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Comprar y vender una propiedad: cuánto cuesta escriturar en CABA en octubre 2025
Planificar los gastos es clave antes de comprar o vender una propiedad.
El mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires mostró en los últimos meses una leve baja en la cantidad de escrituras, una señal del enfriamiento del crédito hipotecario y de la cautela que genera el actual escenario político y económico.
Aunque los niveles de actividad siguen siendo altos para la época, el freno en la financiación comienza a sentirse en los registros de las escribanías. Aun así, los precios históricamente bajos del segmento de inmuebles usados mantienen el interés de quienes buscan oportunidades.
En este contexto, quienes logren concretar una operación deben hacerlo con la calculadora en la mano. Porque comprar o vender una propiedad implica mucho más que acordar un precio: la escrituración, los honorarios, los impuestos y los trámites pueden sumar varios millones de pesos y alterar la ecuación económica del negocio.
En este escenario, planificar y asesorarse resulta clave para entender cuánto cuesta realmente cerrar una compraventa en la Ciudad.
¿Qué implica escriturar una propiedad y cuáles son las ventajas?
Hay propiedades que pueden tener algún embargo, inhibición o que, simplemente, tienen varios dueños y alguno de ellos tiene algún problema que lo imposibilita a vender su parte. En este sentido, es el escribano el que se encarga de chequear y confirmar que toda la documentación y los papeles estén en orden.
El vendedor deberá hacerse cargo de todos los gastos que se generen previo a la escritura. Una vez completado este proceso se concreta la escritura, que significa la compra o venta de un título en la transacción de un inmueble.
Según explicaron del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires a Clarín, “la única forma de estar seguro de que uno es dueño de un inmueble es mediante la escritura pública ante escribano”. Es la alternativa más sólida de saber si no hay embargos, deudas y, fundamentalmente, si quien vende es el real propietario del inmueble.
Una vez realizada la escritura, con el debido estudio de títulos que hace el escribano, el comprador se convierte en dueño del inmueble y no hay posibilidad de que un tercero pueda reclamar sobre su titularidad.
¿Cuánto cuesta escriturar una propiedad?
El valor de los honorarios y otros pagos está fijado por una tabla que tiene en cuenta el valor de la propiedad y un monto mínimo. Este mínimo se actualiza periódicamente por el Consejo Directivo del Colegio de Escribanos.
En consecuencia, el vendedor deberá hacerse cargo de todos los gastos que se generen previo a la escritura, mientras que el comprador de los post escritura. A continuación, un detalle de cada uno de los gastos que debe abonar cada parte en mayo de 2025, corroborados por la escribana Elizabeth Ezernitchi, presidente de la comisión de Arancel del Colegio de Escribanos en CABA.
¿Qué le corresponde abonar al vendedor?
La venta de un inmueble está gravada por impuestos nacionales y locales (de la Ciudad de Buenos Aires). En CABA, el vendedor deberá abonar:
– Gastos previos: certificados, estudios de títulos, evaluación jurídica y diligenciamiento que suman un costo de alrededor del 1% del valor de la propiedad.
– Impuesto de sellos: se aplica en todo el país, pero cada jurisdicción establece la base y el hecho imponible. En CABA, la alícuota es del 3,5% sobre el valor de la propiedad, que se divide entre las partes; por lo que, el vendedor paga el 1,75%.
En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA), también corresponde la exención del Impuesto de Sellos para la venta de inmuebles que está vinculada a la compra de una vivienda única, familiar y de ocupación permanente. Esta exención se aplica si el valor de la propiedad no supera un límite determinado por la Ciudad de Buenos Aires. Actualmente es de $205.332.000 (alrededor de U$S150.000).
– Comisión inmobiliaria: el vendedor paga entre el 3% y el 4%. Los honorarios inmobiliarios están regulados por Ley y por el Colegio Profesional Inmobiliario. Se abona previo a la firma de la escritura.
– Deudas: si existieran pagos de expensas pendientes o deuda de impuestos, como el ABL u otros relacionados con la propiedad, el vendedor debe abonarlas antes de escriturar.
