CÓMO COMPRAR PROPIEDADES CON SOLO US$100: UNA NUEVA REGULACIÓN LO HACE POSIBLE
LA RESOLUCIÓN DE LA CNV IMPULSA LA DEMOCRATIZACIÓN DE LA INVERSIÓN EN REAL ESTATE A PERSONAS QUE NUNCA LO HUBIERAN IMAGINADO
27 de junio de 2025
08:32
8 minutos de lectura
La semana pasada, la Comisión Nacional de Valores (CNV) implementó una medida clave que marca un punto de inflexión en el mercado de capitales argentino, impulsando su modernización sin dejar de lado la seguridad jurídica. La CNV aprobó la Resolución General 1069/2025, estableciendo un marco regulatorio para la tokenización de valores negociables, lo que transforma completamente el panorama de los negocios en el real estate.
¿QUÉ SIGNIFICA TOKENIZAR?
Para llevarlo a una explicación simple, en el mundo de los inmuebles, tokenizar consiste en dividir un departamento “en partes” y representar en un “papel digital” -conocido como token- esa fracción del activo. Esto se registra en una blockchain, una red digital que, a diferencia de las bases de datos convencionales, es descentralizada e inmutable; es decir, no puede ser alterada ni controlada por una sola entidad.
Cuando se habla de tokenizar, se representa digitalmente un activo del mundo real dentro de la blockchain, brindando ventajas como la posibilidad de fragmentar el activo, permitiendo que varios inviertan en los flujos de fondos que genera, y ofreciendo mayor liquidez en mercados que tradicionalmente son ilíquidos.
La reciente medida de la CNV constituye el primer régimen regulado para la representación digital de valores negociables mediante tecnologías de registro distribuido (TRD) o blockchain. Esto regula cómo se pueden representar digitalmente los valores negociables, como acciones y bonos, utilizando estas tecnologías.
UN CAMINO INICIADO
“La resolución representa, sin dudas, un paso histórico para el mercado argentino,” señala Manuel Aria, CFO de R3al Blocks. Sin embargo, reconoce que el camino recién empieza. “La normativa es limitada: funciona bajo un sandbox de un año y solo aplica a ciertos instrumentos, dejando afuera la posibilidad de innovaciones más abiertas,” agrega.
La iniciativa operará bajo un sandbox regulatorio que durará un año, permitiendo a las empresas explorar esta tecnología y evaluar el impacto de la tokenización. Es importante destacar que la normativa no permite emitir tokens sobre una propiedad en sí, sino sobre instrumentos financieros regulados cuyo activo subyacente sean inmuebles u otros activos del mundo real.
¿CÓMO FUNCIONA LA TOKENIZACIÓN?
En esta primera etapa, la CNV autoriza la tokenización de:
– Certificados de participación de fideicomisos financieros, cuyo activo subyacente esté compuesto principalmente por créditos, inmuebles, facturas u otros activos del mundo real.
– Cuotapartes de fondos comunes de inversión cerrados, cuyo patrimonio esté integrado principalmente por activos del mundo real.
Para tokenizar un inmueble, primero hay que estructurarlo legalmente dentro de un fideicomiso o un fondo cerrado de inversión. Estos instrumentos ya estaban regulados y aprobados por la CNV, y se utilizaban anteriormente para tokenizar activos inmobiliarios.
La tokenización permite invertir en inmuebles en pozo con inversiones que comienzan en los US$100. Desde la Cámara Argentina Fintech destacan la importancia de esta nueva medida: “Transforma activos existentes en instrumentos digitales de inversión, abriendo nuevas vías para el fondeo del crédito y la creación de productos financieros más accesibles.”
VENTAJAS DE LA TOKENIZACIÓN
La tokenización ya se está utilizando en diversos modelos de negocio, desde inversiones en fútbol hasta agricultura y arte. En el caso de las propiedades, lo que se tokeniza no es el inmueble en sí, sino un documento legal que respalda su tenencia. Cada token representa un derecho personal sobre la propiedad, permitiendo a los inversores participar en los beneficios generados.
“Nos están contactando desarrolladores para tokenizar proyectos inmobiliarios,” comenta Pedro Nicholson, abogado especializado en real estate. “Se está generando un clima de negocios que antes no existía.”
Según datos de la Cámara Argentina Fintech, la tokenización de activos del mundo real (RWA) será un mercado de US$16 billones hacia fin de la década. Se estima que, en 2023, el mercado de tokenización alcanzó los US$600.000 millones, proyectándose un crecimiento de 26 veces su tamaño hacia 2030.
Esta normativa permite que las personas puedan invertir desde cualquier parte del mundo, diversificando su inversión. Tradicionalmente, el real estate ha sido un refugio de valor, pero se requerían altas inversiones, a menudo superiores a los US$80.000. Con la tokenización, al representar digitalmente un activo, se fragmenta y se permite la entrada de más inversores con pequeñas sumas, a partir de los US$100.
La tokenización también aumenta la liquidez en un sector tradicionalmente ilíquido, facilitando la compra y venta de tokens en cualquier momento. Esto abre oportunidades tanto para pequeños inversores como para desarrolladores en busca de financiamiento.
Por María Josefina Lanzi
* Inversiones
* Real Estate
Conforme a The Trust Project
