Comprar un departamento en CABA: cuánto cuesta un 2 ambientes y dónde están las mejores ofertas
El precio promedio del metro cuadrado es de aproximadamente U$S 2.450.
En qué zonas conviene invertir.
El mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires atraviesa un período de recuperación después de varios años de caída y estancamiento. Así lo confirma el último relevamiento del portal Zonaprop, que señala que durante el tercer trimestre de 2025 la compra de propiedades representa el 43% del total de las búsquedas dentro de la plataforma.
La cifra refleja un crecimiento de 6 puntos porcentuales respecto al mismo período de 2024 y supera en 7 puntos el promedio histórico registrado entre 2019 y 2025 (36%).
Si bien todavía está lejos del récord alcanzado en 2017, cuando los créditos UVA impulsaron la demanda hasta el 57% de las búsquedas, la tendencia indica una reactivación gradual que empieza a empujar la oferta y los precios. En paralelo, la búsqueda de propiedades para alquilar retrocede y hoy representa el 55%.
¿Cuánto cuesta comprar un departamento en CABA?
El valor promedio del metro cuadrado para departamentos en la Ciudad se ubica en US$ 2.450/m2 en noviembre. A partir de ese número, los precios estimados por unidad son:
– Monoambiente: US$ 107.493
– Dos ambientes: US$ 129.505
– Tres ambientes: US$ 178.855
El 2 ambientes se posiciona como el formato más buscado actualmente, tanto por quienes desean acceder a la primera vivienda como por inversores que buscan rentabilidad. Representa una alternativa más accesible que unidades más grandes, mantiene buena salida en reventa y suele tener mejor relación precio/m2 frente a monoambientes muy compactos.
Los barrios donde más subieron los precios en los últimos años
El reporte confirma que los valores no aumentan de manera uniforme en todo el territorio porteño. Algunos barrios del corredor norte muestran un crecimiento sostenido por obras nuevas, reconversión urbana y demanda de renta temporaria. Por ejemplo:
– Nuñez: US$ 3.360/m2, subió 27,17%
– Saavedra: US$ 2.719/m2, aumentó 21,07%
– Villa Ortúzar: US$ 2.588/m2, subió 20,14%
– Colegiales: US$ 3.048/m2, aumentó 19,46%
– Villa Devoto: US$ 2.729/m2, subió 19,31%
Nuñez lidera el ranking, impulsado por nuevos desarrollos residenciales y cercanía con espacios verdes, transporte y polo universitario y corporativo.
Dónde comprar más barato: oportunidad en barrios del sur
El contraste más fuerte se da entre los barrios premium del norte y zonas del sur porteño, donde los precios permiten ingresar al mercado con menos capital.
Barrios más accesibles para comprar
– Villa Lugano: US$ 1.072/m2
– Nueva Pompeya: US$ 1.468/m2
– La Boca: US$ 1.551/m2
– Villa Riachuelo: US$ 1.627/m2
– Balvanera: US$ 1.779/m2
En Lugano, por ejemplo, un dos ambientes puede conseguirse por alrededor de US$ 65.000 a US$ 75.000, menos de la mitad del valor en Nuñez o Palermo. Estas zonas se convierten así en alternativas para quienes buscan precio bajo y potencial de crecimiento futuro vinculado a obras públicas o desarrollos urbanísticos.
¿Qué tener en cuenta antes de comprar?
Los especialistas recomiendan evaluar los siguientes puntos antes de decidir:
– Comparar valores entre unidades nuevas y usadas (en algunos casos la brecha supera el 20%).
– Analizar expensas, amenities y costos de mantenimiento.
– Revisar el historial de precios del barrio y la velocidad de venta.
– Verificar accesibilidad a transporte, cercanía laboral y servicios.
– Estudiar la posibilidad de renta, tradicional o temporaria, según zona.
Fuente: Silvana Saldisuri
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