterar las condiciones de determinadas líneas crediticias en base a cuestiones coyunturales, sin perjuicio de que se ha previsto que la oferta actual tenga sustentabilidad financiera en el Plan Estratégico plurianual de la entidad”. Es decir, mantienen la tasa para sostener volumen y acceso según una estrategia plurianual.
En números concretos, desde su lanzamiento en mayo de 2024, el programa “+Hogares con BNA” ha otorgado 10.185 créditos hipotecarios por un total de $845.000 millones, equivalentes a US$605 millones. A su vez, se han recibido 192.600 solicitudes de crédito hipotecario en evaluación.
En el caso de los créditos NIDO del Banco Municipal de Rosario, Lucas Crivelli, secretario de Vivienda y Urbanismo de Santa Fe, explicó que el banco contaba con fondos de depósitos que no podía prestar debido a la falta de capital accionario. Entonces, la estabilidad en tasas se debe a una capitalización de la entidad por $8000 millones que, según su relato, liberó $60.000 millones para prestar. De esos fondos, alrededor de $15.000 millones ya se habrían distribuido, quedando $45.000 millones disponibles.
Crivelli también proporcionó datos operativos: el 40% de los créditos se otorgan en Rosario, la edad máxima para acceder ronda los 65 años (en algunos casos hasta 75), el programa arrancó con una distribución muy rápida, pero hoy está estancado en 40.000 inscriptos, con 400 personas por mes, de las cuales el 25% logra efectivamente el crédito. Mientras que los tiempos de aprobación oscilan entre 90 y 120 días, con un mínimo de 30 días para armar la carpeta crediticia.
Que el Banco Nación y el Municipal de Rosario no hayan subido ahora sus tasas es una buena noticia y un alivio para quienes están postulados. Sin embargo, esto no resuelve la ecuación macroeconómica: sin ingresos que crezcan, sin fondeo estable y sin procesos más ágiles, la casa propia seguirá siendo un privilegio para cada vez menos personas.
Otros bancos que no han mostrado cambios en sus tasas, según lo publicado en sus páginas web, son: el Banco de Neuquén (mantiene su TNA en 3,5% y 4,5%) y el de Corrientes (continúa en el 5%).
La Situación Actual del Mercado
Para entender la suba de las tasas, es fundamental conocer la situación del mercado actual: la demanda supera la oferta de fondos. Los bancos financian sus carteras con depósitos a corto plazo (generalmente menores a 90 días), mientras que los créditos UVA se extienden hasta 20 o 30 años. Esta diferencia genera una tensión: “No podés financiar a 30 años si tus depósitos son a 30 días”, analizan diversos especialistas.
Esta brecha genera un problema de liquidez: cada vez que aumentan los créditos otorgados, los bancos necesitan fondearse más caro para sostener el stock. La respuesta natural del sistema es elevar la Tasa Nominal Anual (TNA) para moderar el acceso. “Hay una gran demanda que creció muy rápido y, al mismo tiempo, fondear créditos hipotecarios es caro para los bancos porque se trata de préstamos con montos muy altos”, señala el economista.
De esta forma, los préstamos se encarecen y se reduce el universo de personas que pueden acceder a su casa propia.
El panorama sugiere que este mercado atraviesa un momento de madurez que exige nuevas herramientas para repuntar: fuentes de fondeo a largo plazo, tasas más competitivas, políticas públicas que incentiven la securitización y una agenda macroeconómica de estabilidad.
En mayo de 2024, Federico González Rouco habló de un “buen momento”: inmuebles baratos y tasas razonables para quienes tengan el proyecto de ser propietarios. Hoy, frente a la escalada de tasas y la intensidad del desfase entre ingresos y cuota, la pregunta es: ¿sigue siendo un buen momento?
Por Candela Contreras
