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Casas con valor histórico: por qué una propiedad puede perder hasta el 50% de su valor
Techos altos, molduras originales y fachadas históricas siguen atrayendo compradores en Buenos Aires. Pero detrás de ese encanto aparecen restricciones, costos altos y un fuerte debate sobre la conservación urbana.
Las propiedades con valor histórico siempre despiertan interés en el mercado inmobiliario porteño. Pero detrás del encanto que encierran aparecen algunas cuestiones que no todos conocen ni tienen en cuenta: restricciones para remodelar, mayores costos de mantenimiento y un fuerte debate sobre cómo conservar estos edificios sin afectar su viabilidad económica.
En barrios como San Telmo, Monserrat, Balvanera, Caballito o Barrio Norte, muchos compradores priorizan los techos altos, los materiales nobles y la arquitectura original por sobre los desarrollos más modernos.
En la Ciudad, más de 140.000 propiedades cuentan con protección preventiva por haber sido construidas antes de 1941. Cada año, algunas de esas viviendas pierden esa condición. En 2025, por ejemplo, se desclasificaron unas 1.200 casas.
El tipo de protección que tienen esas propiedades determina qué tipo de obras se pueden realizar y, por lógica, impacta en el valor de mercado.
Moreno 2288, en Balvanera, los ladrillos originales de una construcción de fines del siglo XIX. “Las propiedades con protección histórica, o linderas a una propiedad protegida, suelen tener menos potenciales compradores porque existe una restricción en la intervención edilicia”, explica a Clarín Propiedades Manuel Mel, operador inmobiliario especializado en este segmento.
De esta forma, las restricciones patrimoniales pueden generar una fuerte desvalorización respecto de un lote convencional apto para desarrollo. “Dependiendo las situaciones, una propiedad puede perder entre un 30% y un 50% de su valor real de mercado”, asegura.
El motivo es que, en general, el precio de una casa antigua no se calcula por sus metros construidos actuales sino por el potencial de desarrollo del terreno. Cuando la protección patrimonial limita o impide construir, el valor cae.
Para muchos propietarios, el problema va más allá de las restricciones concretas. “La protección muchas veces termina funcionando como un castigo económico”, advierte Pablo Fernández, divulgador especializado en patrimonio urbano y escritor del libro BA Revelada.
“El problema no es solamente la restricción; el gran problema es la incertidumbre”, asegura.
Según explica Laura Casas, arquitecta y martillera, muchas veces los desarrolladores compran sin saber con claridad qué tipo de intervención podrán realizar finalmente sobre el inmueble y, una vez iniciado el proyecto, aparecen nuevas limitaciones.
Qué significa que una propiedad esté protegida
Existen distintos niveles de protección patrimonial: integral, estructural y cautelar. Algunas categorías apenas limitan reformas internas, mientras que otras impiden modificar fachadas, estructuras o incluso colores originales.
La protección integral es la más estricta y solo permite tareas de conservación y mantenimiento, sin intervenir la fachada ni la estructura interna. La estructural obliga a conservar el volumen y la fachada, aunque admite ciertas modificaciones interiores. En tanto, la cautelar protege principalmente la envolvente exterior y permite mayor flexibilidad dentro del inmueble, incluso algunas ampliaciones si no alteran la armonía del edificio.
En términos de reformas, por lo general se pueden hacer modificaciones internas con autorización municipal. En algunos casos incluso se puede pintar la casa, pero respetando el color original. Antes de comprar, especialistas recomiendan verificar la catalogación del inmueble y revisar qué intervenciones están permitidas.
El problema económico de preservar patrimonio
Joaquín Tomé, director del Centro de Estudios Económicos Urbanos (CEEU) de la UNSAM, sostiene que muchas veces el sistema protege patrimonio sin ofrecer incentivos económicos suficientes para sostener esos inmuebles.
“Hoy no existe muchas veces un incentivo real para el propietario de a pie”, reclama el escritor de BA Revelada.
Según explican ambos, cuando no existen beneficios fiscales, mayor flexibilidad para desarrollar o herramientas que compensen las restricciones, “muchas propiedades terminan deteriorándose o perdiendo valor”.
Para los especialistas, la trampa es que muchas veces se exige conservar con materiales y procesos muy costosos, pero las exenciones impositivas resultan mínimas frente al gasto real.
Laura Casas da un ejemplo práctico y cuenta que atravesó un proceso de descatalogación sobre un inmueble en Colegiales adquirido para desarrollo. Aunque presentaron informes técnicos y apelaciones, la propiedad mantuvo la protección patrimonial por una diferencia mínima de votos, lo que obligó a reformular completamente el proyecto original.
Reuso adaptativo y nuevos negocios
Frente a la rigidez de muchos sistemas de preservación, empieza a ganar terreno el concepto de “reuso adaptativo”: conservar edificios históricos permitiendo que evolucionen y encuentren nuevos usos.
Para Tomé, el desafío es convertir la preservación en una oportunidad económicamente viable y no solamente en una restricción normativa. Y en ese punto, Casas sostiene que muchos proyectos conservan fachadas o estructuras históricas y las combinan con arquitectura contemporánea, generando propuestas con una identidad mucho más fuerte.
Sin embargo, especialistas advierten que muchas veces la preservación termina reducida al llamado “fachadismo”: conservar únicamente la fachada y demoler todo el interior del edificio para desarrollar nuevos proyectos.
En Buenos Aires, muchas propiedades patrimoniales encuentran una segunda vida mediante reciclajes de casonas, hoteles boutique, oficinas creativas o locales gastronómicos. “El uso comercial suele ser uno de los más rentables porque ayuda a absorber los altos costos de mantenimiento y restauración”, explican.
Para la arquitecta este fenómeno podría impulsar también la recuperación de zonas históricas hoy relegadas del mercado inmobiliario. “Hay barrios deprimidos como Balvanera, San Nicolás o sectores del microcentro con un patrimonio enorme y potencial impresionante de recuperación”, afirma.
En esa línea, Tomé sostiene que “el patrimonio puede transformarse en un activo estratégico para la regeneración urbana”, siempre que existan reglas más flexibles e incentivos que permitan combinar conservación y desarrollo.
Aun así, para la mayoría conservar patrimonio continúa siendo económicamente difícil para muchos propietarios. “La propiedad catalogada muchas veces se percibe como una condena económica”, afirma Fernández. Según explica, los costos de restauración suelen ser altos y las exenciones impositivas resultan insuficientes.
Hacia adelante, el desafío será encontrar un equilibrio entre preservación y desarrollo urbano, evitando que el patrimonio se transforme únicamente en un decorado inmobiliario vacío de identidad.
Fuente: Soledad Navarro
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