Comprar para alquilar: créditos hipotecarios disponibles
¿Es posible poner en alquiler una propiedad comprada con un préstamo hipotecario en Argentina? Muchos se hacen esta pregunta buscando una forma de que los ingresos del inquilino cubran las cuotas del crédito.
Desde que el crédito hipotecario comenzó a tomar protagonismo en abril del año pasado, adquirir una vivienda se convirtió en un tema recurrente entre los argentinos. El real estate ha recuperado su atractivo como inversión, con una rentabilidad que alcanzó el 5,37% en mayo, según datos de Zonaprop. En este contexto, surge la inquietud: ¿se puede comprar una propiedad con un crédito hipotecario y destinarla inmediatamente al alquiler?
Los expertos consultados coinciden en que, en términos generales, es posible alquilar el inmueble adquirido con un crédito hipotecario, ya sea para primera o segunda vivienda. Sin embargo, advierten que esto puede variar si la escritura de hipoteca establece lo contrario.
“Si nada dice el contrato de hipoteca, entonces se puede alquilar perfectamente. Pero hay bancos que en sus líneas de créditos prohíben alquilar el bien hipotecado”, explica Enrique Abatti, abogado especializado en el mercado inmobiliario y presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina. Marta Liotto, expresidenta del Colegio Inmobiliario de CABA, agrega: “Desde el punto de vista legal no hay nada que lo impida. Sin embargo, muchos bancos (por no decir todos) agregan una cláusula que impide el alquiler en las hipotecas.”
Mariano Esper, también abogado especializado, advierte que podría interpretarse que alquilar el inmueble hipotecado compromete su valor como garantía. “Aún cuando la escritura no diga nada, rige la regla del artículo 2195 del Código Civil y Comercial, que prohíbe actos que disminuyan el valor de la garantía,” aclara.
Para entender exactamente qué establecen las entidades en Argentina sobre el alquiler de propiedades compradas con crédito hipotecario, es necesario analizar cada banco.
¿Qué bancos permiten alquilar una propiedad comprada con crédito hipotecario?
A continuación, se detallan las políticas de 15 entidades bancarias argentinas respecto a este tema:
Los bancos que lo permiten:
– **Banco Hipotecario:** Prohíbe el alquiler en vivienda única, pero permite en segunda vivienda.
– **Banco Ciudad:** No se permite en primera vivienda, sí en segunda.
– **Banco Santander:** Permite alquilar en segunda vivienda, no en primera.
– **Comafi:** Si la propiedad es para vivienda permanente, no se puede alquilar, pero sí si es no permanente.
Los bancos que lo prohíben:
– **Banco Galicia:** Prohíbe el alquiler en ambas modalidades.
– **Banco Nación:** No permite alquilar, solo para vivienda única y de ocupación permanente.
– **BBVA:** Excluye el alquiler durante toda la vigencia del préstamo.
– **ICBC:** No se puede alquilar en ninguna modalidad.
– **Banco Patagonia:** Prohíbe el alquiler.
– **Bancor (Banco de Córdoba):** No permite comprar para alquilar.
– **Banco Municipal de Rosario:** No se permite el alquiler.
– **Bancos Santa Fe, Entre Ríos, San Juan y Santa Cruz (Grupo Petersen):** Prohíben poner en alquiler.
¿Conviene usar este modelo de compra como inversión?
Adquirir un inmueble para alquilar puede ser atractivo para quienes aún viven en casa de familiares o buscan mudarse a una propiedad más grande. Sin embargo, surge la pregunta: ¿es una buena inversión?
El analista económico Darío Rubinsztein sostiene que “depende. Es común en Estados Unidos, pero hay que analizar varios puntos antes de decidir.”
Es fundamental tener en cuenta la tasa de interés, que puede ser fija o variable. La inflación también juega un rol importante, especialmente en créditos UVA, que se ajustan por inflación. Además, las tasas de interés para préstamos de segunda vivienda suelen ser más altas.
Es vital considerar si el crédito cubre el 100% de la propiedad o solo una parte, ya que esto implica tener ahorros extras en caso de que el inquilino no permanezca en el inmueble.
Otro punto a destacar es que aquellos que compran un inmueble con crédito hipotecario para alquilar, deberán abonar IVA por la compra, lo que encarece el producto un 21%.
Algunos expertos mencionan que, dado el nivel actual de tasas, los créditos son caros y podrían no ser la mejor opción para inversión. “No lo veo como una buena inversión, ya que puedes estar pagando una tasa del 7% mientras la renta es solo del 4% o 5%,” indica Federico González Rouco, economista especializado en vivienda.
Info: La Nación
