Alquileres en CABA: Un tres ambientes ya cuesta casi $1.000.000
Las publicaciones de los departamentos en alquiler siguen presentando precios más altos que la inflación, mes a mes.
*2 de diciembre de 2025*
*09:28*
El precio medio del alquiler de un departamento en noviembre, en la ciudad de Buenos Aires, sufrió un incremento del 2,2% respecto a octubre. El barrio Agronomía es el que más incrementó sus precios.
Los precios de los alquileres publicados siguen aumentando por encima de la inflación. En los últimos 12 meses, los valores de los nuevos contratos acumularon una suba del 35,6%, porcentaje que supera la inflación, que en el mismo período se disparó a 31%. Sin embargo, es inferior al ajuste de ICL (40%), el índice del Banco Central con el que se ajustan los incrementos de los contratos firmados bajo la antigua ley. Estos números fueron reflejados en el último informe de Zonaprop.
En la comparación mensual, el precio medio del alquiler de un departamento en noviembre sufrió un incremento del 2,2% respecto a octubre. Una de las variables que influyó en la dinámica de precios fue la oferta, que fluctuó considerablemente desde 2023, alcanzando un mínimo histórico en febrero de ese año. En 2024, tras la derogación de la Ley de Alquileres, la oferta en CABA aumentó un 62% respecto al mes anterior. En noviembre de este año, la oferta cayó un 1,3%, manteniendo un porcentaje tres veces mayor al mínimo histórico.
En los últimos doce meses, los valores de los nuevos contratos acumularon una suba del 35.6%. “Los departamentos más grandes son los que más aumentaron de precio este año”, detalla Leandro Molina, director de la plataforma.
En números, un departamento de tres ambientes (70 m²) está casi en $1.000.000, con un valor medio de $987.205 por mes. Mientras que el precio medio de un departamento de 2 ambientes (50 m²) alcanzó los $729.916 por mes. Este valor refleja un aumento del 11,4% con respecto a abril de este año, cuando el precio era de $655.294. Si se compara con el valor del 2023, la variación es del 118%, lo que significa un aumento de más del doble.
Los aumentos por barrio
Puedes encontrar importantes diferencias en los aumentos de precios según el barrio. Puerto Madero se consolida como el barrio de la ciudad con menor incremento de alquiler interanual. La mayor suba de precio en alquileres, con un 61,8% de incremento interanual, la tuvo el barrio de Agronomía. El segundo puesto lo ocupa Lugano, con un aumento del 52,4%, seguido por Vélez Sarsfield con un 46,5%.
En contraste, los barrios con menor aumento interanual son San Telmo (29,9%), Parque Chacabuco (28,9%) y Puerto Madero (28,7%).
En términos de valores medios, Chacarita presenta aumentos interanuales que rondan el 40%, Parque Patricios un 37,4%, y Belgrano un 33,9%.
Cuánto cuesta alquilar en cada una de estas zonas
Puedes ver las diferencias en costo de alquileres en los distintos barrios. Puerto Madero continúa siendo el barrio más caro para alquilar: un dos ambientes promedia $1.238.741, seguido por Núñez con $818.018 y Palermo con $814.676.
Los barrios con alquileres más económicos son Floresta (valor medio de $639.271), Constitución ($628.163) y Lugano ($584.087). Este último barrio, a pesar de ser uno de los que más aumentó, sigue siendo el más económico de la ciudad.
Chacarita, Almagro, Nueva Pompeya, Monserrat y San Telmo se mantienen en la zona media, con un promedio entre $767.000 y $667.000.
Rentabilidad
A la hora de analizar la renta que deja un departamento a un inversor, Lugano, Nueva Pompeya y La Boca se consolidan como los mejores barrios, con un retorno anual de entre el 8,8% y el 7,2%. El promedio de renta bruta anual en dólares en toda la ciudad es casi el 5%. “Se necesitan 20,2 años de alquiler para recuperar la inversión. Este número equivale a un 2,8% más de lo requerido en 2024″, agrega Molina.
En contraste, los tres barrios con menor rentabilidad son Núñez, Palermo y Puerto Madero, con un retorno entre el 4% y el 3%.
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