CONFIRMADO POR LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL: ESTAS SON LAS 12 PARTES COMUNES DEL EDIFICIO
La regulación de la Propiedad Horizontal en la Argentina comenzó en 1948 con la sanción de la ley 13.512. Esta ley estableció las bases para organizar la vida en los edificios multifamiliares, definiendo cómo funcionan y se comparten los espacios y las responsabilidades entre los propietarios.
Los amenities han dejado de ser un simple valor agregado y se han convertido en un factor clave a la hora de elegir una vivienda. Actualmente, ya no es suficiente con encontrar un departamento luminoso o renovado; hoy en día, el edificio y sus zonas comunes son de gran relevancia.
La ley de Propiedad Horizontal determina que todos los inmuebles multifamiliares comparten espacios comunes. A través de 20 artículos publicados en el Boletín Oficial, esta ley definía cómo se organizan los inmuebles compuestos por unidades independientes, estableciendo que cada dueño tiene un título exclusivo sobre su propiedad y es copropietario de los espacios comunes.
Aunque la ley fue derogada con la entrada en vigencia del Código Civil y Comercial de la Nación en 2014, su esencia se mantiene. El artículo 2041 enumera las “cosas y partes necesariamente comunes”, que son espacios y estructuras indispensables para la seguridad y funcionamiento del edificio. Estas se detallan a continuación:
- El terreno
- Los pasillos, vías o elementos que comunican unidades entre sí y a éstas con el exterior
- Los techos, azoteas, terrazas y patios solares
- Los cimientos, columnas, vigas portantes, muros maestros y demás estructuras, incluso las de balcones, indispensables para mantener la seguridad
- Los locales e instalaciones de los servicios centrales
- Las cañerías que conducen fluidos o energía en toda su extensión, y los cableados, hasta su ingreso en la unidad funcional
- La vivienda para alojamiento del encargado
- Los ascensores, montacargas y escaleras mecánicas
- Los muros exteriores y los divisorios de unidades entre sí y con cosas y partes comunes
- Las instalaciones necesarias para el acceso y circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, externas a la unidad funcional, y las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros
- Todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio común
- Los locales destinados a sanitarios o vestuario del personal que trabaja para el consorcio.
Además, existen “cosas y partes comunes no indispensables”, definidas en el artículo 2042. Estas incluyen elementos como:
- La piscina
- El solárium
- El gimnasio
- El lavadero
- El salón de usos múltiples
Por último, el artículo 2043 define las “cosas y partes propias”. Estas son todas aquellas que están dentro del departamento y que no afectan la estructura del edificio, como puertas, ventanas y revestimientos. También pueden incluir espacios fuera de la unidad funcional, siempre que el reglamento del edificio especifique que son de uso exclusivo, como una cochera asignada o una baulera.