¿Qué le corresponde abonar al comprador?
– Impuesto de sellos: de la misma manera que lo hace el vendedor, el comprador debe abonar el 1,75% teniendo como base el precio de la escritura. Si el inmueble adquirido es para vivienda única, familiar y de ocupación permanente, este impuesto se reduce. Salvo que el valor de la propiedad no supere un límite determinado por la Ciudad de Buenos Aires, que actualmente es de $205.332 millones. En ese caso queda exceptuado de pagar.
– Comisión inmobiliaria: el comprador paga entre el 3% y el 4%. Los honorarios inmobiliarios están regulados por Ley y por el Colegio Profesional Inmobiliario. Al igual que en el caso del vendedor, este gasto suele abonarse previo a la firma de la escritura.
– Tasas registrales: es una tasa variable que se paga a raíz del derecho de inscribir el inmueble en el Registro de Propiedad. Una novedad favorable del 2024 fue la baja de esta tasa a través del Decreto 902/2024, que reduce la tasa del Registro de la Propiedad Inmueble (RPI) a casi la mitad de su valor, llegando, en algunos casos, a ser de solamente el 0,3%.
– Honorarios del escribano: el comprador de la propiedad debe pagar el 2% de los honorarios profesionales, más IVA.
No obstante, según aclararon desde el Colegio de Escribanos, todo lo mencionado puede ser modificado por contrato. Es decir, si en una reserva (que es el primer documento que se firma en una operatoria inmobiliaria) se stipula que todos los gastos, honorarios e impuestos estarán a cargo de la parte compradora, quedará acordado de esa manera y así se afrontarán los gastos.
Cuánto cuesta escriturar hoy: el ejemplo real que muestra el gasto total de una compraventa
Para entender en la práctica cuánto cuesta hoy escriturar una propiedad, el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires compartió un ejemplo con valores aproximados, calculados según los costos y tipo de cambio vigentes en octubre de 2025.
VENTA: UNA PROPIEDAD POR US$100.000.
– Gastos de certificados y trámites: $150.000.
– Servicios profesionales (estudio de títulos, diligenciamiento, planillas impositivas, liquidaciones y retenciones): $1.400.000 + IVA.
COMPRA: UNA VIVIENDA POR US$150.000.
– Fojas notariales, inscripciones, derechos de escritura e impuesto de sellos (única propiedad): $770.000.
– Aportes notariales y honorarios: $5.200.000 + IVA.
En este caso, como el vendedor vende su casa y compra otra en reemplazo, la operación puede realizarse en forma simultánea, lo que permite acceder a la exención del impuesto de sellos.
En total, el desembolso asociado a la escrituración puede superar los $7 millones, incluso sin considerar variaciones en el tipo de cambio o particularidades del inmueble.
Desde el Colegio de Escribanos aclaran que los valores son aproximados y pueden variar según el tipo de cambio, los honorarios del escribano y las características de cada inmueble (por ejemplo, si incluye cochera, baulera o usufructo).
¿Cuánto demora una escritura en CABA?
Una escritura que se realiza en la Ciudad de Buenos Aires podría demorar entre 10 y 45 días, según estimaron desde el Colegio de Escribanos de CABA. Este período comprende entre 10 y 15 días para realizar la escritura, y alrededor de 30 días más para que quede anotada en el Registro de la Propiedad.
Este plazo tiene vigencia cuando se cuenta con toda la documentación en orden. De lo contrario, se necesitará más tiempo. Y aclararon que tanto el boleto de compraventa como la cesión de derechos son documentos válidos pero no seguros ni definitivos y pueden ser revocados o resueltos por acciones de terceros.
En cuanto a la posesión del inmueble, siempre se debe entregar al momento de la firma de la escritura o previamente. Si por algún motivo los vendedores necesitan quedarse unos días más, se firma un comodato por los días necesarios. Los vendedores se quedarán en el inmueble con la tenencia, pero la posesión ya será de los compradores.
Fuente: Silvana Saldisuri
