Créditos Hipotecarios: El Dilema de los Bancos para Prestar a 20 o 30 Años
Miguel Kiguel, Martín Redrado y Federico González Rouco coinciden en que la clave no pasa solo por estabilizar la macro, sino por destrabar el crédito hipotecario, un factor clave para cualquier país.
10 de mayo de 2026
19:11
7 minutos de lectura
Sin financiamiento a largo plazo, no hay acceso a la vivienda. Daniel Basualdo
En un mercado inmobiliario que continúa en busca de su reacomodamiento, aunque vislumbra señales positivas, está lejos de una recuperación sostenida. La discusión sobre qué medidas se deberían tomar para intentar poner nuevamente a la construcción en el centro volvió a escena con fuerza.
El consenso entre los economistas más escuchados en el sector es claro: la clave no radica únicamente en estabilizar la macroeconomía, sino en destrabar el crédito hipotecario, un elemento fundamental para el desarrollo de cualquier nación. En este contexto, se destaca el rol del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de la Anses como un actor crucial.
Sin financiamiento a largo plazo, no hay acceso a la vivienda. Esta afirmación se repite en todos los sectores del mercado. Sin crédito hipotecario, la justicia social queda fuera de alcance, y la demanda estructural se mantiene contenida, afectando la construcción, que es uno de los sectores generadores de empleo.
Miguel Kiguel, Martín Redrado y Federico González Rouco coinciden en que el FGS podría ser la pieza clave para activar este círculo virtuoso. Redrado indica que el FGS acumula activos por aproximadamente US$70.000 millones en bonos, acciones y otros instrumentos financieros, aunque su capacidad actual para impulsar la economía real es limitada.
Kiguel propone reorientar esos recursos hacia el financiamiento productivo, especialmente en el sector de la construcción. “La economía necesita algún tipo de empujón para avanzar más rápido, y no debería depender únicamente de incentivos para invertir”, advierte. Sugiere que el Gobierno podría utilizar el fondo sin generar déficit fiscal, a través de mecanismos como la compra de carteras hipotecarias o el financiamiento de proyectos privados.
Los economistas coinciden en que el FGS podría ser la pieza que falta para activar ese círculo virtuoso. Kiguel sugiere que el FGS podría servir para financiar al sector privado, adquirir hipotecas emitidas por los bancos, o incluso financiar obras públicas en colaboración con las provincias.
Redrado señala que el problema es más estructural: Argentina carece de un sistema financiero capaz de sostener créditos a largo plazo. Sin esta herramienta, la clase media queda excluida del mercado. “El acceso a la vivienda requiere préstamos en pesos, a 20 o 30 años. Hoy eso prácticamente no existe”, explica. Recomienda que el FGS se canalice para ofrecer este tipo de financiamiento, con reglas claras.
A la vez, se propone un régimen de incentivos específicos para la construcción (similar al RIGI), que mejore la ecuación de costos. “Así como existe el RIGI, Argentina debería implementar un RICO, un Régimen de Incentivo para la Construcción”. Esto permitiría que el IVA se pague una vez que se empiece a generar rendimiento.
El Cuello de Botella del Sistema Hipotecario
Más allá del rol del Estado, hay una restricción que afecta todo el sistema: la escasez de ahorro bancarizado. El ministro de Desregulación y Transformación, Federico Sturzenegger, explicó que los depósitos en Argentina representan apenas entre el 12% y el 15% del PBI, muy por debajo de economías comparables como Chile, donde superan el 80%.
Este escenario no es menor. Los bancos prestan en función de los depósitos que captan. Si esos fondos son de corto plazo, el crédito también lo será. Según Sturzenegger, esto responde a un problema de incentivos: “Las personas no depositan sus ahorros en el sistema financiero”. Muchos optan por colocar su dinero en instrumentos de corto plazo con tasas altas, impulsadas por la inflación. Este modelo se vuelve insostenible en un contexto de estabilidad.
“El sistema financiero deberá reconvertirse y salir a buscar el ahorro de los argentinos”, anticipó Sturzenegger, quien estima que hay más de US$200.000 millones fuera del sistema local.
En este contexto, diversos analistas coinciden en que el crédito ajustado por UVA sigue siendo el instrumento más viable para desarrollar hipotecas a largo plazo. Entre 2017 y 2018, se alcanzaron niveles récord de otorgamiento, con unas 60.000 operaciones anuales.
El economista especializado en vivienda, Federico González Rouco, sostiene que el principal desafío no es el instrumento en sí, sino su escala. “El problema es el fondeo”, resume, y añade: “Los bancos no pueden prestar a 20 o 30 años si se financian con depósitos a 30 días, ni tampoco si los plazos fijos no son en UVA”.
Para expandir el crédito, es esencial profundizar el mercado de capitales y generar más instrumentos de ahorro en UVA. Tanto el FGS como otros fondos públicos pueden jugar un rol clave.
Además, se identifican otros obstáculos: el ingreso requerido, que limita el acceso, y la necesidad de ahorro previo para cubrir el anticipo y los gastos iniciales.
La Situación de la Construcción: Un Motor que Falta Arrancar
La construcción es uno de los sectores con mayor efecto multiplicador sobre la economía: genera empleo intensivo, demanda insumos locales y tiene un impacto directo en la actividad. Sin embargo, hoy se enfrenta a altas subas de costos.
No todo crédito tiene el mismo efecto. Mientras que el financiamiento para vivienda usada solo redistribuye stock existente, el crédito orientado a obra nueva amplía la oferta y dinamiza el empleo. Por eso, los especialistas coinciden en que el desarrollo del crédito hipotecario debe ir acompañado de financiamiento para desarrolladores.
Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), asegura que actualmente existe una competencia desigual en el acceso al crédito. “Mientras que para viviendas usadas y terminadas hay créditos a 20 o 30 años, los desarrolladores solo pueden ofrecer planes de cuotas cortos (3 o 4 años) durante la obra”, señala.
A pesar del “difícil momento actual para el desarrollo inmobiliario”, Tabakman alienta a los desarrolladores a no detenerse y sugiere que Argentina se encareció en todos los rubros excepto en el inmobiliario. Esta “anomalía” concluirá cuando el stock de usados se agote y la demanda de créditos crezca, forzando a los precios a ajustarse al costo de reposición.
En conclusión, el crédito hipotecario que financia la compra de una vivienda usada redistribuye stock existente, pero el que financia obra nueva genera empleo, amplía la oferta y crea ciudad. Potenciar el crédito a desarrolladores es fundamental para mejorar el acceso a la vivienda y reactivar la economía real al mismo tiempo.
