Claves para entender al nuevo mercado inmobiliario: precios estancados y oportunidades en el alquiler
En CABA, los precios de los distintos actores responden de diferente manera: mientras que el mercado de la compraventa se encuentra sin variaciones, el alquiler y la rentabilidad suben cada vez más.
La situación del mercado inmobiliario posiciona al alquiler como el principal motor del real estate. En un contexto donde los precios de compraventa intentan recalibrarse y los desarrolladores enfrentan altos costos de construcción, una variable destaca: el alquiler.
Los precios de los alquileres siguen en aumento y, en lo que va del año, ya superan la inflación. Esto genera un panorama favorable para los inversores, colocando al alquiler como el verdadero protagonista del mercado inmobiliario en Buenos Aires.
De acuerdo al último informe de Zonaprop, en abril, el retorno bruto anual alcanzó el 5.83%, el nivel más alto desde 2012. Se necesitan 17.2 años para recuperar la inversión inicial, un 10.3% menos que el año pasado. Esto indica que la renta se ha vuelto un negocio atractivo.
El precio medio de los departamentos en CABA es de US$2460/m², con un incremento del 0.4% en 2026 y un 2.2% interanual. En contraste, los alquileres de un departamento de dos ambientes promedian los $834.178 mensuales, con un aumento del 34% en los últimos 12 meses, superando la inflación y el índice de Contratos de Locación (ICL). Esto mejora la relación alquiler/precio.
Con estos datos, el mercado reacciona y la oferta acompaña. En abril, los avisos de alquiler crecieron un 11.1% interanual, triplicando el piso histórico de 2023. Esta situación no es casual: con números más favorables, alquilar se perfila como una estrategia viable frente a la opción de vender en un contexto donde los precios aún están estancados.
Las ventas crecen, pero no se reflejan en los precios
A pesar de los valores estables, la compraventa mostró señales de crecimiento. En marzo, se registraron 5.590 escrituras, un 17.8% más que el año pasado. Sin embargo, este dato tiene matices importantes. Aunque el crecimiento corta una racha de cuatro meses con bajas, todavía está lejos de los niveles de 2018, en pleno auge de créditos UVA.
Además, es crucial destacar que enero y febrero son meses estacionales con menor actividad en la compraventa, pero el aumento de escrituras se dio principalmente entre quienes contaban con capital propio en dólares. En marzo, apenas 834 escrituras se formalizaron con crédito, lo que representa una caída del 15.9% interanual.
El mercado crece en volumen, pero no cuenta con el motor principal que históricamente ha multiplicado la actividad.
El mapa del mercado inmobiliario
Los barrios más caros para alquilar un departamento de dos ambientes son:
– Puerto Madero: $1.381.761
– Palermo: $930.009
– Núñez: $929.613
En contraposición, los más económicos son:
– Lugano: $668.209
– Nueva Pompeya: $696.403
– La Boca: $708.852
Los barrios con el metro cuadrado más caro para la venta son:
– Puerto Madero: US$6135/m²
– Núñez: US$3392/m²
– Palermo: US$3391/m²
Los más baratos son:
– Lugano: US$1577/m²
– Nueva Pompeya: US$1479/m²
– La Boca: US$1577/m²
Las mejores oportunidades de rentabilidad se encuentran en el sur y el oeste de la ciudad. Lugano lidera con un retorno del 10.7% anual, seguido por Parque Avellaneda (8.1%) y Nueva Pompeya (8.0%).
¿Qué necesita el mercado para reacomodarse?
La atención está centrada en el crédito hipotecario, ya que cada hipoteca genera hasta 2.5 operaciones adicionales. Sin ese efecto derrame, el crecimiento es limitado. La reciente baja en las tasas de préstamos ofrece una luz verde al sector hipotecario, y se espera que se refleje en los próximos meses.
En marzo de 2018 se registraron más de 2.200 hipotecas, un 166% más que los datos actuales. El mercado hoy depende principalmente de compradores con liquidez o acceso a dólares propios. Según Soledad Balayan, titular de Maure Inmobiliaria, hay un segmento que percibe que las propiedades están a buen precio y se anima a comprar.
El tipo de cambio también juega un rol crucial. Un dólar estable mejora la capacidad de compra. Sin embargo, este efecto no sustituye al crédito. El comportamiento de los bancos será fundamental, y algunas entidades ya han comenzado a bajar sus tasas de interés.
En resumen, el combo de precios estables, alquileres en alza, mayor oferta y mejores retornos posiciona al mercado inmobiliario porteño en una nueva fase, donde la situación del crédito hipotecario será clave para el futuro del sector.
Fuente: Candela Contreras
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