Construcción: el dato que preocupa al sector y las razones de la suba del costo por metro cuadrado con un dólar que baja
El impacto real para el inversor se siente en el bolsillo dolarizado; debido a la baja del dólar paralelo, el costo por metro cuadrado saltó más de US$50 en un mes.
18 de marzo de 2026
La baja del dólar empujó hacia arriba el valor del metro cuadrado. El mercado inmobiliario argentino atraviesa un escenario de contrastes marcados, donde la situación del costo de construcción pone en jaque a los desarrolladores que enfrentan costos que continúan a la alza, aunque en menor medida que en 2023/2024. El valor de construir volvió a subir en dólares a comienzos del año. Aunque los aumentos en pesos fueron moderados, la baja del tipo de cambio paralelo terminó empujando hacia arriba el valor del metro cuadrado medido en moneda estadounidense.
De acuerdo con los datos del Índice del Costo de la Construcción (ICC) que publica el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, en enero el costo del m² aumentó 3,3% mensual, alcanzando los $1.376.901,50. Si ese valor se convierte al dólar blue promedio de ese mes, que rondaba los $1505, el costo se aproxima a US$915 por m².
Un mes después, el índice marcó un nuevo incremento. En febrero, el costo del m² llegó a $1.391.033, con un aumento del 1% respecto al mes anterior, mientras que el dólar blue se movía alrededor de $1435. Con ese tipo de cambio, el valor de construcción pasó a ubicarse en torno a US$969 por m². En la práctica, esto implica que construir se encareció cerca de un 6% en dólares en apenas un mes, a pesar de que el aumento en pesos fue mucho menor. La explicación radica en el movimiento del tipo de cambio: cuando el dólar baja o se mantiene estable mientras los costos en pesos suben, el valor de construir medido en moneda extranjera tiende a incrementarse.
Hay un dato clave que suele quedar fuera del radar: el costo de construcción que releva la Ciudad de Buenos Aires no considera el valor del terreno ni una serie de ítems que, en la práctica, son inevitables. Impuestos, honorarios profesionales, comercialización y la rentabilidad del desarrollador no están incluidos, lo que deja ese número bastante lejos del costo real de un proyecto.
“Cuando sumás todo lo que no está en el índice, el número cambia de escala”, resume Juan Manuel Tapiola, CEO de la desarrolladora Spazios. Y detalla tres factores que explican esa brecha:
* IVA y otros impuestos: son determinantes. En la construcción, se pagan al inicio de la obra, pero recién se recuperan años después, al momento de la posesión. Este ítem puede agregar entre un 20% y un 30% al costo total.
* Estructura: ninguna obra funciona “en el aire”. Se necesita un equipo operativo, administrativo y técnico para llevarla adelante. Este costo, que el índice oficial no contempla, suma alrededor de un 10%.
* Proyecto: no es opcional. Sin proyecto no hay obra posible. Sin embargo, tampoco está incluido en la medición oficial. Representa otro 10% adicional.
Con estos ajustes sobre la mesa, los números cambian. Según desarrolladores consultados por LA NACION, construir una vivienda “económica” arranca en torno a los US$1500 por m² (más de $2 millones al tipo de cambio actual). En el extremo opuesto, una propiedad de mayor categoría, con materiales y terminaciones premium, puede escalar hasta los US$4000 por m² (casi $6 millones).
Este indicador es seguido de cerca por desarrolladores e inversores del sector inmobiliario, ya que el valor del metro cuadrado de construcción se consolida como una de las variables que impactan directamente en la dinámica de los precios inmobiliarios y en las decisiones de quienes evalúan construir.
De esta manera, el mercado inmobiliario argentino está viviendo una escena de película con dos finales simultáneos y contradictorios. Mientras que el sector residencial alcanzó máximos históricos de escrituras en el último año, impulsado por el regreso del crédito hipotecario UVA, la construcción queda a contramano.
La situación en 2025
Tras años de sequía financiera, el fondeo volvió a canalizarse hacia la vivienda, impactando de inmediato sobre la demanda, especialmente entre fines de 2024 y mediados de 2025. El dato es contundente: en 2025, el ratio hipotecas/escrituras superó el 15%, duplicando el promedio de los últimos cinco años y alcanzando su mayor nivel desde 2018. Es un giro relevante frente al predominio casi absoluto del pago al contado que caracterizó el período 2019–2023.
