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Créditos hipotecarios: el Gobierno reglamentó las hipotecas divisibles para propiedades en construcción
LA LETRA CHICA DE LA NUEVA MEDIDA QUE SE REGLAMENTÓ Y QUE PROMETE UN CAMBIO POSITIVO EN EL MERCADO INMOBILIARIO
18 de julio de 2025
12:39
Luego de ocho meses de que salieran a la luz las hipotecas divisibles para proyectos en desarrollo, finalmente el Gobierno reglamentó la implementación de estos préstamos. Se trata de una novedad muy positiva para el mercado, ya que son préstamos dirigidos a financiar la compra de inmuebles en construcción o de lotes, algo que prácticamente todavía no existía en el sector inmobiliario argentino.
A través de la Resolución Conjunta 2/2025 de los Ministerios de Economía y de Justicia, publicada en el Boletín Oficial, se dispone que “podrán constituirse hipotecas divisibles sobre inmuebles sujetos a proyectos inmobiliarios para la posterior división y afectación al régimen de propiedad horizontal o conjuntos inmobiliarios, o para subdivisiones originantes de parcelas del dominio común”.
En otras palabras, la medida permite que, a partir de ahora, cualquier persona pueda acceder a un crédito a largo plazo para financiar la compra de un desarrollo inmobiliario en construcción (conocido comúnmente como “pozo”) o de un lote en un barrio, incluso antes de la subdivisión de terrenos. Aseguran que tendrá las mismas condiciones que las de una propiedad terminada, de tal manera que se facilite el acceso a la vivienda desde las primeras etapas de un proyecto.
De esta forma, un desarrollador podrá constituir una hipoteca general sobre el terreno o el proyecto completo, los compradores irán pagando su departamento durante la obra y, luego, cuando se completa la construcción y se dividen las unidades, esa hipoteca también se divide, asignando el saldo correspondiente a cada comprador (en función del inmueble que adquirió y del saldo que le quede pendiente de pago), y pasa a ser el deudor individual frente al banco.
La resolución es una medida muy positiva para el sector, ya que, hasta ahora, casi todas las líneas de préstamo que ofrecen los bancos están destinadas a propiedades usadas. Las unidades a estrenar, salvo que estén listas para escriturar, no pueden comprarse con un préstamo hipotecario, al igual que las propiedades en pozo (las que todavía no están construidas).
Ahora esta situación cambiaría, ya que los compradores tendrán la posibilidad de contar con financiamiento para acceder a una vivienda que aún no existe, que está en pozo o en ejecución, o incluso a la compra de terrenos. En palabras de la página oficial del gobierno, la medida busca “fomentar el crédito, impulsar al sector y a la construcción, y reducir el déficit habitacional en la Argentina”.
Aparte, impulsa tanto a los compradores como a los desarrolladores, que contarán con financiamiento para comprar una propiedad (para los primeros) y avanzar en sus proyectos inmobiliarios (a los segundos).
Ahora que está la reglamentación, queda pendiente esperar a que los bancos incorporen esta medida, dado que estaban esperando los requisitos. Issel Kiperszmid, fundador de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), resaltó el trabajo que hicieron para implementar esta resolución y reconoció que ahora falta que los bancos la adopten.
En ese sentido, Rouco opina que, además del hecho de que los bancos no cuentan con fondeo, la cuestión es si quieren o no ser parte del proceso de dar este tipo de financiamiento. Los riesgos involucrados en los proyectos inmobiliarios son mayores, ya que puede fracasar el proyecto y contar con más partes involucradas en el procedimiento.
¿Cómo funcionan las hipotecas divisibles?
Kiperszmid explica que la reglamentación señala en detalle cómo se debe hacer la subdivisión, cuándo se libera al deudor original, la documentación que hay que presentar, entre otros. Santiago Vitali, consultor financiero para desarrolladoras inmobiliarias, explica cómo es el paso a paso del proceso:
- Se da una estructuración previa, en la que el desarrollador constituye un fideicomiso o una SA de propósito específico. Luego se escritura el terreno a nombre del vehículo legal, y se proyecta un plan de obra con división en PH futura o unidades funcionales determinadas.
- Se solicita el crédito hipotecario divisible: el desarrollador solicita un préstamo al banco (crédito puente o intermedio) con garantía hipotecaria sobre el terreno y, progresivamente, sobre cada unidad. El crédito puede otorgarse en tramos contra avance de obra certificado.
- Esquema de división: a medida que las unidades se individualizan (mediante reglamento de copropiedad o avance del plano de PH), la hipoteca se subdivide en garantías sobre cada unidad.
- Una vez terminado el proyecto, el comprador tiene la opción de cancelar la deuda en un solo desembolso o puede adquirir un préstamo hipotecario con el banco y devolverle a esta entidad lo que le resta por el pago del inmueble.
La normativa también reglamenta la hipoteca sobre el derecho real de superficie, una figura que permite construir en un terreno o parte de él sin ser su propietario. Esto puede ser clave para diferentes tipos de proyectos y, en especial, para aquellos en donde el que aporte el terreno sea el estado.
Fuente: María Josefina Lanzi
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