Construirán un barrio parque grande como 50 canchas de fútbol en el noroeste del Conurbano
El masterplan del megaemprendimiento pertenece al estudio JV&A Arquitectos y comprende 25 hectáreas. En una fracción de aproximadamente 25 hectáreas ubicada en el partido de San Miguel se levantará Nuevo Bella Vista, un barrio parque que cambiará la fisonomía de la localidad homónima. El masterplan de la urbanización estuvo a cargo de JV&A Arquitectos, el estudio liderado por Jore Vahedzian.
Ubicación estratégica
El predio linda con la autopista del Buen Ayre y la avenida Gaspar Campos, y se encuentra a 10 minutos de San Isidro y a 20 minutos de la Ciudad de Buenos Aires. Casi desvinculado del entorno urbano, está rodeado en el 70% de su perímetro por el arroyo Los Berros y el río Reconquista, con solo 110 metros lineales de contacto con Gaspar Campos. Fue intervenido por el Estado para la rectificación de los cursos de agua, excavaciones y rellenos, lo cual produjo albardones de gran altura en las riberas, dejando suelo inundable en el centro del predio.
Las áreas vecinas adyacentes al norte y al oeste, además del sector al sur a desarrollar (baldío entre el predio y la avenida Gaspar Campos) eran de usos residenciales de muy baja densidad. A pesar de lindar con un área urbana consolidada, en el predio no había en cercanías redes de agua, gas, cloacas, energía eléctrica ni internet.
Desarrollo sustentable
El programa se determinó teniendo en cuenta las características de la comunidad de Bella Vista, la demanda potencial del mercado, las condiciones físicas del entorno y la necesaria variedad de usos y densidades edilicias. Se decidieron usos, densidades y morfologías mixtas, que permitieran el desarrollo de un barrio con identidad propia, que se integre con el entorno desde lo morfológico, pero también ofreciendo servicios educativos, recreativos, comerciales y de servicios que aportarán a toda la comunidad.
El masterplan consiste en una serie de operaciones en respuesta a las premisas de proyecto, determinadas por las condiciones históricas y físicas del lugar, por el programa, los servicios y la necesaria conectividad para un desarrollo público que alcanzará aproximadamente 9000 personas, 2000 viviendas, más áreas educativas, deportivas, comerciales y de servicio.
Estructura del barrio
Se dispone la baja densidad en macrolotes en todo el perímetro del predio, para integrarse con la baja densidad de los linderos. Media densidad en el centro del terreno que establecerá gradientes de altura con la baja, incorporando espacios abiertos que amortigüen el impacto de las construcciones entre sí. Habrá edificios a ambos lados de los bulevares. La alta densidad y las zonas de servicios y comerciales estarán cerca de la avenida Gaspar Campos (integrándose a la comunidad) y frente al gran espacio abierto del río Reconquista y sus riberas.
Espacios verdes y conectividad
El masterplan de Nuevo Bella Vista se propone crear un hito urbano, un barrio parque donde todas las variables de proyecto se subordinan a esa idea madre, sin desconsiderar las premisas comerciales de constructibilidad. De las 24 hectáreas se obtienen 56.000 m2 (24%) de espacios verdes públicos y 38.000 m2 de espacios verdes privados (el 50% del FOS de cada parcela debe ser verde y absorbente). Sumados a estos los espacios verdes de bulevares, el 50% de las veredas con césped y los retiros parquizados para estacionamientos de cortesía absorbentes, se conforman 100.000 m2 de superficies verdes netas (42%).
El carácter de barrio parque se refuerza con un trazado de vialidades con curvas, contracurvas y rotondas que atenúan el impacto de tránsito y favorecen la sensación de “paseo”. Los bulevares plantados con árboles de flor rodean una isla con parque público y una laguna de 25.000 m2.
Emprendimientos inmobiliarios
El masterplan genera 158.000 m2 de superficie de macromanzanas donde se desarrollarán los emprendimientos privados. Dispone la zonificación de baja densidad en los macrolotes del perímetro de la fracción, para integrarlo con la baja densidad del entorno: al norte el barrio cerrado Bella Vista Chico, al oeste un barrio abierto de casas bajas, y al sur una fracción con código de baja densidad, a excepción de los 25 metros paralelos a Gaspar Campos.
La zonificación para edificios multifamiliares se dispone a ambos lados de los bulevares. Los de planta baja y dos niveles estarán en las mismas manzanas de barrios de viviendas unifamiliares, en tanto los multifamiliares de planta baja y cuatro niveles se ubicarán en los bordes de la isla con parque, generando un gradiente de escala creciente, desde las casas bajas del entorno hasta los volúmenes de PB + 4 frente a la plaza central.
Conclusión
En suma, se trata de un desarrollo urbano con varias etapas, que requerirá décadas y que deberá adaptarse a los cambios de paradigmas de la sociedad. El barrio Nuevo Bella Vista promete convertirse en un espacio verde y de convivencia, integrando todos los servicios necesarios para mejorar la calidad de vida de sus habitantes.
Fuente: Graciela Baduel