En números, 2025 se ubicó como el quinto mejor período en 27 años, cerrando casi cumpliendo las expectativas del mercado con 69.461 escrituras firmadas en la ciudad de Buenos Aires. Del total de escrituras, casi 14.000 fueron con hipoteca, lo que representa un crecimiento del 180% respecto al 2024. Sin embargo, aunque estos números son positivos, no alcanzaron el boom de 2017 y 2018, cuando los créditos UVA impulsaron el mercado, alcanzando 16.000 escrituras con hipoteca.
El mercado vende stock existente, pero la reposición de nuevas unidades avanza a menor ritmo. Este cambio de clima se refleja también en los precios. Según el informe de BBVA Research sobre la situación inmobiliaria y de la construcción de cara a 2026, en CABA, los segmentos (pozo, a estrenar y usados) mostraron subas interanuales que oscilaron entre 5% y 11% durante 2025. Se trata de una recomposición gradual, suficiente para asegurar que el piso ya quedó atrás.
“El informe confirma un cambio de dinámica en el real estate residencial: la mayor estabilidad macro y la vuelta del crédito hipotecario permitieron que la demanda se reactive y que el mercado recupere profundidad”, señala Mario Iparraguirre, economista senior de BBVA Research Argentina.
Pero el gran interrogante sobre su futuro se encuentra en la construcción. Entre fines de 2023 y el tercer trimestre de 2025, el PBI nacional acumuló una mejora de casi el 2%, pero la construcción fue la rama más golpeada, sufriendo una contracción del 11%. “El sector quedó al margen del ciclo de recuperación, a contramano de los servicios y las actividades primarias”, explican en el relevamiento.
¿Se venden más propiedades, pero se construye menos?
La respuesta reside en un cambio de paradigma: estamos ante un mercado que está liquidando stock existente, pero que no repone de la misma manera. Hay tres razones centrales detrás de este fenómeno:
* El fin de la “oportunidad”: durante años, construir era sensiblemente más barato que comprar una unidad terminada. Esa brecha generó lo que en economía se conoce como la Q de Tobin. Ese ratio cayó alrededor de 30% en el mercado informal, haciendo que ya no sea un negocio obvio volcar dólares al pozo.
* La presión sobre los márgenes: el Índice de Costo de la Construcción (ICC) volvió a crecer por encima del valor de venta del metro cuadrado. Así, el desarrollador enfrenta una ecuación incómoda: cada metro cuesta más producirlo, pero el mercado no convalida subas ilimitadas en el precio final sin resentir la demanda.
* El vacío que dejó la obra pública: la retracción fue histórica, y el sector privado aún no logra compensarla. Sin la construcción pública, la actividad queda más expuesta a la volatilidad.
Sobre este último punto, el documento advierte que la retracción de la obra pública ha reducido significativamente el aporte estatal al sector. El problema es que la inversión privada todavía funciona a media máquina. Los permisos de edificación y los despachos de materiales se mantienen por debajo de los niveles previos a la pandemia, aunque en 2025 se observó una leve recuperación de la superficie autorizada.
La construcción reacciona con mayor sensibilidad y rezago frente a la macroeconomía. “Aunque el PIB mejore, la inversión depende de expectativas de largo plazo y previsibilidad”, explica Manuel Valdes, Director Comercial de Criba. “Hoy la prioridad es planificar con prudencia y asegurar respaldo contractual antes de iniciar nuevas etapas”.
Para Damián Tabakman, presidente de la CEDU (Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos), el escenario actual requiere una lectura más sofisticada que en el pasado. “Hoy ya no está tan fácil como antes”, sentencia.
Hacia una reactivación en 2026
Para el especialista, el camino hacia un 2026 de reactivación real no es sencillo. “Lo que hay que hacer es fácil de decir pero difícil de ejecutar: ser mucho más eficientes en el control de costos y en la importación de insumos. El que no entienda que hoy la combinación es precio, trayectoria e innovación, se quedará afuera”, afirma Tabakman.
Para Valdes, el sector todavía atraviesa una etapa
