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Construcción en CABA: El 70% de los proyectos de 2026 se concentrará solo en nueve barrios
UN INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO REVELÓ QUE LA ACTIVIDAD DE LA CONSTRUCCIÓN SE DEFINE, DE CARA AL 2026, EN ÁREAS DEFINIDAS DE LA CIUDAD DE BUENOS AIRES
* 4 de febrero de 2026
* 15:15
Escuchar Nota El 70% de la construcción se concentrará en nueve barrios porteños en el 2026.
Daniel Basualdo
En el 2026, el desarrollo inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires no será homogéneo: siete de cada diez proyectos se concentrarán en nueve barrios porteños. El mapa que surge no sorprende: corredores que ya funcionan profundizan su expansión, mientras que amplias zonas de la ciudad siguen esperando condiciones económicas más favorables. No habrá una expansión pareja, sino una profundización de las tendencias ya visibles.
La actividad constructiva seguirá polarizada geográficamente, con corredores consolidados que profundizan su expansión mientras extensas áreas de la ciudad esperan su momento, según un análisis de la plataforma Terres que estudió más de 5500 terrenos porteños.
Los nueve barrios que liderarán la construcción en la Ciudad concentrarán en el futuro cercano aproximadamente el 70% de los lanzamientos de obra, metros cuadrados a construir y operaciones de compraventa de terrenos durante el año. Estos son:
- Núñez
- Saavedra
- Villa Urquiza
- Colegiales
- Belgrano
- Palermo
- Villa Crespo
- Caballito
- Almagro
“No es una distribución equitativa ni casual”, explica Federico Akerman, director de Terres. “Estos barrios combinan tres factores críticos: normativa que permite densificación, infraestructura que sostiene crecimiento y demanda validada que justifica nuevos proyectos. Donde esos tres elementos coinciden, el mercado se activa”.
NUEVO MAPA DE DESARROLLO
En números concretos, el relevamiento proyecta una ciudad fragmentada en cuatro grandes zonas de desarrollo:
- Corredor norte ampliado (Núñez, Saavedra, Villa Urquiza, Colegiales y Belgrano) concentrará entre el 40% y el 45% de la actividad total. Allí pesan la infraestructura ya ejecutada o en marcha, una demanda sostenida y un tejido urbano que admite reemplazos y mayor densidad sin grandes conflictos.
- Áreas consolidadas de alta rotación, como Palermo, Villa Crespo, Caballito y Almagro, tendrán entre el 30% y el 35% del total. Son mercados probados, con precios de venta que validan nuevos proyectos y una salida relativamente previsible.
- Barrios en integración gradual (Agronomía, Paternal, Villa Ortúzar y Chacarita) absorberán entre el 15% y el 20% de la actividad. Crecen por el desborde de las zonas más dinámicas, con una normativa que acompaña y valores de suelo todavía competitivos.
- Zonas con potencial aún no activado: Parque Patricios, Nueva Pompeya, Boedo, San Telmo, Constitución, Flores y Villa Soldati, captarán entre el 10% y el 15% de los proyectos.
Para que un proyecto inmobiliario sea viable, el valor de venta del metro cuadrado terminado debe superar la suma del precio del terreno, el costo de obra y el margen del desarrollador. En los barrios que concentran la actividad, esa cuenta cierra. En el resto de la Ciudad, alguna variable queda descalzada.
En el sur, el problema central son los valores de venta. En zonas sin infraestructura reciente, la demanda es débil. Y en áreas tradicionales del corredor histórico, como partes de Recoleta o Retiro, los precios del suelo resultan tan elevados que erosionan la rentabilidad.
La comparación con otros ciclos es inevitable. “En 2017-2019, el boom del crédito hipotecario permitió que más barrios participaran del crecimiento. Hoy, sin ese motor externo, el mercado es mucho más selectivo”, sintetizó Akerman.
¿PUEDE CAMBIAR EL ESCENARIO DEL 2026?
Para el corriente año, el consenso es que no habrá grandes sorpresas. El mapa ya está bastante definido. Sin embargo, existen factores que podrían modificarlo en el mediano plazo. Obras de infraestructura relevantes podrían mejorar la ecuación económica de zonas hoy relegadas. Cambios normativos focalizados también podrían incentivar el desarrollo en áreas específicas.
Sin embargo, nada de eso parece inminente. Si hay cambios de fondo, el mercado los empezará a ver más allá del 2026.
LOS BARRIOS EN LOS QUE MÁS SE CONSTRUYÓ EN LOS ÚLTIMOS SIETE AÑOS
Para poner en contexto, es importante hacer hincapié en cómo cambió el mapa porteño en los últimos años.
El 1° de enero de 2019, tras ser aprobado el 6 de diciembre de 2018, entró en vigencia el nuevo Código de Edificación y con él comenzó a mostrarse una tendencia bastante clara: la consolidación del corredor norte y la expansión hacia barrios de baja densidad que, con las nuevas reglas, ganaron altura y atractivo para los desarrolladores.
Entre 2019 y diciembre de 2025, se otorgaron un total de 6022 permisos de obra nueva en la Ciudad, de acuerdo al Instituto de Estadística y Censos de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
Los datos analizados muestran que, si se analiza la superficie registrada para obra nueva, Belgrano destaca con cifras récord. Solo en 2019, registró más de 682.000 m² de obra nueva, manteniendo un liderazgo que se extendió durante la pospandemia.
Por su parte, Palermo se posiciona como el barrio con mayor constancia en el volumen de construcción. Mientras que, al hacer el análisis a nivel comunal, el podio vuelve a inclinarse hacia el norte.
El ranking con las comunas que lideran la construcción se termina de la siguiente manera:
- Comuna 14 (Palermo): se mantiene en el segundo puesto.
- Comuna 12 (Saavedra, Villa Urquiza, Villa Pueyrredón y Coghlan), que se destaca por la mayor cantidad de permisos individuales otorgados.
- Comuna 15 (Villa Crespo, Chacarita, Villa Ortúzar, Paternal y Agronomía), con un crecimiento sostenido.
- Comuna 11 (Villa Devoto, Villa del Parque, Villa Santa Rita y Villa General Mitre), que cierra el último lugar.
“El análisis de los permisos de construcción revela mucho más que fluctuaciones coyunturales: evidencia una reconfiguración concreta del territorio porteño”, explica Federico Akerman.
BARRIOS “REVELACIÓN”
Más allá de los clásicos de la zona norte de CABA, hubo barrios “revelación” que captaron la atención del mercado. Villa Urquiza lideró en varios años la cantidad de permisos individuales.
“Villa Urquiza, Devoto y Saavedra dejaron de ser alternativas periféricas para convertirse en protagonistas del boom constructivo”, señala Akerman.
Del otro lado del mapa, la foto es muy distinta. La zona sur sigue al margen del gran movimiento.
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